Объем инвестиций в основной капитал на душу населения характеризует инвестиционный климат и уровень инвестиционной активности в регионе. Другими словами, данный показатель характеризует предпосылки экономического развития субъекта РФ.
Для расчета экономического устаревания необходимо правильно определить скидку на инвестиционную привлекательность. Исходя из вышеизложенных расчетов, предельное значение экономического устаревания может достигать 50 %, исходя из этого, предположим следующую зависимость:
По мнению оценщика, низкая деловая активность в регионе оказывает существенное влияние на стоимость объекта недвижимости и приводит к появлению износа внешнего воздействия. В условиях значительной дифференциации уровня социально-экономического развития регионов России целесообразно оценивать внешний износ исходя из отношения объемов инвестиций в основной капитал на душу населения в области расположения и функционирования объекта оценки к среднему региональному показателю.
Тогда значение внешнего износа (экономического износа Иэк) по региону может составить:
Ивнеш = 1 – Vпенз / Vсредн
| Наименование параметра | Источник информации | Значение, руб. |
| Объем инвестиций в основной капитал на душу населения в Пензенской области в 2010г. | сборник «Социально-экономическое развитие Пензенской области» | 18 430 |
| Средний объем инвестиций в основной капитал на душу населения по региону в 2010г. | сборник «Социально-экономическое развитие Пензенской области» | 18 800 |
| Итого внешний износ | Ивнеш = (1 – 18430 / 18800) х 100% = 2,0%. |
Учитывая благоприятные перспективы развития района принимаем внешний износ равным 2%.
При выявлении всех обозначенных видов износа говорят о совокупном накопленном износе, который является функцией времени и жизни объекта недвижимости. Критерии оценки степени внешнего износа, принятые в практике обследований зависят от полезности объекта и его возможности приносить доход, а также политической обстановки, внешней по отношению к объекту минимума инвестиций для возобновления его работы.
Общий износ оцениваемого объекта составил (согласно формуле №2):
Таблица 6 - Расчет общего износа и итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом
| А1.Устранимый износ | А2.Неустранимый износ | Б1.Устранимый износ | Б2.Неустранимый износ | В.Внешний износ | ОБЩИЙ ИЗНОС | Восстан. стоимость | ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД |
| 1,50% | 28,10% | 1,05% | 1,10% | 2,00% | 32,49 | 1 717 335 | 1 159 350 |
таблиц
Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит: 1159350руб.