Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости. Затратный подход ЗП the cost approach основывается на расчете затрат на восстановление в некоторых случаях - замещение оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.
В основе ЗП лежит принцип замещения. Стоимость восстановления затраты на полное восстановление объекта - это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и моральный износ, что и у объекта оценки. Стоимость замещения затраты на полное замещение - это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой то есть замена здания его функциональным аналогом. Использование ЗП необходимо при технико-экономическом анализе нового строительства определении НиНЭИ земли реконструкции оценке недвижимости на пассивных рынках оценке объектов спецназначения страховании недвижимости определении базы налогообложения.
ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом.
Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы 1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией. 2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения определение издержек затрат воспроизводства улучшений . 3. Оценка всех видов накопленного износа. 4. Оценка величины предпринимательской прибыли. 5. Оценка стоимости участка земли. 6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные прямые - включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов косвенные - возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении определяются, как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы оценки полных затрат 1. Метод сравнительной единицы с вариантами. 2. Метод количественного обследования. 3. Метод сравнительного объекта. Имеют место три вида износа 1 физический 2 функциональный моральный или функциональное устаревание 3 внешний экономический. Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми.
Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение. Методы определения износа метод экстракции метод рыночной выборки метод срока жизни метод разбиения по трем видам износа. Методы оценки земельного участка метод соотнесения метод извлечения метод освоения метод остатка для земли метод капитализации земельной ренты метод сопоставимых продаж. Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме Оцененная стоимость восстановления Минус накопленный износ I. Физический а устранимый б неустранимый для элементов с коротким сроком жизни в неустранимый для элементов с долгим сроком жизни. II. Функциональный а устранимый б неустранимый. III. Внешнее устаревание.
Общий накопленный износ Стоимость улучшений с учетом износа. Плюс стоимость земельного участка. Плюс предпринимательская прибыль. Итого Оценка стоимости при затратном подходе. Оценка износа Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и или его морального устаревания.
Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления замещения и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический износ - это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.
Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше чем добавляемая при этом стоимость.
Функциональный моральный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым.
Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности. Внешний экономический износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д. Для определения накопленного износа применяются следующие методы. 1. Метод разбивки Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.
Результаты оценки износа приведены в таблице. Физический износ, устранимый, неустранимый, Функциональный износ, устранимый, неустранимый, Внешний износ, Накопленный износ, Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже. Расчет физического износа Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа.
При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах. В условиях крайне ограниченного срока на проведение комплекса исполнительных действий, недостатка информации, необходимой для объективной оценки объекта оценки, приведенные выше методы не всегда возможно применить. В таких случаях оценщик может применить метод укрупненной оценки физического износа. Суть метода укрупненной оценки физического износа заключается в ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его осмотре оценщиком.
При выполнении этой работы полезно учитывать рекомендации, сформулированные в учебнике для строительных вузов Реконструкция зданий. Кутуков В.Н. М. Высшая школа, 1981. Эти рекомендации приведены в таблице Таблица Физический износ в Состояние несменяемых конструкций зданий Состояние внутренних конструктивных элементов 0-20 Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют 21-40 Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.
Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием. 41-60 Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки.
Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола паркета, плиток. Большое число поврежденных ступеней. 61-80 Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе износа и перегрузки кладки поперек кирпичей.
Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. Большое число отклонений от горизонтали в полах. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. 81-100 Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. Полы с большими перекосами и уклонами.
Заметные прогибы потолков. Окна и с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена. Метод укрупненной оценки физического износа актуален и тогда, когда информация об объекте оценки устарела, скажем, технический паспорт здания выдан Бюро Технической Инвентаризации 3-4 года назад и указанные в нем данные противоречат физическому состоянию здания.
Этот метод прост и требует минимум времени для оценки, но его недостатком является относительно невысокая точность. Этот недостаток компенсируется тем, что для объекта недвижимости определяется начальная цена торгов, которая выравнивается в процессе торгов до минимальной цены рынка на аналогичные объекты. 2.