Архитектуры и строительства

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

 

Министерство образования и науки РФ

ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет

архитектуры и строительства»

КАФЕДРА «ЭКСПЕРТИЗА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

 

 

ИТОГОВАЯ РАБОТА

По дисциплине

на тему:   «об Оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества» ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ Квартира,…

Пенза 2012

Г-ну Иванову А.В.

Согласно договору №12.103 от 03 августа 2012 года эксперты Пензенского государственного университета архитектуры и строительства произвели оценку… Оценка рыночной и ликвидационной стоимости произведена по состоянию на 03… При определении стоимости использовались стандарты по оценке "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования…

СОДЕРЖАНИЕ

1. Общие сведения_ 4

1.1. Основные факты и выводы 4

1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки 4

1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке 4

1.2. Основание для проведения оценки 4

1.3. Задание на оценку недвижимого имущества 5

1.4. Сведения о заказчике 6

1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах 6

1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения 7

1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия 8

1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет 9

1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки 10

1.10. Оцениваемые права 10

1.11. Определение оцениваемой стоимости 11

1.12. Анализ наилучшего использования объекта 12

1.13. Процесс оценки 13

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ_ 16

2.1. Краткая характеристика региона 16

2.3. Локальное местоположение объекта оценки 17

2.4. Характеристика местоположения объекта оценки 17

2.5. Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания 17

3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ_ 23

3.1. Анализ рынка жилой недвижимости 23

3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки 24

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ_ 25

4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного 25

4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями 25

5. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ_ 26

5.1. Оценка затратным подходом 26

5.2. Оценка по сравнимым продажам 27

5.3. Оценка доходным походом 33

6. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ_ 34

6.1. Согласование результатов, полученных при использовании трех подходов к оценке 34

6.2. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки 34

7. РАСЧЁТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ И ЗАТРАТ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ИМУЩЕСТВА_ 36

7.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки 36

7.2. Определение ставки капитализации 37

7.3. Определение ликвидационной стоимости объекта оценки 39

8. Используемая терминология_ 40

Литература_ 42

Акт осмотра объекта оценки_ 43

ФРАГМЕНТЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 45

ПРИЛОЖЕНИЯ_ 48

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Сведения об оценщиках 48

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Источники информации для оценки 51

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки 54

Общие сведения

Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Развернутая характеристика объекта, подробное описание методов, положений, условий и результаты оценки его рыночной стоимости содержатся в…  

Основание для проведения оценки

Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки… В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка… Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта…

Независимость и объективность оценки

2. Принятие заказа на проведение оценки недопустимо, если ОЦЕНЩИК и/или юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, обладают… 3. Если услуги по оценке оказываются заказчику оценки, для которого ОЦЕНЩИК… 4. ОЦЕНЩИК не имеет права осуществлять функции управления или принимать управленческие решения для заказчика оценки. …

Задание на оценку недвижимого имущества

Иванов Александр Викторович, 12.07.1981 г.р., паспорт гражданина РФ серии 5603№292744, выдан ОВД Городищенского района Пензенской области 27.10.2003, зарегистрированный по адресу: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул.Мира, д.17, именуемый в дальнейшем – Заказчик, с одной стороны, и Оценщики ФИО – представители Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, именуемые в дальнейшем – Исполнитель, с другой стороны, составили настоящее техническое задание для проведения работ по оценке в соответствии с договором № 12.103 от 03 августа 2012 г. (далее - договор).

	Сведения об объекте оценки	Квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м. по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25
	Имущественные права на объект	Право собственности
	Правоустанавливающий документ	Договор об уступке права требования от 10.02.1999 № 9, акт на передачу квартиры от 01.10.2005
	Правоподтверждающий документ	Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 18.01.2006
	Собственник	Егупов Анатолий Иванович
	Существующие ограничения (обременения) права	не зарегистрировано
	Вид права	собственность
	Цель оценки	Определение рыночной и ликвидационной стоимости
	Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	использование: - при купле-продаже; - при взносе в уставный фонд; - при страховании; - сдаче под залог или кредитовании; - при разделе имущества; - регистрации в БТИ и т.д. ограничения - нет
	Вид стоимости	Текущая рыночная и ликвидационная стоимости в целях залога при кредитовании
	Дата оценки	03 августа 2012 г.
	Срок проведения оценки	06 августа2012 г.
	Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Допущения: ˗ В оценке исходим из достоверности право устанавливающих документов на имущество. Выводы о правах на имущество сделаны на основании анализа предоставленных правоустанавливающих документов; ˗ Оцениваемый объект свободен от каких-либо дополнительных сервитутов, кроме указанных в правоустанавливающих документах; ˗ При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет имуществом, исходя из наилучших интересов; ˗ Дополнительная техническая инспекция не проводится. ˗ Объект соответствует санитарным и экологическим нормам. Ограничения: ˗ Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия ОЦЕНЩИКА; ˗ ОЦЕНЩИК не предоставляет дополнительных консультаций по данному Отчету, связанных с объектом оценки, за исключением случаев оговариваемых отдельными договорами; ˗ Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и данные, об оценщиках, принимавших участие в работе, и фирме, в которой они работают) не могут быть представлены ЗАКАЗЧИКОМ для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения ОЦЕНЩИКА; ˗ Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, относится к объекту оценки в целом, любое соотнесение части стоимости, с какой либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в Отчете; ˗ Все прогнозы, сделанные в Отчете базируются на существующей рыночной ситуации. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.
	Требования к проведению оценки	Оценка должна быть проведена с использованием трех подходов. Применение, равно как и неприменение указанных методов оценки, должно быть аргументировано Оценщиком
	Результат работ по оценке должен быть представлен Заказчику	В виде письменного отчета
	Отчет должен соответствовать	Требованиям стандартов по оценки. "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" , утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, 255, 256. Федеральный закон № 135-ФЗ от 17.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), а так же "Стандартами и правилами оценочной деятельности" НП «Сообщество специалистов- Оценщиков» "СМАОс" утвержденными, протокол №78 от 24 марта 2008 г. протокол от 19 октября 2010г. протокол №184, Протокол № 196 от 18.02.2011 года. Адрес «СМАОс» 125315, Москва, Ленинградский проспект, д.74а, БЦ «Сокол Центр», 2 этаж.

Любые дополнения, изменения и приложения к настоящему техническому заданию действительны только в письменной форме.

Исполнитель Заказчик

____________ ФИО ______________ Иванов А.В.

 

Сведения о заказчике

Заказчик оценки	Иванов Александр Викторович
Реквизиты Заказчика	12.07.1981 г.р., паспорт гражданина РФ серии 5603№292744, выдан ОВД Городищенского района Пензенской области 27.10.2003, зарегистрированный по адресу: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул.Мира, д.17

 

Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах

Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения

Оценщик проводит анализ полученной информации на предмет ее полноты и достаточности для определения стоимости объекта оценки. При необходимости Оценщик направляет новые запросы с целью получить… 1. Так как при проведении сделок с недвижимым имуществом права на него признаются только при условии их…

Сделанные допущения и ограничивающие условия

1. В оценке мы исходили из достоверности правоустанавливающих документов на имущество. Выводы о правах на имущество сделаны на основании анализа… 2. Оцениваемый объект свободен от каких-либо дополнительных сервитутов, кроме… 3. При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет имуществом, исходя из наилучших…

Список допущений и ограничивающих условий при оценке недвижимости

Изменения и дополнения внесены Решением Совета Партнерства НП «СМАОс» Протокол № 196 от 27 марта 2011 года 1. Содержащееся в настоящем ОТЧЕТЕ итоговое значение стоимости действительно только по состоянию на дату оценки.

Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет

Список используемых стандартов

Мы, оценщики, выполнявшие данную работу, подтверждаем на основании наших знаний, что: 1. утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и… 2. анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются нашим личным,…

Цель и предполагаемое использование результатов оценки

Целью оценки в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденные Приказом Минэкономразвития России… В задании на оценку формулируется цель оценки, которая основывается на… Назначение оценки - оценка выполняется для принятия решения при кредитовании под залог.

Оцениваемые права

В тоже время хотим заметить, что законодательно определенные права и обязанности субъектов кредитной сделки в отношении залога отличаются…  

Определение оцениваемой стоимости

1. рыночная стоимость; 2. ликвидационная стоимость. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может…

Анализ наилучшего использования объекта

Поэтому чаще всего объект рассматривается по текущему использованию. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного…  

Процесс оценки

Данный отчет является повествовательным отчетом об оценке, отвечающим требованиям стандартов с применением существующих методов оценки. В процессе…

Анализ объекта оценки

˗ свойства оцениваемого объекта; ˗ предполагаемое использование результатов оценки; ˗ вид стоимости, подлежащий определению;

Основные этапы процесса оценки

1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки. 2. Сбор данных (общих, специальных, сравнительных) и верификация информации… 3. Общий и специальный анализ рынка.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Краткая характеристика региона

Протяженность области с запада на восток составляет 325 км, с севера на юг - 200 км. Пензенская область состоит из 28 административных районов и делится на 11… Областным административным, промышленным и культурным центром Пензенской области является горе: Пенза. Среди других…

Характеристика местоположения объекта оценки

Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания

Общая для существующего и строящегося фонда классификация жилья по качеству

Категория и тип (класс)	Параметры	Характеристики средней квартиры
I категория - Сборно-панельные строения
Класс Е. Строения периода массового строительства пятиэтажных домов. Низкие потребительские качества, большой срок износа. Не подлежат реконструкции. Альтернативное название: хрущевки панельные	Хрущевки панельные
Материал стен	Панель, блок
Этажность здания	5 этажей без лифта
Год постройки	1955-1965гг.
Высота потолка	2,50м
Типовые представители: I-510, К-7	Общая площадь средней квартиры:
1-комн.	31,52 кв.м
2-комн.	44,40 кв. м
3-комн.	57,08 кв. м
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн.	5,75 кв. м
2-комн.	5,86 кв. м
3-комн.	5,83 кв. м
Класс Д. Строения «постхрущевского периода». По потребительским качествам отличимы от пятиэтажных «хрущевок» разве что наличием лифта, мусоропровода. Изношенные коммуникации, требующие регулярной обработки межплиточные соединения. Альтернативное название: панель с малой кухней.	Панель с малой кухней
Материал стен	Панель, блок
Этажность здания	9-12
Год постройки	1965 - конец 70-х гг.
Высота потолка	2,60м
Общая площадь средней квартиры:
1-комн.	32,69 кв. м
Типовые представители: I-515,I-605	2-комн. 3-комн.	44,27 кв. м 58,40 кв. м
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн.	6,02 кв. м
2-комн.	6,10 кв. м
3-комн.	6,11 кв. м
Класс С. Строения серийного производства 70 — 80-х годов. Улучшенная планировка, большая кухня, два лифта (возможен грузопассажирский). Альтернативное название: типовая панель.	Типовая панель
Материал стен	Панель, блок
Этажность здания	14-16
Год постройки	конец 70 - 1990 гг.
Типовые представители: II-68, И-522А	Высота потолка	2,64м
Общая площадь средней квартиры
1-комн.	37,52 кв. м
2-комн.	51,05 кв.м
3-комн.	69,71 кв. м
Площадь кухни средней квартиры
1-комн.	9,23 кв. м
2-комн.	9,05 кв. м
3-комн.	9,39 кв. м
Класс В. Строения рыночно-ориентированного периода. Новые, улучшенные серии 90-х годов.	Улучшенная панель
Материал стен	Панель
Этажность здания	17-22
Типовые представители: П-44, КОПЭ и др.	Год постройки	1990-е гг.
Высота потолка	2.64-2.70 м
Общая площадь средней квартиры
1-комн.	39,62 кв. м
2-комн.	57,45 кв. м
3-комн.	73,77 кв. м
Площадь кухни средней квартиры
1-комн.	9,90 кв. м
2-комн.	9,86 кв. м
3-комн.	9,90 кв. м
Класс А. Строения рыночно-ориентированного периода. Современные планировочные решения, увеличенный шаг, тепло-энергосберегающие материалы, возможность сочетания панель-кирпич, возможность объединения в блоки и перепланировок. Альтернативное название: современная панель. Типовые представители: П-44Т, ПЗ-М, КОПЭ-М, П-111, В-2000, И-417.	Современная панель
Материал стен	Панель,
Этажность здания	панель/кирпич 17-22
Год постройки	С 1999г.
Высота потолка	2,64-2,70 м
Общая площадь средней квартиры
1-комн.	38,31 кв. м
2-комн.	55,29 кв. м
3-комн.	75,38 кв. м
Площадь кухни средней квартиры:
1-комн.	9,16 кв. м
2-комн.	9,78 кв. м
3-комн.	10,16 кв.м
II категория - Кирпичные строения Общие черты - кирпичный несущий каркас, утолщенные кирпичные наружные стены, кирпичные межквартирные перегородки, деревянные или железобетонные перекрытия
Класс Е. Строения 50-60-х гг., квартиры с малой кухней, совмещенным санузлом, без лифта, с изношенными коммуникациями, но более привлекательны, чем аналогичное панельное жилье. Альтернативное название: хрущевки кирпичные	Хрущевки кирпичные
Материал стен	Кирпич
Этажность здания	5 без лифта
Год постройки	1950-1965гг.
Высота потолка	2,50м
Общая площадь средней квартиры
Типовые представители: 1-51 1	1-комн,	30,44 кв. м
2-комн.	43,78 кв. м
3-комн.	56,94 кв. м
Площадь кухни средней квартиры
1-комн.	5,67 кв. м
2-комн.	5,90 кв. м
3-комн.	5,89 кв. м
Класс Д. Строения 70-х гг., наружные стены кирпичные толщиной 510 мм, лифт грузоподъемностью 400 кг, квартиры с малой кухней. Альтернативное название: кирпич с малой кухней.	Кирпич с малой кухней
Материал постройки	Кирпич
Этажность здания:	6 - 12 без лифта
Год постройки:	1970-1985гг.
Высота потолка:	2,50м
Типовые представители: Н-29	Общая площадь средней квартиры
1-комн.	32,10 кв. м
2-комн.	45,79 кв. м
3-комн.	63,31 кв. м
Площадь кухни средней квартиры
1-комн.	6,08 кв. м
2-комн.	6,27 кв. м
3-комн.	6,36 кв. м
Класс С. Элитные для своего времени строения, с большим метражом, высокими потолками, лифтами, хорошими тепло- и шумоизолирующими свойствами, хорошим качеством строительства. Альтернативное название: крупногабаритные сталинские дома	Сталинские дома
Материал стен:	Кирпич
Этажность здания:	5-10
Год постройки:	1930- 1960гг.
Высота потолка:	От 3,2 м
Общая площадь средней квартиры
1-комн.	40,99 кв. м
Типовые представители: дома построенные в начале 60-х годов.	2-комн.	59,61 кв. м
3-комн.	80,13 кв.м
Площадь кухни средней квартиры
1-комн.	9,96 кв. м
2-комн.	9,49 кв. м
3-комн.	9,60 кв. м
Класс В. Строения-башни штучной по­стройки, с комфортными условиями проживания, большим метражом жилой и подсобной площади, широкими лоджиями. Альтернативное название: высотный кирпич.	Высотный кирпич
Материал стен	Кирпич
Этажность здания	12-16
Год постройки	1970- серед. 1980-х гг.
Высота потолка	2,70 м.
Общая площадь средней квартиры
1-комн.	39,64 кв. м
Типовые представители	2-комн.	59,86 кв. м
3-комн.	87,16 кв. м
Площадь кухни средней квартиры
1-комн.	9,72 кв. м
2-комн.	10,02 кв.м
3-комн.	11,14 кв. м
Класс А: Новые кирпичные малоэтажные дома, а также дореволюционные и «сталинские» дома после реконструкции. В этом классе наиболее интересны т.н. «клубные дома» — суперэлитные строения с ограниченным числом тщательно подобранных семей и предельно высоким уровнем оборудования, инфраструктуры и сервиса. Но в связи с ограниченностью земельных участков в центре, а также пло­щади реконструируемых особняков часто инфраструктура и сервис, в частности паркинг, в доме практически отсутствует, и такие дома могут быть отнесены только к категории В. Альтернативное название: современный кирпич.	Современный кирпич
Материал стен	Кирпич
Высота потолка	от 3,00 м
Общая площадь средней квартиры
1-комн. 2-комн. 3-комн. Площадь кухни средней квартиры	Общая площадь от 60 до 350 кв. м и более. Свободная планировка под требования покупателя.
1-комн.
2-комн.
3-комн.
III категория — Монолитно-каркасные строения Общие черты — монолитный железобетонный каркас, наружные стены выполнены из железобетона или по принципу сэндвича (кирпич — утеплитель — кирпич, пеноблоки — утеплитель — облицовочный кирпич), монолитные железобетонные или кирпичные межквартирные перегородки, монолитные железобетонные перекрытия. Использование технологии «скользящей» опалубки помогает придавать строению самые разнообразным формы. Т.к. использование данной технологии нашло применение только в последнее время, достаточно сложив в настоящий момент выделить какие-либо конструктивные категории в этом секторе. Скорее, большую роль в определении комфортности жилья играют внутренняя отделка мест общего пользования, современные инженерно-коммуникационные системы, наличие развитой придомовой инфраструктуры (детские площадки, гаражи).
Класс Е. Наружные ограждения и внутренние перегородки — монолитно-бетонные, жесткая планировка, без инфраструктуры. Альтернативное название: типовой монолит.	Типовой монолит
Материал стен:	Монолитный железобетон
Этажность здания:	Переменная
Год постройки:	с середины 90-х гг.
Высота потолка:	От 3,00 м
Типичные представители: «монолит».	Общая площадь средней квартиры
1-комн.	42,87 кв. м
2-комн.	68,47 кв. м
3-комн.	102,67 кв.м
Площадь кухни средней квартиры
1-комн.	10,00 кв.м
2-комн.	11,38 кв.м
3-комн.	13,08 кв.м
Класс Д. Жесткая планировка, минимальная инфраструктура подземные гаражи, два санузла) Альтернативное название: монолит	Монолито-кирпич
Материал стен	Монолитный железобетон, облицованный кирпичом
Этажность здания	Переменная
Год постройки	С конца 90-х гг.
Высота потолка	От 3,00 м
Общая площадь средней квартиры
1-комн.	42,87 кв. м
2-комн.	68,47 кв. м
3-комн.	102,67 кв. м
Площадь кухни средней квартиры
1-комн.	10,00 кв. м
2-комн.	11,38 кв.м
3-комн.	13,08 кв. м
Класс С. Современное, комфортное жилье с возможностью перепланировки, стеклопакеты, видеодомофоны, развитая инфраструктура (подземный гараж или парковка, наличие площадей коммерческого назначения), с возможностью образования ТСЖ - товарищества собственников жилья. Альтернативное название: современный	Современный монолит
Материал стен:	Монолитный железобетон + кирпич
Этажность здания:	Переменная
Год постройки:	С конца 90-х гг.
Высота потолка:	От 3,00 м.
Общая площадь средней квартиры
1-комн.	42,87 кв. м
2-комн.	68,47 кв. м
3-комн.	102,67 кв. м
Площадь кухни средней квартиры
1-комн.	10,00 кв. м
2-комн.	11,38 кв.м
3-комн.	13,08 кв. м
Класс В. Индивидуальный проект высокого класса, деревянные стеклопакеты, кондиционирование, развитая инфраструктура, высококачественная отделка, современные телекоммуникации, консьерж, видеонаблюдение, управляющая компания, охрана. Альтернативное название: бизнес-класс.	Бизнес-класс
Материал стен:	Монолитный железо- бетон + кирпич
Этажность здания:	Переменная
Год постройки:	С конца 90-х гг.
Высота потолка:	От 3,00 м
Общая площадь квартиры, кв. м	От 100 кв. м
Площадь кухни	От 12 кв. м
Класс А. Индивидуальный проект высокого архитектурного класса, наличие двухуровневых квартир, обогрев полов, деревянные стеклопакеты, центральное кондиционирование, эксклюзивная инфраструктура и отделка, индивидуальные лифты, зимний сад, каминный зал, система климат-контроля, очистка воды на входе в дом, автономное отопление, спортивно-оздоровительный комплекс (тренажерные залы, сауна, турецкая баня, бассейн, крытый теннисный корт), бойлерная, уборка квартир, современные телекоммуникации, охрана контура, консьерж, видеонаблюдение, управляющая компания. Альтернативное название: элита.	Элита
Материал стен	Кирпич
Этажность здания	Переменная
Год постройки	С конца 90-х гг.
Высота потолка	От 3,00 м
Общая площадь квартиры, кв. м	От 150 кв. м
Площадь кухни	От 15 кв. м

Рассматриваемый объект недвижимости принадлежит к 1 категории, классу А – современный кирпич.

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

Анализ рынка жилой недвижимости

Все жилые помещения условно можно подразделить на следующие группы: - Элитное жилье. К данному типу относятся крупные жилые комплексы, в центре… - Обычное жилье, приобретаемое в результате купли-продажи у рядовых строительных фирм, которые строят чаще всего на…

Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки

˗ количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и именно в этой части города; ˗ объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая… ˗ престижность района;

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное, разумное использование свободной земли или улучшенной собственности,… Чтобы дать ответ о дальнейшем использовании улучшений на земельном участке и…  

Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного

Очевидно, следует рассмотреть возможный вариант использования земельного участка, при котором доход от его эксплуатации превысит величину…  

Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями

Законодательно разрешенное использование. Законодательно установленных и документально подтвержденных ограничений на использование оцениваемого… Физически возможное использование. Объемно-планировочные решения, наличие… Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование. Финансово возможным считаются возможные варианты…

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

Оценка затратным подходом

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта.… Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке,… Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:

Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки

Расчет полной стоимости воспроизводства предпочтительнее применять с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и… С=Ц´V… Таблица 4 - Обозначение, характеристика и значения показателей согласно формуле №1 Обозначение …

Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки

1. физический износ – связан с физическим устареванием объекта или его дефектами; 2. функциональный износ – проявляется при несоответствии параметров объекта… 3. внешний износ – возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической…

А1. Устранимый физический износ

Устранимый физический износ представляет собой затраты на ремонт зданий, необходимый для эффективного использования зданий и оправданный с экономической точки зрения.

Чаще всего к устранимым износам относятся косметические ремонты с затратами в пределах 1-8% от восстановительной стоимости.

Для жилых помещений затраты могут составить порядка 1,5% от восстановительной стоимости.

А2.Неустранимый физический износ

Снижение стоимости, связанное с несоответствием строительных материалов, конструктивных и планировочных решений современным требованиям, устранение… Таблица 5 - Определение величины физического износа строительных конструкций… Примечание: в доме проводился капитальный ремонт.

Б1.Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ проявляется в снижении стоимости объекта по сравнению со стоимостью нового строительства за счет модернизации, улучшений, добавлений.

Износ оценивается в 1,05% восстановительной стоимости.

Б2.Неустранимый функциональный износ

Данный вид износа оцениваем в 1,1% .   В.Внешний износ

Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие

Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие… Микро-факторами может быть признано несоответствие отраслевым, региональным…

Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей

Если мощности загружены на 70%, то присутствует внешний износ не менее 30%. «Не менее», потому что реальное снижение доходности больше снижение… В качестве максимального объема выпуска продукции можно использовать проектную… По сравнению с предыдущим вариантом данный лишен такого недостатка, как возможность получения положительных значений…

Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности

Для расчета экономического устаревания необходимо правильно определить скидку на инвестиционную привлекательность. Исходя из вышеизложенных… По мнению оценщика, низкая деловая активность в регионе оказывает существенное… Тогда значение внешнего износа (экономического износа Иэк) по региону может составить:

Оценка по сравнимым продажам

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Сравнительный подход предполагает использование данных о тех объектах, которые… Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Оценка доходным походом

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен… Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты…

Определение потенциального валового дохода

Таблица 9 – Определение ПВД от объекта оценки Объекты – аналоги Объект оценки № 1 № 2 № 3 № 4 №…   При определении потенциального валового дохода оценщики исходят из наиболее эффективного использования объекта оценки…

Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей

На основании анализа рыночных данных по уже построенным и сданным в аренду жилым площадям обычной практикой является поиск арендаторов в течение 1-4 месяцев. Для оцениваемых объектов с учетом хорошего местоположения период простоя принимается в размере 1-5 месяцев. Потери от недозагрузки определятся следующим образом:

Потери = (1/12) × 100% × 1 = 8,33 %

Значение оценки загрузки помещения (коэффициент загрузки) заносится в Таблицу 14.

Определение эксплуатационных расходов

· фиксированные (постоянные) – расходы, не зависящие по величине от степени эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имущественные… · переменные – расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки… · резервы на восстановление – расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов,…

Определение ставки капитализации

Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда… СК = НП (б.р.) + Р + Л + И + П где СК – ставка капитализации:

Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств

Таблица 12 – Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом Факторы риска, влияющие на объект недвижимости … Классификация рисков по вероятности возникновения

Премия за низкую ликвидность недвижимости

Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне… В данном случае срок экспозиции может составить пределах 1-12 месяцев, на…

Премия за инвестиционный менеджмент

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 0,5% до 5 %.

В данном случае принимаем премию в следующем размер: 0,5%

Норма возврата капитала

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом… Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее метод Инвуда… Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:

Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации

Таблица 14 – Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации № Параметры Формула для расчета …   Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет:

ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Согласование результатов, полученных при использовании трех подходов к оценке

 

При оценке объекта недвижимости нами были применены три подхода к определению стоимости. Согласование результатов подчеркивают адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже следует краткое обсуждение результатов каждого из подходов и обоснование итогового заключения о стоимости объекта.

Оценка по затратам

Оценка методом сравнимых продаж

Оценка по доходности

 

Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам: · Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на… · Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже…

Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки

Однако в целях обеспечения кредита залогом необходимо рассчитать ликвидационную стоимость объекта оценки, т.к. предполагается, что в случае не… Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, в случае… Существующие методические подходы к оценке ликвидационной стоимости исходят из очевидной предпосылки, что снижение…

Определение ставки капитализации

Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда… СК = НП (б.р.) + Р + Л + И + П где СК – ставка капитализации:

Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств

  Таблица 17 – Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим…  

Премия за низкую ликвидность недвижимости

Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне… В данном случае срок экспозиции может составить пределах 1-12 месяцев, на…

Премия за инвестиционный менеджмент

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 0,5% до 5 %.

В данном случае принимаем премию в следующем размер: 1,0%

Норма возврата капитала

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом… Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее метод Инвуда… Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:

Определение ликвидационной стоимости объекта оценки

по нашему мнению, ликвидационная стоимость Объекта оценки: Квартира, состоящая… Исполнители: Оценщик, диплом о проф. переподготовке ПП 278286, сертификаты №2021   …

Используемая терминология

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская… Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта… Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах…

Литература

1. Абдуллаев Н.А. Колайко Н.А. Оценка стоимости предприятия. - М., 2005г.
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб: Гуманистика, 2008.
3. Верещагин С.А., Сазонов С.Б. Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет. Москва 2003.
4. Волков А.С. Создание рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности. – Москва, Вершина, 2007.
5. Гражданский кодекс. – М., 2011г.
6. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости.- М.,2001г.
7. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. – М., 2006г.
8. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Москва «Финансы и статистика» 2008г.
9. Джек Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО 1997г.
10. Земельный кодекс Российской Федерации. – М., 2007г.
11. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке недвижимости зданий и сооружений. М., 1998г.
12. Кузин Н.Я. Управление технической эксплуатацией зданий: Учебное пособие. – Пенза, ПГУАС, 2004.
13. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве». 2006г. выпуск №54 .
14. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)"
15. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)"
16. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)
17. ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 254 Об утверждении федерального стандарта оценки "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)"
18. ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 255 Об утверждении федерального стандарта оценки "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)"
19. ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 256 Об утверждении федерального стандарта оценки "ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)"
20. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519
21. Стандарты и правила оценочной деятельности НП СМАО с изменениями и дополнениями от 19.10.2011 г.
22. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
23. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г.
24. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М., 2005г.
25. Федотова М.А., Рослов В.Ю., и др. Оценка для целей залога. – Москва, «Финансы и статистика», 2008.
26. ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» 13 июля 2007 года N 129-ФЗ
27. ФЗ «О внесении изменений в ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)" и Кодекс Российской Федерации «Об административных нарушениях» от 2 июля 2005 года N 80-ФЗ (в ред. ФЗ от 31.12.2005 N 200-ФЗ, от 29.12.2006 N 252-ФЗ, от 29.12.2006 N 254-ФЗ, с изм., внесенными ФЗ от 29.12.2006 N 244-ФЗ)
28. ФЗ «О внесении изменений в ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ (в ред. ФЗ от 13.07.2007 N 129-ФЗ)
29. ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» ОТ 14 января 2002 года N 143-ФЗ
30. ФЗ «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.1..2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от07.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N070-ФЗ, №431-ФЗ от 2412.2010 г.)

Акт осмотра объекта оценки

Оценщики Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, ФИО, в присутствии собственника произвели осмотр технического состояния объекта - Квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25. Осмотр произведен по состоянию на 03.08.2012 г.

Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания

ФРАГМЕНТЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Исполнитель Заказчик ____________ ФИО _____________ Иванов А.В.  

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Сведения об оценщиках

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Источники информации для оценки

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки