Стадии создания Торгового дома

Стадии создания Торгового дома. I. Предварительная стадия На предварительной стадии производятся следующие работы: - составление предварительных концепций проекта; - описание проекта и подготовка презентационных материалов для возможных участников проекта; - составление сетевого графика работ.

II. Стадия исследования и анализа проекта Цель: анализ наилучшего использования. На данной стадии проводятся исследования, на основе анализа которых производится отбор функциональных компонентов Проекта по следующим критериям: основные: - соотношение "доходность / риск". дополнительные: - объем инвестирования; - условия инвестирования; - срок окупаемости; - срок развития проекта. Данная стадия подразделяется на следующие этапы: 1. Подбор вариантов возможного использования.

Определяются границы зоны обслуживания (или обосновывается список и характеристики целевых групп потребителей) и набор критериев для возможных участников проекта. Все последующие исследования и анализ осуществляются отдельно для каждого варианта возможного использования. 2. Анализ местоположения и оценка ресурсного качества участка. Подвергаются изучению характеристики, связанные с местоположением Проекта, ресурсным качеством участка, особенностями прилегающей территории и зоны обслуживания, а именно: - размер и конфигурация участка; - ресурсное качество участка; - характер застройки прилегающей территории; - функциональные зоны города; - расположение проекта относительно центра города и главных улиц; - транспорт; - пешеходные потоки.

В результате анализа этих характеристик по каждому варианту возможного использования рассчитываются: - максимально-возможное количество потенциальных потребителей Проекта (рассчитывается в случаях, когда присутствует функция, нацеленная на обслуживание населения); - агрегированный оценочный показатель Проекта.

Данный показатель позволяет судить о целесообразности размещения той или иной функциональной нагрузки в составе проекта. 3. Исследования потенциального спроса. Для наиболее полного представления о величине и структуре потенциального спроса исследуются: - в случаях если в составе проекта предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения: - население, проживающее в зоне обслуживания ; - основные типы потребителей, существующие в зоне обслуживания; - состав расходов различных типов потребителей; - спрос на различные виды товаров или услуг. - в случаях если в составе проекта не предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения: - характеристики спроса целевых групп потребителей. 4. Исследования конкурентной среды.

Для понимания конкурентной среды, изучению подвергаются: - существующие конкурентные объекты и их влияние на Проект (оцениваются тип, характеристики и степень конкурентного влияния); - уровни арендных ставок в конкурентных объектах, расположенных в зоне обслуживания Проекта или имеющих одни целевые группы потребителей. 5. Анализ наилучшего использования.

По завершению исследований (этапы 2-4) производится анализ данных с учетом их взаимного влияния, и рассчитываются качественные и финансовые показатели по каждому варианту возможного использования.

На основе этих показателей по описанным выше критериям Девелопер совместно с заказчиком / инвестором, консультантами и, возможно, прочими участниками Проекта определяет вариант наилучшего использования. Стадия разработки Проекта. Цель: разработка архитектурного проекта, предпроектная проработка и определение финансовых характеристик Проекта. На этой стадии ведутся переговоры с потенциальными инвесторами, арендаторами и прочими участниками Проекта, собираются письма о намерениях, заключаются предварительные соглашения или предварительные договоры.

Разработка проекта включает в себя следующие этапы: 1. Окончательная формулировка главной темы проекта. Описываются основные функциональные компоненты Проекта, решаются вопросы позиционирования и дальнейшей маркетинговой стратегии. (Краткий ответ на вопрос "Что представляет собой Проект и каковы его перспективы"). 2. Разработка концептуального плана. На данном этапе формируются: - функциональная композиция участка и отдельных объектов; - схема внутренних потоков (вертикальных и горизонтальных коммуникаций); - планировка участка; - примерные поэтажные планы; - основные требования и рекомендации, касающиеся архитектурных решений.

При этом, кроме функциональных компонентов принимаются во внимание следующие факторы: - физические и прочие ограничения по размеру и форме архитектурных элементов; - необходимое инженерное и техническое обеспечение; - ограничения по циркуляции потоков; - качество использования пространства; - требования по общей комфортности Объекта и линии видимости. 3. Разработка функционального плана.

На этом этапе уточняются функциональная композиция и схема внутренних потоков, разрабатывается окончательные варианты плана участка и поэтажных планов, составляется техническое задание для архитектурного проекта и для проектировщика. При этом учитываются / задаются такие особенности как достопримечательности, отделка, интерьер. 4. Разработка архитектурного проекта.

Выполняется при участии лицензированной организации, выполняющей архитектурные работы. 5 Подготовка плана аренды. На этом этапе, в процессе переговоров достигаются договоренности с главными арендаторами о сроках и условиях их участия в Проекте. На основе этих договоренностей (писем или протоколов о намерениях; предварительных договоров аренды) и функционального плана разрабатывается план аренды. План аренды отражает: конфигурацию арендуемых помещений; состав и расположение будущих арендаторов; ставки аренды на арендуемые помещения; условия участия арендаторов в проекте; условия окончательной отделки помещений; форму договоров аренды. 6. Расчет финансовых потоков.

Расчет финансовых потоков производится на основе плана аренды с учетом возможного изменения состава арендаторов. Расчет выполняется в трех вариантах: пессимистический, реалистический и оптимистический и может быть дополнен соответствующими комментариями и оценкой рисков. 7. Разработка бизнес-плана.

Его разработка основывается на проведенных на предыдущих этапах маркетинговых исследованиях, и должен включать в себя данные по: - разработанной на предыдущих этапах концепции; - анализу спроса и конкуренции (в т.ч. Прогнозам на среднесрочную и долгосрочную перспективу); - архитектурным проработкам; - плану аренды; - участникам Проекта; - экономике Проекта; - оценке рисков; - страхованию; - юридическому обоснованию. При этом, чем крупнее Проект и, чем известнее желаемые для Проекта инвесторы, тем выше требования к участникам Проекта, списку его арендаторов, консультационной и юридической фирмам.

В случае необходимости, на этом же этапе подбирается финансовый посредник, который, используя бизнес-план и юридическое заключение, за счет своего имени и связей осуществляет подбор инвесторов, согласование финансовой схемы и инвестиционных соглашений. 8. Составление и утверждение бюджета на IV стадию развития Проекта Стадия реализация проекта Цель: строительство/реконструкция Объекта, подготовка и сдача его в эксплуатацию.

Данная стадия разделяется на следующие этапы: 1. Проектирование и Согласования. На этом этапе выполняется разработка проектной документации и согласования проекта в комитете по архитектуре и градостроительству, земельном комитете, СЭС, органах пожарного надзора и других. Проектирование может выполняться как специализированными проектными бюро (институтами), так и строительными организациями. 2. Согласование условий инвестирования Согласовываются и утверждаются условия всех инвесторов - участников Проекта: доли, порядок внесения инвестиций, права в участии и управлении, разделение доходов и т.д. В случае необходимости вносятся изменения в функциональные и финансовые характеристики проекта. Подписываются инвестиционные договоры. 3. Организация тендера на строительство На этом этапе работы имеют следующую последовательность: Учитываются требования всех участников Проекта.

На основе этих требования разрабатываются условия строительного тендера.

Подготавливается ТЗ на строительство. Анализируются сметы, предоставленные участниками тендера, производиться отбор строительной компании (компаний). Согласовываются условия финансирования и заключаются договоры на строительство. 4. Строительство. 5. Регистрация прав собственности. После приемки Объекта в эксплуатацию в уполномоченном органе Минюста регистрируются долевые права собственности в соответствии с условиями инвестиционных соглашений. 6. Заключение договоров аренды.

В соответствии с планом аренды производится заключение договоров аренды на оставшиеся пустующими к настоящему моменту арендные площади, по мере необходимости производится корректировка существующих договоров. 7. Формирование или подбор управляющей компании. С учетом возможных требований и пожеланий инвесторов девелопер подбирает управляющую компанию. Выбор управляющей компании может быть произведен и до начала работы с инвесторами, но в этом случае она заведомо должна отвечать их возможным (предполагаемым) требованиям. 1.4