Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает три составляющие: безрисковый доход на капитал, премию за общий риск инвестиций в недвижимость и специальную премию за ликвидность/неликвидность конкретного объекта.
Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала.
СК = НП (б.р.) + Р + Л + И + П
где СК – ставка капитализации:
НП (б.р.) – безрисковая ставка, принимаемая по вкладам;
Р – премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала;
Л – премия за неликвидность - для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых временных затрат;
И – премия за инвестиционный менеджмент – для учета необходимости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора;
П – ставка возврата капитала. При линейном возврате капитала (метод Ринга) П=1/р=1/ Тэх100%
где – р есть число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.
Расчет базовой "условно-безрисковой" ставки
В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
· депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
· западные финансовые инструменты "государственные облигации других стран;
· ставка рефинансирования ЦБ РФ;
· государственные облигации РФ.
В качестве расчетной принимаем ставку рефинансирования в размере 8,25%.