В теории оценки износа выделяют три вида:
1. физический износ – связан с физическим устареванием объекта или его дефектами;
2. функциональный износ – проявляется при несоответствии параметров объекта современным требованиям;
3. внешний износ – возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки, внешней по отношению к объекту.
Существует несколько методов расчета износа, как общей потери стоимости объекта под влиянием действия различных факторов.
Основных метода два:
- метод разбивки
- метод оставшегося срока экономической жизни.
Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический износ, функциональный (моральный) износ и внешний (экономический) износ.
Общий (накопленный) износ при этом рассчитывается в соответствии со следующей формулой:
И об = (1 – (1 – Ифиз/100) × (1 – Ифунк/100) × (1 – Ивнеш/100)) ×100% (2)
| где | И% | накопленный износ, % |
| Ифиз% | физический износ, % | |
| Ифун% | функциональный износ, % | |
| Ивн% | внешний износ, % |
А.Физический износ
Физический износ (устранимый и неустранимый) рассчитан по сроку фактической эксплуатации объектов согласно Методике определения физического износа гражданских зданий, справочников ВСН 53-86 и по фактическому техническому состоянию конструктивных элементов и здания экспертным путем.
Критерии оценки степени физического износа, принятые в практике обследований
| № пп | Общая характеристика технического состояния устранимость дефектов | Оценка технического состояния | Физический износ, % | Примерная стоимость ремонта, % от восстановительной стоимости |
| Основные несущие конструкции не имеют дефектов повреждения. Ограждающие конструкции имеют дефекты. Дефекты легко устраняются в процессе текущего ремонта. | Хорошее | До 20 | До 10 | |
| Основные несущие элементы имеют повреждения, но пригодны для эксплуатации. Для некоторых элементов требуется капитальный ремонт. | Удовлетворительное | До 40 | До 35 | |
| Несущие элементы здания имеют существенные повреждения. Для отдельных элементов требуется усиление или замена на новые. Повреждения устранимы только при крупном капитальном ремонте. | Неудовлетворительное | До 60 | До 90 | |
| Большинство несущих конструкций находятся в аварийном состоянии. Усиление их нецелесообразно, экономически не выгодно, необходима полная замена на новые. Ограждающие конструкции ветхие и требуют полной замены. | Ветхое | До 70 | До 110 | |
| Несущие и ограждающие конструкции находятся в разрушенном состоянии, 100% износ конструктивного элемента. Полная замена при капитальном ремонте и реконструкции. | Негодное | До 100 | До 120 и более |