Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Сравнительный подход предполагает использование данных о тех объектах, которые можно сравнить между собой, то есть, о сопоставимых объектах. Количество этих объектов должно быть достаточным (как правило, не менее трех) для того, чтобы использовать известные способы внесения поправок при корректировке продажных цен сравнимых объектов. Любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
2. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
3. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
4. Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.
Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Из-за конфиденциальности сделок купли-продажи объектов нет достаточной информации по продажам. Для анализа используем данные, опубликованные в открытой печати, средние цены реализации и цены предложений, по производственным и зданиям, на дату оценки.
При оценке квартиры в первую очередь на результат влияет ее местоположение:
Второй этап – оценка дома, в котором расположена квартира. Большое значение имеют:
Третий этап – оценка непосредственно самой квартиры. Рассмотрим подробнее характеристики квартиры:
В зависимости от сочетания этих и других характеристик квартиры опытный оценщик произведет оценку рыночной стоимости квартиры.
Основополагающим принципом сравнительного подхода является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный покупатель, инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
К дате проведения оценки нами выявлено достаточное количество проданных объектов, которые могли бы быть сопоставимыми с оцениваемым. Следовательно, в данном случае применение сравнительного подхода целесообразно.
Данные об отобранным для сравнения по объектам-аналогам приведены в Таблице 1.
Таблица 7 – Определение стоимости объекта оценки методом сравнимых продаж
| № объекта-аналога | Ед.изм. | № 1 | № 2 | № 3 | №4 | №5 | №6 | №7 | №8 | ||
| Наименование объекта оценки и объекта аналога | Квартира, состоящая из 2-х жилых комнат, общей площадью 40,8 кв.м по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25 | Срочно продается 2-х ком кв по ул. Циолковского | Продается 2-ая квартира по ул. Циолковского 22 | Продается 2-комн. квартира по ул. Циолковского, 2 | Продаю 2 комн.кв. на ул. Беляева 15 | Продаю 2-комн.кв.ул.Циолковского | Продается 2-х комн.кв. по ул. Фрунзе 11 | Продается 2-комнатная квартира по ул. Шмидта 21 | Продаю 2 комнатную квартиру по ул. Циолковского 12 | ||
| Характеристика объекта | 4/4 этажного дома из газосиликатобетона состояние хорошее, с/у совмещенный, панели на стенах в ванной, полы деревянные, окна ПВХ, входная-металлическаяновая сантехника | 2/3к, н/у, 47/28/8, Дом сталинского типа, в хорошем сост, ком изолиров, с/у в каф, пласт. Окна, мет. Дв, железобетонные перекрытия. Рядом институт, школа, садик, магазины, остановка. | Продается 2-ая квартира по ул. Циолковского 22, 2/4 кирп, общ пл 46, 0 м, жилая 26, 0 м, кухня 6, 5 м, состояние среднее. | Продается 2-комн. квартира по ул. Циолковского, 2. 2 этаж 3-х этажного кирпичного дома. Площадь 48, 3/28/8. Отличный ремонт в санузле, новые трубы, нов. проводка. Ремонт в кухне. Два пластокна. Высокие потолки. Дом 1960 г. постр. после капремонта. | 1/2к, 45/30/7 кв.м. Дом после кап. Ремонта, отделан сайдингом, полный ремонт труб в подвале. В квартире пласт. окна, натяжной потолок, метал дверь. Состояние хорошее. | 2/3эт.к.дома, неугловая, 48/30/8кв.м, без балкона, пластокно, дв.железная, сост.хорошее | Продается 2-х комн.кв. по ул. Фрунзе 11, 2/4к, 36, 7/27/6, н/у, косметический ремонт, балкон большой застекленный, с/у совмещен в кафеле, сантехника 3 года. Включено в стоимость сарай с погребом! | 2 этаж кирпичного дома, балкон застеклен, состояние хорошее, с/у раздельный, новые трубы и сан техника, комнаты изолированные | 1/3эт. кирпичного дома, 48/27/9кв.м, в нормальном состоянии, высокий потолок, санузел раздельный, в комнате большой погреб - мастерская(свет, тепло). | ||
| Телефон продавца | Телефон: 26-07-04 | Телефон: | Телефон: 51-99-11 | Телефон: 42-75-41 | Телефон: | 295-096 | 8-904-852-63-13 | ||||
| Адрес объявления в интернете | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | |||
| Цена продажи/ предложения | т.руб. | ||||||||||
| Общая площадь | м2 | 40,8 | 48,3 | 36,7 | |||||||
| Цена 1 м2 площади | руб/м2 | 33 404 | 32 609 | 30 642 | 31 111 | 32 917 | 34 060 | 31 395 | 33 958 | ||
| Совершенная сделка /предложение | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | |||
| Корректировка | 0,97 | 0,97 | 0,97 | 0,97 | 0,97 | 0,97 | 0,97 | 0,97 | |||
| Скорректированная цена | руб/м2 | 32 402 | 31 630 | 29 723 | 30 178 | 31 929 | 33 038 | 30 453 | 32 940 | ||
| Переданные права собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | ||
| Корректировка | |||||||||||
| Скорректированная цена | руб/м2 | 32 402 | 31 630 | 29 723 | 30 178 | 31 929 | 33 038 | 30 453 | 32 940 | ||
| Время продажи | январь | январь | январь | январь | январь | январь | январь | январь | январь | ||
| Корректировка | |||||||||||
| Скорректированная цена | руб/м2 | 32 402 | 31 630 | 29 723 | 30 178 | 31 929 | 33 038 | 30 453 | 32 940 | ||
| Местоположение | г.Пенза, ул.Циолковского, д.41, кв.62 | Срочно продается 2-х ком кв по ул. Циолковского | Продается 2-ая квартира по ул. Циолковского 22 | Продается 2-комн. квартира по ул. Циолковского, 2 | Продаю 2 комн.кв. на ул. Беляева 15 | Продаю 2-комн.кв.ул.Циолковского | Продается 2-х комн.кв. по ул. Фрунзе 11 | Продается 2-комнатная квартира по ул. Шмидта 21 | Продаю 2 комнатную квартиру по ул. Циолковского 12 | ||
| Корректировка | |||||||||||
| Скорректированная цена | руб/м2 | 32 402 | 31 630 | 29 723 | 30 178 | 31 929 | 33 038 | 30 453 | 32 940 | ||
| Площадь объекта | 40,8 | 48,3 | 36,7 | ||||||||
| Корректировка | 1,01 | 1,01 | 1,01 | 1,01 | 1,01 | 0,98 | 1,01 | ||||
| Скорректированная цена | руб/м2 | 32 726 | 31 947 | 30 020 | 30 480 | 32 248 | 32 377 | 30 453 | 33 269 | ||
| Состояние и уровень отделки квартиры | состояние хорошее, с/у совмещенный, панели на стенах в ванной, полы деревянные, окна ПВХ, входная-металлическая | сост, ком изолиров, с/у в каф, пласт. Окна, мет. Дв, железобетонные перекрытия. | состояние среднее. | Отличный ремонт в санузле, новые трубы, нов. проводка. Ремонт в кухне. Два пластокна. Высокие потолки. | отделан сайдингом, полный ремонт труб в подвале. В квартире пласт. окна, натяжной потолок, металю дверь. Состояние хорошее. | без балкона, пластокно, дв.железная, сост.хорошее | косметический ремонт, балкон большой застекленный, с/у совмещен в кафеле, сантехника 3 года. Включено в стоимость сарай с погребом! | балкон застеклен, состояние хорошее, с/у раздельный, новые трубы и сан техника, комнаты изолированные | в нормальном состоянии, высокий потолок, санузел раздельный, в комнате большой погреб - мастерская(свет, тепло). | ||
| Корректировка | 1,02 | 0,98 | 0,96 | ||||||||
| Скорректированная цена | руб/м2 | 32 726 | 32 586 | 29 419 | 29 260 | 32 248 | 32 377 | 30 453 | 33 269 | ||
| Состояние коммуникаций и сантехники | состояние хорошее, с/у совмещенный, панели на стенах в ванной, новая сантехника | с/у в каф, пласт. | состояние среднее. | Отличный ремонт в санузле, новые трубы, нов. проводка. после капремонта. | полный ремонт труб в подвале. В квартире пласт. окна, натяжной потолок, метал. дверь. Состояние хорошее. | без балкона, пластокно, дв.железная, сост.хорошее | застекленный, с/у совмещен в кафеле, сантехника 3 года. Включено в стоимость сарай с погребом! | состояние хорошее, с/у раздельный, новые трубы и сан техника, комнаты изолированные | в нормальном состоянии, санузел раздельный | ||
| Корректировка | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | ||||||
| Скорректированная цена | руб/м2 | 32 072 | 32 586 | 28 831 | 29 260 | 32 248 | 31 730 | 29 844 | 32 604 | ||
| Балкон/лоджия | 0,8 кв.м | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | ||
| Корректировка | |||||||||||
| Скорректированная цена | руб/м2 | 32 072 | 32 586 | 28 831 | 29 260 | 32 248 | 31 730 | 29 844 | 32 604 | ||
| Этажность | 4/4 | 2/3к | 2/4 кирп, | 2 этаж 3-х этажного кирпичного дома | 1/2 | 2/3эт.к.дома | 2/4к | 2 этаж кирпичного дома | 1/3 эт.кирп.дома | ||
| Корректировка | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | 31 430 | 31 934 | 28 254 | 29 260 | 31 603 | 31 095 | 29 248 | 32 604 | ||
| Материал стен дома | газосиликатобетон | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | ||
| Корректировка | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | |||
| Скорректированная цена | руб./м2 | 30 802 | 31 295 | 27 689 | 28 675 | 30 971 | 30 473 | 28 663 | 31 952 | ||
| Окна/двери | Окна ПВХ, и метал. дверь | Окна ПВХ и метал. дверь | дерев.окно, и двери | Окна ПВХ и метал. дверь | Окна ПВХ и метал. дверь | Окна ПВХ и метал. дверь | дерев.окно, и двери | дерев.окно, и двери | дерев.окно, и двери | ||
| Корректировка | 1,02 | 1,02 | 1,02 | 1,02 | |||||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||||||||
| Наличие телефона, домофона | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | ||
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||||||||
| Расположение квартиры в доме | не угловая | не угловая | не угловая | не угловая | не угловая | не угловая | не угловая | не угловая | не угловая | ||
| Корректировка | |||||||||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||||||||
| Весовой коэффициент | 0,2 | 0,05 | 0,1 | 0,1 | 0,15 | 0,15 | 0,2 | 0,05 | |||
| Скорректированная стоимость по объектам-аналогам | |||||||||||
| Стоимость 1 кв.м общ. площади объекта оценки | |||||||||||
| Стоимость объекта оценки | |||||||||||
Таблица 8 – Обоснование корректировок, примененных в таблице 7
| Наименование корректировки | № таблицы | №объекта-аналога | Обоснование корректировки |
| Совершенная сделка /предложение | 1-8 | Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 1-5% | |
| Переданные права собственности | аналогично | Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности. | |
| Время продажи | аналогично | Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась | |
| Местоположение | аналогично | Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др. | |
| Площадь объекта | 1-6,8 | Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее. | |
| Состояние и уровень отделки квартиры | 2-4 | Корректировка учитывает состояние и уровень отделки помещений объектов-аналогов. Современный ремонт, его сложность и срок давности оказывают влияние на итоговую стоимость объекта оценки. | |
| Состояние коммуникаций и сантехники | 1,3,6-8 | Корректировка учитывает состояние инженерных коммуникаций и сантехники - наличие и их исправность работы. Кроме того, современные материалы, новые трубы и сантехника также требуют введение корректировок. | |
| Балкон/лоджия | аналогично | Корректировка на наличие балкона или лоджии и их застекленность. | |
| Этажность | 1-3,5-7 | Традиционно, менее привлекательными считаются крайние этажи | |
| Материал стен дома | 1-8 | Корректировка на тип дома - кирпичный, панельный, деревянный и т.д. | |
| Окна/двери | 2,6-8 | Корректировка на состояние окон и дверей (входной и межкомнатных). Наличие пластиковых окон и металлической входной двери увеличивает стоимость объекта. | |
| Наличие телефона, домофона | аналогично | Корректировка на наличие телефона, домофона. Наличие их увеличивает стоимость объекта. | |
| Расположение квартиры в доме | аналогично | Корректировка на расположение объекта-аналога в доме - угловая/не угловая. Угловая квартира менее престижа, т.к в домах старой постройки они более холодные. |
Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила: 1 231 248 руб.