Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:
· Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое и физическое состояние. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка. В оценке затрат на воспроизводство, подборе аналога для определения стоимости замещения, велика доля экспертных суждений.
· Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает рыночную стоимость. По мнению оценщика, любой инвестор, покупатель в первую очередь будет опираться на существующие цены, сложившиеся в данном сегменте рынка недвижимости, которые носят публичный характер, подаются статистической обработке и носят более или менее доказательственный характер.
· Доходный подход построен на рыночных показателях. Для него характерна относительность прогноза будущих доходов, которая зависит от предполагаемого уровня финансового менеджмента; достаточно широкий диапазон условности, предполагаемых операционных расходов, их затруднительного прогноза для отдельных объектов в отрыве от общехозяйственных и общепроизводственных затрат, присущих всему имущественному комплексу предприятия в целом.
Учитывая вышеизложенное, пришли к следующим весовым коэффициентам, отражающим долю каждого метода в определении итоговой стоимости.
Таблица 28 – Расчет удельных весовых показателей для зданий
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
| № п/п | Критерии | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Достоверность информации | ||||
| Полнота информации | ||||
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | ||||
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | ||||
| Способность учитывать местоположение | ||||
| Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка | ||||
| Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) | ||||
| Удельные весовые показатели, % | 0,400 | 0,500 | 0,100 |
| Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 |
| Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 |
| Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 |
| № п/п | Критерии | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Достоверность информации | ||||
| Полнота информации | ||||
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | ||||
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | ||||
| Способность учитывать местоположение | ||||
| Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка | ||||
| Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) | ||||
| Удельные весовые показатели, % | 0,300 | 0,600 | 0,100 |
Таблица 29 – Расчет удельных весовых показателей для земельного участка
| № п/п | Критерии | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Достоверность информации | ||||
| Полнота информации | ||||
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | ||||
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | ||||
| Способность учитывать местоположение | ||||
| Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка | ||||
| Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) | ||||
| Удельные весовые показатели, % | 0,000 | 0,800 | 0,200 |
| Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б | |||
| Применяемые подходы | Рыночная стоимость, руб. с НДС | Весовые коэффициенты | Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
| Затратный подход | 7 843 012 | 0,4 | |
| Сравнительный подход | 4 988 123 | 0,5 | 6 269 791 |
| Доходный подход | 6 385 244 | 0,1 | |
| Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 | |||
| Применяемые подходы | Рыночная стоимость, руб. с НДС | Весовые коэффициенты | Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
| Метод выделения | 2 958 796 | 0,3 | |
| Сравнительный подход | 1 770 263 | 0,6 | 2 082 465 |
| Метод капитализации земельной ренты | 1 326 679 | 0,1 |
| Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 | |||
| Применяемые подходы | Рыночная стоимость, руб. с НДС | Весовые коэффициенты | Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
| Метод выделения | 2 960 477 | 0,3 | |
| Сравнительный подход | 2 665 772 | 0,6 | 2 761 900 |
| Метод капитализации земельной ренты | 2 742 941 | 0,1 | |
| Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 | |||
| Применяемые подходы | Рыночная стоимость, руб. с НДС | Весовые коэффициенты | Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
| Метод выделения | 3 224 980 | 0,3 | |
| Сравнительный подход | 0,6 | 2 774 908 | |
| Метод капитализации земельной ренты | 2 645 822 | 0,1 |
| Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б | |||
| Применяемые подходы | Рыночная стоимость, руб. с НДС | Весовые коэффициенты | Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
| Метод выделения | не применялся | 0,0 | |
| Сравнительный подход | 0,8 | 1 837 390 | |
| Метод кадастровой стоимости | 998 785 | 0,2 | |
| Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В | |||
| Применяемые подходы | Рыночная стоимость, руб. с НДС | Весовые коэффициенты | Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб. с НДС |
| Метод выделения | не применялся | 0,0 | |
| Сравнительный подход | 0,8 | 1 142 269 | |
| Метод кадастровой стоимости | 620 924 | 0,2 |
Таблица 30– Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
| Наименование параметра | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | Взвешенное значение стоимости |
| Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б | 7 843 012 | 4 988 123 | 6 385 244 | 6 269 791 |
| Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 | 2 958 796 | 1 770 263 | 1 326 679 | 2 082 465 |
| Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 | 2 960 477 | 2 665 772 | 2 742 941 | 2 761 900 |
| Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 | 3 224 980 | 2 645 822 | 2 774 908 | |
| Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б | Не применялся | 998 785 | 1 837 390 | |
| Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В | Не применялся | 620 924 | 1 142 269 | |
| ВСЕГО, руб. | 16 987 265 | 15 315 191 | 14 720 395 | 16 868 722 |
Итоговая величина стоимости объекта оценки есть величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчета стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Она может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
На основании имеющейся информации, данных, полученных от заказчика, проведения необходимых расчетов и анализа результатов, представленных в виде отчета, администрации Заказчика, можно сделать следующее заключение:
по нашему мнению, рыночная стоимость Объектов оценки по состоянию на 06 августа 2012 года округленно, с учетом НДС составляет:
| Наименование объекта | Рыночная стоимость с учётом НДС, руб. | Рыночная стоимость без учета НДС, руб. |
| Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б | 6 269 791 | |
| Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 | 2 082 465 | |
| Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 | 2 761 900 | |
| Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 | 2 774 908 | |
| Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б | 1 837 390 | |
| Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В | 1 142 269 | |
| Итого | 16 868 722 | 14 295 528 |
Исполнители:
| Оценщик, диплом о проф. переподготовке ПП 278225, сертификаты №2021 | ФИО |
| Специалист, инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №019123, рег. №688 на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса), МГСУ | ФИО |
8. РАСЧЁТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ И ЗАТРАТ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ИМУЩЕСТВА