Метод сравнения продаж позволяет использовать для оценки стоимости земельного участка данные по ценам аналогичных земельных участков за последнее время.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом, корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа. Таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа.
При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:
· 1 этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;
· 2 этап – проверка достоверности информации о сделках;
· 3 этап – определение единиц сравнения (1 м2, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
· 4 этап – внесение поправок к цене с учётом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;
· 5 этап – согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов-аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:
А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).
Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).
В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).
Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).
Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):
· отличие в площадях;
· отличие в рельефе.
Е. Экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода (текущие затраты, качество управления и т.д.).
Ж.Характер использования
З. Компоненты, не связанные с недвижимостью.
Таблица 19 - Определение стоимости земельного участка сравнительным подходом
| Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б |
| Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В |
| № объекта-аналога | Ед.изм. | № 1 | № 2 | № 3 | №4 | №5 | №6 | |
| Наименование объекта оценки | Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан. | Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан. | Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова | Продается участок по адресу Совхоз Победы | Продаю земельный участок в Лопатинском районе | Продаю земельный участок в Воскресеновке | ||
| Характеристика объекта | Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан. Участок располагается вдоль трассы на подъезде в Мокшан со стороны Пензы, 25 км от города. Земельный участок в собственности. Идеальное расположение для азс, торговых площадей и т.д. | Продаются земельные участки вдоль автотрассы М5.9 участков по 1 га под коммерческую деятельность.Цена 1-ого участка 1100000 руб. | -Продаю 1 Га земли, вдоль трассы под застройку, меняю на любое жильё в Пензе. | Площадь участка 75 соток. Земельный участок производственного назначения. Коммуникации на границе участка. Недостроенное здание на участке. свет на границе участка, газ ~ 150 м, на участке 1 эт. постройка. Документы готовы. | Земельный участок общ.площ.3060 кв.м. на котором расположено нежилое здание 530, 1 кв.м. данное здание и землю можно использовать как тур.базу, баню, дом культуры, детсад и т.п. адрес объекта:Пензенская обл, Лопатинский р-он, с.Пылково, | Воскресеновка 40 соток рядом с первой остановкой напротив теплиц. Газ и электричество по участку. Удобное место для строительства магазина, автосервиса и т.д. | ||
| Телефон продавца | Телефон: 30-92-30; 8 927 095 95 03 | Телефон: 300093 | Телефон: 76-66-05 51-60-77 | т. 777-515,480-995 | т. 25-27-70 | т. 30-29-46, 89033232946 | ||
| http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | http://bazarpnz.ru | |||
| Цена продажи/ предложения | т.руб. | 1000000 | 1100000 | 2000000 | 2000000 | 700000 | 1300000 | |
| Общая площадь | м2 | 9000 | 10000 | 10000 | 7500 | 3060 | 4000 | |
| Цена 1 м2 площади | руб/м2 | |||||||
| Совершенная сделка /предложение | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | цена предложения | ||
| Корректировка | 0,85 | 0,85 | 0,85 | 0,85 | 0,85 | 0,85 | ||
| Скорректированная цена | руб/м2 | |||||||
| Переданные права собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности | |
| Корректировка | ||||||||
| Скорректированная цена | руб/м2 | |||||||
| Время продажи | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | 06.08.2012 | |
| Корректировка | ||||||||
| Скорректированная цена | руб/м2 | |||||||
| Местоположение | Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан. | Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан. | Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова | Продается участок по адресу Совхоз Победы | Продаю земельный участок в Лопатинском районе | Продаю земельный участок в Воскресеновке | ||
| Корректировка | 0,9 | 0,9 | 0,8 | 0,6 | 1,02 | 0,8 | ||
| Скорректированная цена | руб/м2 | |||||||
| Площадь объекта | 9000 | 10000 | 10000 | 7500 | 3060 | 4000 | ||
| Корректировка | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | ||
| Скорректированная цена | руб/м2 | |||||||
| Целевое назначение | под строительство коммерческих объектов | под коммерческое строительство | для размещения нежилого здания | под промышленное строительство | под коммерческое строительсво | под коммерческое строительсво | ||
| Корректировка | ||||||||
| Скорректированная цена | руб/м2 | |||||||
| Наличие коммуникаций | Коммуникации рядом | Коммуникации рядом | Коммуникации рядом | Коммуникации на границе участка. | на участке | Газ и электричество по участку | ||
| Корректировка | 1,02 | 1,02 | 1,02 | |||||
| Скорректированная цена | руб/м2 | |||||||
| Удаленность от центра застройки | Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан. | Продам земельный участок на трассе М5 р.п. Мокшан. | Продаю 1 Га земли в с. Кижеватова | Продается участок по адресу Совхоз Победы | Продаю земельный участок в Лопатинском районе | Продаю земельный участок в Воскресеновке | ||
| Корректировка | 1,03 | 1,03 | 1,03 | 1,03 | 1,03 | 1,03 | ||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||||
| Застроенность участка | застроен | не застроен | не застроен | не застроен | не застроен | не застроен | не застроен | |
| Корректировка | 1,02 | 1,02 | 1,02 | 1,02 | 1,02 | 1,02 | ||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||||
| Валовая коррекция | 0,78 | 0,78 | 0,69 | 0,51 | 0,87 | 0,68 | ||
| Скорректированная цена по объектам-аналогам | руб./м2 | |||||||
| Весовой коэффициент | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,15 | 0,15 | 0,1 | ||
| 17,31 | 17,13 | 27,69 | 20,36 | 29,69 | 22,06 | |||
| Рыночная стоимость 1 кв.м общ. площади объекта оценки | ||||||||
| Стоимость объекта оценки - участок №1 | ||||||||
| Стоимость объекта оценки - участок №2 | 1 272 605 |
Таблица 20 – Обоснование корректировок, примененных в таблице 19
| Наименование корректировки | № таблицы | №объекта-аналога | Обоснование корректировки |
| Совершенная сделка /предложение | 1-6 | Объекты-аналоги выставлены на продажу. В соответствии с данными обзора рынка и сложившейся практики, скидка от цены предложения до цены совершенной сделки может быть 2-5% | |
| Переданные права собственности | аналогично | Оцениваемым правом на рассматриваемый объект является право собственности. Учитывая, что какие-либо отличия объектов-аналогов от объекта оценки по условиям прав не обнаружены, корректировка не проводилась | |
| Время продажи | аналогично | Объекты-аналоги были выставлены на продажу одновременно с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась | |
| Местоположение | 1-6 | Корректировка учитывает престижность района расположения объектов-аналогов, удаленность района от центра, развитость инфраструктуры, транспортную доступность и др. Объекты-аналоги расположены в разных районах области | |
| Площадь участка | 1-6 | Корректировка учитывает разницу в площади объектов-аналогов. Анализ рынка показывает, что чем меньше площадь объекта, тем он ликвиднее. В нашем случае корректировка проводилась. | |
| Целевое назначение | аналогично | Корректировка учитывает состояние и уровень отделки помещений объектов-аналогов. Современный ремонт, его сложность и срок давности оказывают влияние на итоговую стоимость объекта оценки. Корректировка не проводилась, тк объекты-аналоги имеют различное целевое назначение | |
| Наличие коммуникаций | 1-3 | Корректировка учитывает состояние инженерных коммуникаций и сантехники - наличие и их исправность работы. Кроме того, современные материалы, новые трубы и сантехника также требуют введение корректировок. | |
| Наличие подъездных путей | аналогично | Корректировка на наличие подъездных путей к участку. Корректировка проводилась, тк объекты-аналоги имеют разное состояние подъездных путей | |
| Окружающая застройка | аналогично | Корректировка на состояние окружающей застройки. Корректировка не проводилась, тк объекты-аналоги имеют аналогичное состояние. | |
| Удаленность от центра застройки | 1-6 | Корректировка на удаленность от центра застройки. | |
| Застроенность участка | 1-6 | Корректировка на застроенность участка. Объекты-аналоги свободны от застройки, поэтому делается корректировка на их стоимость |
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом, составляет: 2047041 и 1 272 605руб.