Доходный подход ДП. Метод капитализации дохода основан на оценке текущей сегодняшней стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают 1 сумму будущего дохода 2 когда должен быть получен доход 3 продолжительность получения дохода. Принципы, лежащие в основе ДП ожидания замещения.
Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход 1 прямой капитализации 2 дисконтирования денежных потоков. Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход ЧОД или NOI и коэффициент капитализации R. При применении ДП используются финансовые отчеты собственника упрощенный баланс отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов. Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов. 1. Потенциальный валовой доход ПВД минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости. 2. Действительный эффективный валовой доход ДВД минус текущие операционные расходы ТОР минус резерв на замещение РЗ . TOP РЗ ОР - операционные расходы . 3. Чистый операционный доход ЧОД минус обслуживание долга Од - выплата процента и погашение основной суммы минус капитальные затраты Кз капитальный ремонт капитальные резервы арендаторские доделки комиссионные брокерам за аренду. 4. Поток наличных денежных средств до налогообложения ПНДС , доход на собственный капитал ДСК .