Наиболее часто используемые коэффициенты. Таблица Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса Коэффициент улучшений Стоимость улучшений Общая оценочная стоимость Коэффициент ипотечной задолженности Величина ипотечного кредита Общая оценочная стоимость Коэффициент собственного капитала Стоимость собственного капитала Общая оценочная стоимость Коэффициенты отчета о движении денежных средств Коэффициент недоиспользования Потери при сборе арендной платы и от неполного использования площадей Потенциальный валовой доход Коэффициент самоокупаемости Операционные расходы и обслуживание долга Потенциальный валовой доход Коэффициент операционных расходов Операционные расходы Потенциальный или действительный валовой доход Коэффициент покрытия долга Чистый операционный доход Ежегодные отчисления на обслуживание долга Общие коэффициенты баланса и отчета о движении наличных средств Мультипликатор валовых рентных платежей Покупная цена Валовой рентный доход потенциальный или действительный Общий коэффициент рентабельности Чистый операционный доход до налогообложения и обслуживание долга Покупная цена Ипотечная постоянная Ежегодные расходы на обслуживание долга Величина ипотечного долга Коэффициент дивидендов на собственный капитал Чистый операционный доход до налогообложения, за вычетом расходов по обслуживанию долга Инвестиции собственного капитала Комментарии к таблице Коэффициент улучшений показывает долю улучшений зданий и сооружений в общей цене объекта недвижимости. Коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 60 до 95 . Коэффициент ипотечной задолженности показывает отношение величины ипотечного долга к общей стоимости недвижимости.
С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск, то есть большую вероятность банкротства и лишения заемщика права выкупа закладной.
Коэффициент недоиспользования может значительно колебаться в зависимости от типа недвижимости. Коэффициент самоокупаемости также называемый точкой банкротства означает минимальный уровень коэффициента загрузки, необходимый для покрытия всех расходов наличных средств.
Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.
Коэффициент покрытия долга определяется путем деления величины чистого операционного дохода на сумму ежегодных отчислений на обслуживание долга. Как и коэффициент самоокупаемости, коэффициент покрытия долга дает информацию о запасе превышения дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга.
Мультипликатор валовых рентных платежей показывает отношение покупной цены к валовому рентному доходу.
Общий коэффициент рентабельности доходности рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. В идеале, все рассмотренные подходы и методы применимы для оценки недвижимости в рамках исполнительного производства. Но практика показывает, что в силу фактора вынужденности продажи, информации всегда недостаточно, времени на адекватный маркетинг нет, а задача оценщика состоит в том, чтобы через рыночную стоимость определить начальную цену торгов недвижимости, поэтому оценщики применяют любой возможный в каждой конкретной ситуации метод.