Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом. Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.
Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, не событие или поступок, и волеизъявление внешнее выражение воли. Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена закреплена в определенной форме.
Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием каузой. Основание должно быть законным и осуществимым. В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов схемы 1 3. Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам совершена она дееспособными и правоспособными лицами, волеизъявление лиц соответствует их действительной воле форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.
Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда. Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки.
Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.
Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятии и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др. схема 4. Последствия недействительных сделок двусторонняя реституция восстановление прежнего состояния, т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла односторонняя реституция все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая передает в доход государства никакой реституции все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.
При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.
При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги а покупатель соответствующий объект недвижимости. Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах схема 5. Самыми ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку.
Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество включения коммерческого банка в сделку.
Страхование покупателей от потери прав собственности означает если при оформлении сделки допущены ошибки которые привели к потере покупателем права собственности на объектах, страховая компания возместит ему сумму указанную в договоре - если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной. Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами схема 6. Сторонами в сделке могут выступать граждане-собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и или организации, имеющие статус юридического лица. 1.2.