Метод прямого сравнительного анализа продаж является наиболее "рыночным" из трех основных методов оценки недвижимости. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Сравнительный подход предполагает использование данных о тех объектах, которые можно сравнить между собой, то есть, о сопоставимых объектах. Количество этих объектов должно быть достаточным (как правило, не менее трех) для того, чтобы использовать известные способы внесения поправок при корректировке продажных цен сравнимых объектов. Любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
2. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
3. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
4. Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Из-за конфиденциальности сделок купли-продажи объектов нет достаточной информации по продажам. Для анализа используем данные, опубликованные в открытой печати, средние цены реализации и цены предложений, по производственным и зданиям, на дату оценки.
Основополагающим принципом сравнительного подхода является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный покупатель, инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
К дате проведения оценки нами выявлено достаточное количество проданных объектов, которые могли бы быть сопоставимыми с оцениваемым. Следовательно, в данном случае применение сравнительного подхода целесообразно.
Данные об отобранных для сравнения по производственно-складским объектамприведены в Таблице 12.
Таблица 12– Определение стоимости объекта оценки методом сравнимых продаж
| Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 |
| № объекта-аналога | Ед.изм. | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 | Аналог № 4 | Аналог №5 | Аналог №6 | |
| Наименование объекта | Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке | Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой | Продаю действующее производство в пгт. Колышлей | Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой | Продается промышленное помещение 5500 м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас | Продается недвижимость в Городище по ул.Калинина | ||
| Характеристика объекта | Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке в центре, 110 километров от города Пензы, 900 кв. м, 22 сотки земли, все коммуникации. | Общей площадью 770 кв.м, склад с пандусом – 425 кв.м, гараж – 187 кв.м, административное здание – 159 кв.м, имеется ж/д ветка, свет, газ, вода, отопление. Земельный участок 1 га. Стоимость: 3 000 000 руб. Возможна продажа овощехранилища 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб. | 780 кв.м, действующее производство подсолнечного масла. Отработанная технология, укомплектованный штат сотрудников, вода, свет 380В, газ, индивидуальное отопление, грузовые весы. | продажа помещений 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб. | 12 подсобных помещений 218м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас, 2 км от трассы М5, произ-вом, капитальный ремонт 2008г, высота потолков 3, 5-4м, объем помещения 22050 м3, трансформатор 380 вт, вода, газ 50м, фундамент жбетон, полы бетон, стены кирпичные, перекрытия и покрытия ж.бетон, год начала строительства 2004. Можно использовать под любые вида произ-ва, склад. | Продается недвижимость в Городище. 400 кв.м. с котельной, есть земельный участок | ||
| Координаты продавца | Тел. 30-64-94, 29-44-29, 89063956494, 89631094429 | Тел. 53-25-40 | Телефон: 79-19-35, 8 902-342-72-06 | Тел. 53-25-40 | тел. 89603211110 | тел. 29 -99-12, 260-555 | ||
| Адрес объявления в интернете | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | ||
| Цена продажи/ предложения | т.руб. | 4500000 | 3000000 | 4400000 | 1500000 | 5500000 | 2500000 | |
| Общая площадь - объект №1 | м2 | 892,50 | 900 | 770 | 780 | 680 | 5258 | 400 |
| Общая площадь - объект №2 | 860,90 | |||||||
| Цена 1 м2 площади | руб/м2 | 5 000 | 3 896 | 5 641 | 2 206 | 1 046 | 6 250 | |
| Совершенная сделка /предложение | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | ||
| Корректировка | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | ||
| Переданные права собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Время продажи | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Местоположение | Лопатино | кузнецк | Колышлей | Колышлей | Колышлей | Б-Мичкас | городище | |
| Корректировка | 0,95 | 1,01 | 0,95 | |||||
| Площадь объекта | 900 | 770 | 780 | 680 | 5258 | 400 | ||
| Корректировка | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 1,05 | 0,95 | |||
| Состояние и уровень отделки | отличное | удовлетв | удовлетв | удовлетв | удовлетв | удовлетв | удовлетв | |
| Корректировка | 1,02 | 1,02 | 1,02 | 1,02 | 1,02 | 1,02 | ||
| Наличие коммуникаций | электричество | электричество | электричество | электричество | электричество | электричество | электричество | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Назначение здания | производственно-складское | складское | складское | производственно-складское | производственно-складское | производственно-складское | производственно-складское | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Этажность | ||||||||
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Материал стен здания | метал. ангар | кирпичный | кирпичный | кирпичный | кирпичный | кирпичный | кирпичный | |
| Корректировка | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | ||
| Скорректированная стоимость по объектам-аналогам | 3 924 | 3 155 | 4 567 | 1 786 | 4 660 | |||
| Удельный вес объекта-аналога | 0,10 | 0,20 | 0,20 | 0,25 | 0,15 | 0,10 | ||
| Стоимость 1 кв.м общ. площади объекта оценки | 2 987 | |||||||
| Стоимость объекта оценки №1 | 2 665 772 | |||||||
| Стоимость объекта оценки №2 |
Таблица 13– Обоснование корректировок, примененных в таблице 12
| Наименование корректировки | № таблицы | №объекта-аналога | Обоснование корректировки |
| Совершенная сделка /предложение | 1-6 | Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 2-5% | |
| Переданные права собственности | аналогично | Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности. Учитывая, что какие-либо отличия объектов-аналогов от объекта оценки по условиям прав не обнаружены, корректировка не проводилась | |
| Время продажи | аналогично | Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась | |
| Местоположение | 1,5,6 | Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др. Объекты-аналоги расположены в разных районах области | |
| Площадь объекта | 2-6 | Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее. | |
| Состояние и уровень отделки | 1-6 | Корректировка учитывает состояние и уровень отделки помещений объектов-аналогов. Современный ремонт, его сложность и срок давности оказывают влияние на итоговую стоимость объекта оценки. | |
| Наличие коммуникаций | аналогично | Корректировка на наличие коммуникаций. Наличие дополнительных относительно объектов-аналогов элементов инженерной инфраструктуры увеличивает стоимость объекта оценки | |
| Тип здания | аналогично | Корректировка на тип здания (магазин, кафе, офис, различного назначения) | |
| Материал стен здания | 1-6 | Корректировка на тип дома - кирпичный, панельный, деревянный и т.д. | |
| Наличие земли | аналогично | Корректировка на наличие земельного участка. Чем больше участок – тем больше скидка. |
| Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 | ||||||||
| № объекта-аналога | Ед.изм. | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 | Аналог № 4 | Аналог №5 | Аналог №6 | |
| Наименование объекта | Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке | Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой | Продаю действующее производство в пгт. Колышлей | Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой | Продается промышленное помещение 5500 м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас | Продается недвижимость в Городище по ул.Калинина | ||
| Характеристика объекта | Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке в центре, 110 километров от города Пензы, 900 кв. м, 22 сотки земли, все коммуникации. | Общей площадью 770 кв.м, склад с пандусом – 425 кв.м, гараж – 187 кв.м, административное здание – 159 кв.м, имеется ж/д ветка, свет, газ, вода, отопление. Земельный участок 1 га. Стоимость: 3 000 000 руб. Возможна продажа овощехранилища 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб. | 780 кв.м, действующее производство подсолнечного масла. Отработанная технология, укомплектованный штат сотрудников, вода, свет 380В, газ, индивидуальное отопление, грузовые весы. | продажа помещений 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб. | 12 подсобных помещений 218м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас, 2 км от трассы М5, произ-вом, капитальный ремонт 2008г, высота потолков 3, 5-4м, объем помещения 22050 м3, трансформатор 380 вт, вода, газ 50м, фундамент жбетон, полы бетон, стены кирпичные, перекрытия и покрытия ж.бетон, год начала строительства 2004. Можно использовать под любые вида произ-ва, склад. | Продается недвижимость в Городище. 400 кв.м. с котельной, есть земельный участок | ||
| Координаты продавца | Тел. 30-64-94, 29-44-29, 89063956494, 89631094429 | Тел. 53-25-40 | Телефон: 79-19-35, 8 902-342-72-06 | Тел. 53-25-40 | тел. 89603211110 | тел. 29 -99-12, 260-555 | ||
| Адрес объявления в интернете | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | ||
| Цена продажи/ предложения | т.руб. | 4500000 | 3000000 | 4400000 | 1500000 | 5500000 | 2500000 | |
| Общая площадь | м2 | 520,60 | 900 | 770 | 780 | 680 | 5258 | 400 |
| Цена 1 м2 площади | руб/м2 | 5 000 | 3 896 | 5 641 | 2 206 | 1 046 | 6 250 | |
| Совершенная сделка /предложение | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | ||
| Корректировка | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | ||
| Переданные права собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Время продажи | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Местоположение | Лопатино | Кузнецк | Колышлей | Колышлей | Колышлей | Б-Мичкас | Городище | |
| Корректировка | 0,95 | 1,01 | 0,95 | |||||
| Площадь объекта | 520,60 | 900 | 770 | 780 | 680 | 5258 | 400 | |
| Корректировка | 1,02 | 1,02 | 1,02 | 1,02 | 1,05 | 0,98 | ||
| Состояние и уровень отделки | хорошее | удовлетв | удовлетв | удовлетв | удовлетв | удовлетв | удовлетв | |
| Корректировка | 1,01 | 1,01 | 1,01 | 1,01 | 1,01 | 1,01 | ||
| Наличие коммуникаций | электричество | электричество | электричество | электричество | электричество | электричество | электричество | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Назначение здания | производственно-складское | складское | складское | производственно-складское | производственно-складское | производственно-складское | производственно-складское | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Этажность | ||||||||
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Материал стен дома | кирпичный | кирпичный | кирпичный | кирпичный | кирпичный | кирпичный | кирпичный | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Скорректированная стоимость по объектам-аналогам | 4 404 | 3 612 | 5 230 | 2 045 | 1 008 | 5 289 | ||
| Удельный вес объекта-аналога | 0,10 | 0,20 | 0,20 | 0,25 | 0,15 | 0,10 | ||
| Стоимость 1 кв.м общ. площади объекта оценки | 3 400 | |||||||
| Стоимость объекта оценки | 1 770 263 |
Обоснование корректировок, примененных в таблице 12
| Наименование корректировки | № таблицы | №объекта-аналога | Обоснование корректировки |
| Совершенная сделка /предложение | 1-6 | Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 2-5% | |
| Переданные права собственности | аналогично | Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности. Учитывая, что какие-либо отличия объектов-аналогов от объекта оценки по условиям прав не обнаружены, корректировка не проводилась | |
| Время продажи | аналогично | Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась | |
| Местоположение | 1-4 | Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др. Объекты-аналоги расположены в аналогичном районе области | |
| Площадь объекта | 1-6 | Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее. | |
| Состояние и уровень отделки | 1-6 | Корректировка учитывает состояние и уровень отделки помещений объектов-аналогов. Современный ремонт, его сложность и срок давности оказывают влияние на итоговую стоимость объекта оценки. | |
| Наличие коммуникаций | аналогично | Корректировка на наличие коммуникаций. Наличие дополнительных относительно объектов-аналогов элементов инженерной инфраструктуры увеличивает стоимость объекта оценки | |
| Тип здания | аналогично | Корректировка на тип здания (магазин, кафе, офис, различного назначения) | |
| Материал стен дома | аналогично | Корректировка на тип дома - кирпичный, панельный, деревянный и т.д. | |
| Наличие земли | аналогично | Корректировка на наличие земельного участка. Чем больше участок – тем больше скидка. |
| Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б | ||||||||
| № объекта-аналога | Ед.изм. | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 | Аналог № 4 | Аналог №5 | Аналог №6 | |
| Наименование объекта | Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке | Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой | Продаю действующее производство в пгт. Колышлей | Продаются складские помещения в Колышлее с ж/д веткой | Продается промышленное помещение 5500 м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас | Продается недвижимость в Городище по ул.Калинина | ||
| Характеристика объекта | Продаются нежилые (складские) помещения в г. Кузнецке в центре, 110 километров от города Пензы, 900 кв. м, 22 сотки земли, все коммуникации. | Общей площадью 770 кв.м, склад с пандусом – 425 кв.м, гараж – 187 кв.м, административное здание – 159 кв.м, имеется ж/д ветка, свет, газ, вода, отопление. Земельный участок 1 га. Стоимость: 3 000 000 руб. Возможна продажа овощехранилища 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб. | 780 кв.м, действующее производство подсолнечного масла. Отработанная технология, укомплектованный штат сотрудников, вода, свет 380В, газ, индивидуальное отопление, грузовые весы. | продажа помещений 680 кв.м. Стоимость: 1 500 000 руб. | 12 подсобных помещений 218м2, месторасположение объекта село Б-Мичкас, 2 км от трассы М5, произ-вом, капитальный ремонт 2008г, высота потолков 3, 5-4м, объем помещения 22050 м3, трансформатор 380 вт, вода, газ 50м, фундамент жбетон, полы бетон, стены кирпичные, перекрытия и покрытия ж.бетон, год начала строительства 2004. Можно использовать под любые вида произ-ва, склад. | Продается недвижимость в Городище. 400 кв.м. с котельной, есть земельный участок | ||
| Координаты продавца | Тел. 30-64-94, 29-44-29, 89063956494, 89631094429 | Тел. 53-25-40 | Телефон: 79-19-35, 8 902-342-72-06 | Тел. 53-25-40 | тел. 89603211110 | тел. 29 -99-12, 260-555 | ||
| Адрес объявления в интернете | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | http://bazarpnz.ru/ | ||
| Цена продажи/ предложения | т.руб. | 4500000 | 3000000 | 4400000 | 1500000 | 5500000 | 2500000 | |
| Общая площадь | м2 | 1159,78 | 900 | 770 | 780 | 680 | 5258 | 400 |
| Цена 1 м2 площади | руб/м2 | 5 000 | 3 896 | 5 641 | 2 206 | 1 046 | 6 250 | |
| Совершенная сделка /предложение | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | ||
| Корректировка | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | ||
| Переданные права собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Время продажи | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Местоположение | Лопатино | Кузнецк | Колышлей | Колышлей | Колышлей | Б-Мичкас | Городище | |
| Корректировка | 0,95 | 1,01 | 0,95 | |||||
| Площадь объекта | 900 | 770 | 780 | 680 | 5258 | 400 | 900 | |
| Корректировка | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 0,98 | 1,05 | 0,98 | ||
| Состояние и уровень отделки | хорошее | удовлетв | удовлетв | удовлетв | удовлетв | удовлетв | удовлетв | |
| Корректировка | 1,05 | 1,05 | 1,05 | 1,05 | 1,05 | 1,05 | ||
| Наличие коммуникаций | электричество | электричество | электричество | электричество | электричество | электричество | электричество | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Назначение здания | складское | складское | складское | производственно-складское | производственно-складское | производственно-складское | производственно-складское | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Этажность | ||||||||
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Материал стен дома | кирпичный | кирпичный | кирпичный | кирпичный | кирпичный | кирпичный | кирпичный | |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Скорректированная стоимость по объектам-аналогам | 4 399 | 3 608 | 5 224 | 2 043 | 1 048 | 5 499 | ||
| Удельный вес объекта-аналога | 0,25 | 0,25 | 0,20 | 0,05 | 0,05 | 0,20 | ||
| Стоимость 1 кв.м общ. площади объекта оценки | 4 301 | |||||||
| Стоимость объекта оценки | 4 988 123 |
Обоснование корректировок, примененных в таблице 12
| Наименование корректировки | № таблицы | №объекта-аналога | Обоснование корректировки |
| Совершенная сделка /предложение | 1-6 | Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 2-5% | |
| Переданные права собственности | аналогично | Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности. Учитывая, что какие-либо отличия объектов-аналогов от объекта оценки по условиям прав не обнаружены, корректировка не проводилась | |
| Время продажи | аналогично | Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась | |
| Местоположение | 1,5,6 | Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др. Объекты-аналоги расположены в аналогичном районе области | |
| Площадь объекта | 1-6 | Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее. | |
| Состояние и уровень отделки | 1-6 | Корректировка учитывает состояние и уровень отделки помещений объектов-аналогов. Современный ремонт, его сложность и срок давности оказывают влияние на итоговую стоимость объекта оценки. | |
| Наличие коммуникаций | аналогично | Корректировка на наличие коммуникаций. Наличие дополнительных относительно объектов-аналогов элементов инженерной инфраструктуры увеличивает стоимость объекта оценки | |
| Тип здания | аналогично | Корректировка на тип здания (магазин, кафе, офис, различного назначения) | |
| Материал стен дома | аналогично | Корректировка на тип дома - кирпичный, панельный, деревянный и т.д. | |
| Наличие земли | аналогично | Корректировка на наличие земельного участка. Чем больше участок – тем больше скидка. |
Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила:
| № | Наименование объекта | Стоимость | 1 Кв.м | Кв.м |
| 1 | Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б | 4 988 123 | 4 301 | 1 159,78 |
| 2 | Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 | 1 770 263 | 3 400 | 520,60 |
| 3 | Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 | 2 665 772 | 2 987 | 892,50 |
| 4 | Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 | 2 987 | 860,90 | |
| Итого | 11 995 546 |