Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки

Рассчитанная выше рыночная стоимость предполагает, что оцениваемый объект будет реализовываться в рыночных условиях, важнейшими из которых являются не вынужденный характер действий обеих сторон сделки и разумные сроки реализации объекта.

Однако в целях обеспечения кредита залогом необходимо рассчитать ликвидационную стоимость объекта оценки, т.к. предполагается, что в случае не возврата заемщиком кредита, банку придется реализовывать заложенное имущество в краткие сроки и нести дополнительные расходы, связанные с продажей объекта залога.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, в случае если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектам оценочной деятельности Утверждены постановлением Правительства от 06.06.2001 №519).

Существующие методические подходы к оценке ликвидационной стоимости исходят из очевидной предпосылки, что снижение цены увеличивает спрос на товар и, как следствие, ведет к снижению времени его реализации. Существуют различные способы определения ликвидационной стоимости. Наиболее оптимальной и отражающей реальные рыночные параметры, является методика, разработанная Фоменко А.Н., к.т.н., ведущим оценщиком ООО «Аудит-Интеллект», г. Москва, и опубликованная в Бюллетене СМАО «Оценочная деятельность» №1 2006 г.

В основу определения ликвидационной стоимости положен предпринимательский мотив приобретения недвижимости – купить по ликвидационной стоимости, выставить на продажу по рыночной стоимости, получить прибыль предпринимателя через обычный срок экспозиции.

Таким образом, формула для определения ликвидационной стоимости имеет вид:

где - ликвидационная стоимость;

- рыночная стоимость объекта недвижимости на момент приобретения;

- величина годовых эксплуатационных расходов на момент приобретения;

- годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости;

- годовой темп прироста эксплуатационных расходов;

- обычный срок экспозиции объектов недвижимости, соответствующий рыночной стоимости, в годах;

- относительная величина прибыли предпринимателя;

- относительная величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости;

- ставка дисконтирования при вложении в недвижимость.