Эксплуатационные расходы представляют собой периодические затраты необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода. Существуют 3 основные группы расходов:
· фиксированные (постоянные) – расходы, не зависящие по величине от степени эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы, охрана.
· переменные – расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта, включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора, и т.д.
· резервы на восстановление – расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровли, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и пр.).
Для рассматриваемого единого объекта недвижимости эксплуатационные расходы включают (таблица 22):
Таблица 22 – Эксплуатационные затраты
| Наименование параметра | Обоснование параметра | Величина, руб./год | |
| Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м | Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м | ||
| Затраты на страхование | 0,07 % от рыночной стоимости (практика страховых компаний) | ||
| Земельный налог | согласно п. 1 ст. 390 Налогового кодекса - 0,3% от кадастровой стоимости | ||
| Охрана | - “ - | - | |
| Вывоз мусора | - “ - | - | |
| Уборка | - “ - | - | |
| Расходы на управление | 3 % от ДВД | ||
| Прочие расходы | 1 % от ДВД | ||
| Итого: | 59 263 | 36 843 |
Полученное значение эксплуатационных затрат заносится в таблицу 25.
Для получения ЧЭД (чистого эксплуатационного дохода) необходимо из эффективного валового дохода вычесть эксплуатационные расходы. Данные по этим расчетам представлены в Таблице 25.