Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:
· Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое и физическое состояние. Расчет стоимости объекта методом затрат не применялся.
· Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает рыночную стоимость. По мнению оценщика, любой инвестор, покупатель в первую очередь будет опираться на существующие цены, сложившиеся в данном сегменте рынка недвижимости, которые носят публичный характер, подаются статистической обработке и носят более или менее доказательственный характер. Данному подходу присвоен наибольший весовой коэффициент 100% (1,0).
· Доходный подход построен на рыночных показателях. Для него характерна относительность прогноза будущих доходов, которая зависит от предполагаемого уровня финансового менеджмента; достаточно широкий диапазон условности, предполагаемых операционных расходов, их затруднительного прогноза для отдельных объектов в отрыве от общехозяйственных и общепроизводственных затрат, присущих всему имущественному комплексу предприятия в целом. Расчет стоимости объекта доходным подходом не проводился.
Учитывая вышеизложенное, пришли к следующим весовым коэффициентам, отражающим долю каждого метода в определении итоговой стоимости.
Таблица 15– Расчет удельных весовых показателей
| № п/п | Критерии | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Достоверность информации | ||||
| Полнота информации | ||||
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | ||||
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | ||||
| Способность учитывать местоположение | ||||
| Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка | ||||
| Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) | ||||
| Удельные весовые показатели, % | 0,21 | 0,60 | 0,19 |
Таблица 16 – Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
| Наименование объекта оценки | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | Взвешенное значение стоимости |
| Квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25 | 1 159 350 | 1 231 248 | 1 157 384 | 1 202 115 |
| Весовой коэффициент | 0,210 | 0,600 | 0,190 | 1,00 |
| Итого, руб. | 243 464 | 738 749 | 219 903 | 1 202 115 |
Итоговая величина стоимости объекта оценки есть величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчета стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Она может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
На основании имеющейся информации, данных, полученных от заказчика, проведения необходимых расчетов и анализа результатов, представленных в виде отчета, администрации Заказчика, можно сделать следующее заключение:
по нашему мнению, рыночная стоимость Объекта оценки: Квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25 по состоянию на 03 августа 2012 года округленно, с учетом НДС составляет:
| Наименование | Рыночная стоимость с НДС (18%), руб. | Рыночная стоимость без НДС, руб. |
| Квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25 | 1 202 115 | 1 018 742 |
Исполнители:
| Оценщик, диплом о проф. переподготовке ПП 278286, сертификаты №2021 | ФИО |
7. РАСЧЁТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ И ЗАТРАТ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ИМУЩЕСТВА