Для анализа ситуации сложившейся на земельном участке и оценке рыночной стоимости земельных участков необходимо обратить внимание на ряд действующих федеральных и муниципальных законодательных актов.
Платное использование земли в Российской Федерации законодательно закреплено в Законе РФ от 28.04.93 № 4888-1; Указом Президента РФ от 16.12.93 № 2162, от 24.12.93 №2287. В Земельном кодексе Российской Федерации, принятый Государственной думой 28.09.01г. подписанный президентом 25.10.01г., за земельные участки, находящиеся в собственности, взимается земельный налог. В Пензенской области закон о цене на землю принят законодательным собранием области 18.01.02г. и утвержден губернатором 24.01.02г. № 335-ЗПО. Об аренде земли принят закон Пензенской области 23.05.2002г. №364-ЗПО, и 23.12.2002г № 431-ЗПО. Платежи за землю поступают на специальные бюджетные счета муниципальных образований на территории, на которых находятся земельные участки. Платежи за землю направляются на цели связанные с финансированием мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра и мониторинга.
Основными документами по земельному законодательству являются:
- Постановление главы администрации Пензенской области № 321, от 30.03.98 года «О порядке организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков или права их аренды», основанное на Постановлении Правительства Российской Федерации №2, от 5.01. 1998 года, от 14.12.2001г. № 163-ФЗ
- Решение городской думы № 293/27 от 29.01.1999г. «О порядке предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, предназначенных под застройку», а также Приложение к указанному Постановлению.
- ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержден Приказом №508 Миноэкономразвития России от 22.10.2010 г.
При назначении платы за землю Пензенская дума в своем решении №367/31 от 28.05.1999 г. руководствовалась ст. 39 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Законом Пензенской области «О местном самоуправлении в пензенской области», Законом Российской Федерации «О плате за землю».
Налог на земли, занятые жилищным Фондом (государственным, муниципальным и индивидуальным), а также личным подсобным хозяйством, дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, взимается со всей площади земельного участка в размере установленном решением Пензенской городской думы, №238-16/4 от 25.10.2005г.
Рынком земли называют механизм перераспределения земли между собственниками на конкурентной основе с помощью экономических регуляторов (спроса, предложения, цены). Переход земельных участков из государственной собственности в частную собственность характерен для первичного рынка, где принимаются нормативные цены на земли.
На вторичном рынке, при переходе прав собственности, цены свободные, но очень часто они согласуются с нормативными ценами и определяют эластичность рынка. Права собственности на землю: владение, пользование, распоряжение, наследование, ограничения использования и т.д. изложены в ст. 209, 266, 267, 270, 274 ГК РФ.
В связи с развитием рынка недвижимости в России в ближайшем будущем виды землепользования, вероятно, существенно изменятся. Рост городов привел к тому, что промышленность, находившаяся некогда на окраинах города, оказалась в окружении районов с жилой или коммерческой застройкой. Из такого гармоничного соседства различных видов землепользования вытекает возможность использования промышленных земель более эффективным, приносящим большую отдачу, способом.
По мере того, как частный рынок земли будет развиваться, и застройщики предприниматели и покупатели смогут конкурировать за участки земли, находящиеся в частной собственности, промышленные предприятия, занимающие ценные участки земли, будут стараться продать их и перенести основную деятельность на менее дорогостоящие площадки. Местные администрации весьма заинтересованы в переводе промышленности из городских районов в менее освоенные зоны. Эта тенденция будет поддерживаться тем, что комитеты по земельным ресурсам и землеустройству будут вводить поправочные коэффициенты к ставкам местных земельных налогов для активизации процесса вывода промышленных предприятий из центра города в целях повышения эффективности использования городских земель.
Руководители предприятий, мыслящие прогрессивно, осознают необходимость эффективного распоряжения земельными ресурсами. В свободной и конкурентной экономике предприятия стремятся добиваться наивысшей отдачи от использования своих активов, включая землю. В силу вышеперечисленных причин предприятия будут рассматривать варианты сдачи в аренду или продажи всей приватизированной земли или какой-то ее части.
Предприятие, собирающиеся продать земельный участок либо сдать его в аренду, должно внимательно изучить условия рынка, сложившиеся в районе, соотнести их с целями предприятия, его финансовыми возможностями и потребностями, имеющимися земельными участками и их метаположением, а также индивидуальными характеристиками объектов недвижимости.
При переходе прав собственности на объекты недвижимости посредством купли-продажи, участки земли находящиеся в бессрочном (постоянном) пользовании подлежит изъятию у прежнего владельца и переоформлению в собственность нового владельца. Выкуп земельного участка производится согласно действующей методике городского фонда имущества.
Утверждать, что земельный рынок надлежащим образом функционирует в г. Пензе и области нельзя. Рынок проходит период становления. Вместе с тем размеры, местоположение, землепользование, престижность земельного участка уже сейчас оказывают существенное влияние на стоимость недвижимости.