Оценка стоимости недвижимого имущества. Принципы оценки недвижимости Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости. 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя полезность замещение ожидание. 2. Принципы, связанные с землей и ее освоением остаточная продуктивность вклад возрастающая и уменьшающаяся отдача сбалансированность пропорциональность экономический размер экономическое разделение. 3. Принципы, связанные с рыночной средой зависимость соответствие предложение и спрос конкуренция изменение. 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования НиНЭИ . Наилучшее и наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо физически возможно финансово оправдано наиболее рентабельно то есть дает оптимальные стоимостные результаты обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки. Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости.
Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям Физическая осуществимость рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
Правомочность рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.
Финансовая оправданность рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность оптимальный вариант застройки рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта. С учетом сделанных в главе 1 рассуждений, приведенная ранее формула для оценки ликвидационной стоимости приобретает следующий вид для определения специальной стоимости Сспец. Срын. х 1 - Квын где Сспец специальная стоимость имущества Срын рыночная стоимость имущества Квын корректировочная поправка на вынужденность продажи коэффициент вынужденной продажи, при условии 0 Квын. 1 Под определением специальной стоимости недвижимого имущества понимаем определение начальной цены торгов.
Таким образом НЦторг Срын. х 1 - Квын. На первом этапе при определении рыночной стоимости недвижимого имущества обычно используют три подхода затратный подход сравнительный подход доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость недвижимости на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные.
Каждый из подходов - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости. Рассмотрим их подробнее.