Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми помещениями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Корректировки аналогичны приведенным в разделе «Сравнительный подход к оценке».
Таблица 9 – Определение ПВД от объекта оценки
| Объекты – аналоги | Объект оценки | № 1 | № 2 | № 3 | № 4 | № 5 |
| Характеристика объекта | Квартира, состоящая из 2-х жилых комнат, общей площадью 40,8 кв.м по адресу: г.Пенза, ул.Циолковского, д.41, кв.62 | 2-комнатная квартира | 2-комнатная квартира | 2-комнатная квартира | 2-комнатная квартира | 2-комнатная квартира |
| Источник информации | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | |
| Координаты | 250 210 | 70-71-34 | 8903-323-6603 | |||
| Средняя стоимость аренды за квартиру, руб. | ||||||
| Местоположение | Ул. Циолковского | Ул. Циолковского | ул. Титова | ул. Титова | ул. Титова | |
| Корректировка | ||||||
| Совершенная сделка или предложение | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | |
| Корректировка | ||||||
| Переданные имущественные права | право аренды | право аренды | право аренды | право аренды | право аренды | |
| Корректировка | ||||||
| Рыночные условия = время | январь | январь | январь | январь | январь | январь |
| Корректировка | ||||||
| Тип здания (согласно классификации зданий в п.2.5) | из газосиликатобетона | - | - | - | - | - |
| Корректировка | ||||||
| Площадь объекта | 40,8 | - | - | - | - | - |
| Корректировка | ||||||
| Состояние объекта (текущий ремонт) | 4/4 этажного дома состояние хорошее, с/у совмещенный, панели на стенах в ванной, полы деревянные, окна ПВХ, входная-металлическая новая сантехника | Сдам квартиру рядом с парком оплата 7000+ком усл по счетчикам только для семьи | Без мебели | с меб, хол, тел | Комн. смежн. Мебель, холодильник, телевизор. Цена 5тыс. +свет+вода. Для 2-х девушек. | состояние среднее |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,02 | 1,02 | |
| Компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие и состояние мебели) | есть | с мебелью | нет | с мебелью | с мебелью | из мебели только диван и тумбочка |
| Корректировка | 1,00 | 1,02 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие и состояние бытовой техники) | есть | С холодильником и телевизором | нет | С холодильником и телевизором, телефон | С холодильником и телевизором, | нет |
| Корректировка | 1,00 | 1,02 | 1,00 | 1,00 | 1,02 | |
| Прочая информация | + коммунальные услуги | + коммунальные услуги | + коммунальные услуги | + коммунальные услуги | + коммунальные услуги | |
| Взвешенный коэффициент влияния | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 1,02 | 1,04 | |
| Скорректированная стоимость аренды | ||||||
| Взвешенное значение а/п за квартиру, руб. | ||||||
| Значение а/п за 1 м2 , руб. |
При определении потенциального валового дохода оценщики исходят из наиболее эффективного использования объекта оценки и принимают стоимость аренды. Сложившаяся ситуация на рынке аренды жилых помещений показывает, что аренда квартир по часам и по суткам приносит более чем в 2-3,5 раза прибыли, чем аренда по месяцам, и это в свою очередь является наиболее эффективным использованием недвижимости данного сегмента рынка (расчет представлен в таблице 10).
Полученная в результате анализа арендная плата заносится в Таблицу 14.