Определение ставки капитализации

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает три составляющие: безрисковый доход на капитал, премию за общий риск инвестиций в недвижимость и специальную премию за ликвидность/неликвидность конкретного объекта.

Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала.

СК = НП _(б.р.) + Р + Л + И + П

где СК – ставка капитализации:

НП _(б.р.) – безрисковая ставка, принимаемая по вкладам;

Р – премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала;

Л – премия за неликвидность - для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых временных затрат;

И – премия за инвестиционный менеджмент – для учета необходимости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора;

П – ставка возврата капитала. При линейном возврате капитала (метод Ринга) П=1/р=1/ Тэх100%

где – р есть число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.

Расчет базовой "условно-безрисковой" ставки

В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

· депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

· западные финансовые инструменты "государственные облигации других стран;

· ставка рефинансирования ЦБ РФ;

· государственные облигации РФ.

В качестве расчетной принимаем ставку рефинансирования в размере 8,0%.

Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств

Р – инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом)

 

Таблица 16 – Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
Вид и наименование риска	Категория риска	Балл риска
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный
Изменение законодательства	динамичный
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации	статичный
Ускоренный износ объекта	статичный
Неполучение арендных платежей	динамичный
Неэффективный менеджмент	динамичный
Криминогенные факторы	динамичный
Финансовые проверки	динамичный
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный
Количество наблюдений
Взвешенный итог (балл х количество наблюдений)
Сумма (сумма по строке "взвешенный итог")
Количество факторов (количество видов риска)
Средневзвешенное значение (сумма : количество факторов)	1,6

 

Классификация рисков по вероятности возникновения

В зависимости от вероятности события каждому фактору присваивается свой ранг.

Таким образом, инвестиционный риск составляет 1,6%.