Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Для объекта оценки за величину рыночной стоимости принимается итоговая величина рыночной стоимости, полученная обобщением результатов затратного, доходного и сравнительного методов оценки. Величина годовых эксплуатационных расходов определена в рамках доходного подход. Годовой темп прироста стоимости аналогичных объектов недвижимости соответствующего назначения составляет в среднем 5% по информации, полученной от ведущих риэлтерских компаний г. Пензы. Годовой темп прироста эксплуатационных расходов принят в размере 12%, что соответствует инфляционным процессам в регионе. Обычный срок экспозиции для объекта оценки составляет 6 месяцев. Величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости, составляет в среднем 10 000 рублей. Ставка дисконтирования для объекта оценки составляет 15,93 и 11,83% (рассчитана в рамках доходного подхода).

При определении прибыли предпринимателя, использовались результаты исследований, приведенные в «Техническом задании (технических указаниях) на определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения, выраженной в виде периодических платежей) за земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации», разработанном Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Данное техническое задание размещено на официальном сайте Росимущества:

http://www.rosim.ru/rosim/structure/analize_ocenka/ocenka.htm/200708061423-4873.htm/.

Результаты исследований относительно выделения части дохода, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»

Доля предпринимателя, % Вид базы для определения дохода предпринимателя Информация об исследовании/ исследователе Источник информации
10%-25% затраты Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE - HVS International - New York http://www.hotel-online.com/News/PR2002_2nd/Apr02_CanadianOutlookFeb.html

В данном случае, прибыль предпринимателя принимается в среднем 15%

 

Таблица 31- Определение ликвидационной стоимости объекта оценки

№ Наименование показателя Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1 Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2 Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3 Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
- ликвидационная стоимость

 

 рассчитывается рассчитывается рассчитывается рассчитывается рассчитывается рассчитывается
- рыночная стоимость объекта недвижимости на момент приобретения

 

 6 269 791 2 082 465 2 761 900 2 774 908 1 837 390 1 142 269
- величина годовых эксплуатационных расходов на момент приобретения

 

 46 019 10 097 15 489 14 941 59 263 36 843
- годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости

 

 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05
- годовой темп прироста эксплуатационных расходов

 

 0,12 0,12 0,12 0,12 0,12 0,12
- обычный срок экспозиции объектов недвижимости, соответствующий рыночной стоимости, в годах

 

 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8
- относительная величина прибыли предпринимателя

 

 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2
- относительная величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости

 
- ставка дисконтирования при вложении в недвижимость

 

 15,93% 15,93% 15,93% 15,93% 11,83% 11,83%
  Рассчитанная ликвидационная стоимость объекта недвижимости

по нашему мнению, ликвидационная стоимость Объектов оценки по состоянию на 06 августа 2012 года округленно, с учетом НДС составляет:

Наименование объекта Ликвидационная стоимость с учетом НДС, руб. Ликвидационная стоимость без учета НДС, руб.
Склад общ.пл. 1159,78 кв.м (Литер А1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
Цех по производству растительного масла (сушильное отделение) общ.пл. 520,6 кв.м (Литер Г1) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-1
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 1) общ.пл. 892,5 кв.м (Литер Г) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-2
Цех по производству растительного масла (склад-ангар 2) общ.пл. 860,9 кв.м (Литер Б) по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В-3
Земельный участок общ.пл. 15249 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43Б
Земельный участок общ.пл. 9480 кв.м по адресу: Пензенская область, Лопатинский район, с.Лопатино, ул.Юбилейная, 43В
ИТОГО

Исполнители:

 

Оценщик, диплом о проф. переподготовке ПП 278225, сертификаты №2021   ФИО
Специалист, инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №019123, рег. №688 на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса), МГСУ ФИО