Экономика недвижимости купля- продажа, обмен и мена

Содержание 1 Введение 1.Сделки на российском рынке недвижимости 1. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом 2. Форма сделок с объектами недвижимости 3. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами 1. Принципы и структура договорных отношений 2. Исполнение договора и ответственность сторон 7 1.3.3. Изменение и расторжение договора 2. Купля-продажа квартир. 2.1 Договор купли-продажи 3.Обмен и мена жилыми помещениями 13 Список литературы 18 Приложение 19 Введение Жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных проблем. В соответствии с Конституцией Российской Федерации от 12 декабря 1993 года статьей 40 Каждый гражданин имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища Это право гарантируется Конституцией и обеспечивается государством.

Государство через свои органы власти и управления должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилье.

Проводимая многие годы политика развития обобществленного жилищного фонда и распределения квартир по степени нуждаемости в них как правило, не уменьшила числа очередников, а в последние годы определилась тенденция к их росту. Ранее намеченная государственная программа обеспечения каждой семьи к 2000 году отдельной квартирой не действует.

Значительная часть семей так и осталась стоять в очереди на улучшение, расширение, получение жилья .проживая по-прежнему в коммуналках, семейных общежитиях, на частных квартирах или в родительском доме, который стал тесноват. Остались в длинной очереди семьи проживающие в ветхом и аварийном жилье. Добавились к перечисленным категориям семей и мигранты, беженцы, постоянно растет список остро нуждающихся в жилье военнослужащих и других категорий граждан. Таким образом, монополия государства в жилищной сфере не только не решала жилищной проблемы, а даже усугубляла ее. В условиях проведения Новой Федеральной жилищной реформы была установлена тенденция к становлению различных форм собственности на жилье и в связи с этим, разнообразие видов его использования.

Особое значение приобретает развитие права частной собственности на жилое помещение, которое предоставляет возможность гражданам быть собственниками своей квартиры, дома, комнаты. То есть при решении жилищной проблемы государство дает шанс гражданам самим найти выход из сложившейся ситуации, за счет собственных средств и возможностей, конечно оставляя за собой право на контроль.

Содержанию права собственности граждан на жилое помещение, их правам и обязанностям, связанным с ним, основаниям возникновения и прекращения этого права, защите его и посвящена данная работа. 1.

Сделки на российском рынке недвижимости

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания п. 63 ГК РФ. Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается... Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие н... 1.

Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Они подразделяются на две разновидности ничтожные и оспоримые, т.е. схема 4. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает ... Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является... 1.2.

Форма сделок с объектами недвижимости Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах.

Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена.

Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить продлить договор на тех же условиях на неопределенный срок. Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен выражать содержание сделки ее условия быть подписан одним лицом при односторонней сделке или двумя или более лицами при двух- или многосторонних сделках или уполномоченными их представителями быть удостоверен нотариально в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

С

Введение

Введение м в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты продажи имущества с правом пожизненного проживания ст. 339 и 584 ГК РФ и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов.

Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и дарения недвижимости ст. 550, 560, 574 ГК РФ заимствована из англосаксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость защиты прав добросовестного приобретателя в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

Полагают, что нотариус не в состоянии обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий увеличить опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом исключить подписание договора заинтересованными лицами непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершаемые до регистрации договора расширить поле для недобросовестного продавца недвижимости, который может после заключения договора и до его государственной регистрации еще несколько раз подписать другие договоры и получить деньги за одно и то же имущество увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Она считается ничтожной и не создает никаких правовых последствий.

Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с 1 февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом ст. 13 ГК РФ, включает правоустанавливающие документы договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись.

Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре. 1.3.

Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами 1.3.1.

Принципы и структура договорных отношений

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом мог... Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невоз... При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношени... Договор как главный инструмент регулирования имущественных и обязатель... .

Исполнение договора и ответственность сторон

В отношении нарушителей договора законодательством предусмотрены следу... Основания договорной ответственности нормативные акты, т.е. . различные правовые нормы юридически- фактические виновные деяния наруш... В целях обеспечения гарантий выполнения договорных условий для каждой ...

Изменение и расторжение договора

Изменение и расторжение договора. 450 453 ГК РФ. Изменение договора в связи с изменением обстоятельств судом допускаетс... В соглашении об изменении, дополнении или пролонгации договора необход... 2.

Купля-продажа квартир

Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса и предложе... По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные более пяти эта... ж Рыночная конъюнктура - колебание спроса и предложения в момент оценк... м на цену одного кв. м.

Обмен и мена жилыми помещениями

Обмен и мена жилыми помещениями. Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает ... 2 ст. Однако все правила мены могут быть распространены и на мену жилыми пом... 567 ГК РФ.

Список литературы

Список литературы 1.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости учеб. 3-е изд. перераб. и доп. М. ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. 2.Князев А.Г Николаев Ю.Н. Сделки с недвижимостью.

М. Изд-во Эксмо, 2004 224 с. 3.Конституция РФ. 4.Гражданский кодекс РФ. Ч 1,2,3Приложение Схема 1 Классификация сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости Схема 2 Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью Схема 3 Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости Схема 4. Признание недействительными сделок приватизации Схема 5 Некоторые формы противоправных действии на рынке земли Схема 6 Основные способы сделок с земельными участками Схема 7Система договоров по сделкам с недвижимым имуществом Схема 8 Функции договора на рынке недвижимости.

Схема 9. Вариант системы передачи денег расчетов при сделках с недвижимым имуществом через банк. Схема 10 Состав документов, прилагаемых к заявлению на обмен жилой площади.

Схема 11Ограничения и запрещения обмена жилыми помещениями в г. Москве ДОГОВОР купли-продажи квартиры Гор.пос. 20г. Мы, гр. Ф.И.О. полностью, проживающий, и гр. Ф.И.О. полностью, проживающий заключили настоящий договор о нижеследующем 1. Я, гр продал гр. принадлежащую мне по праву собственности квартиру, находящуюся 2. Квартира состоит из двух комнат общеполезной площадью кв.м, в том числе жилой площади кв.м. 3. Указанная квартира принадлежит мне, гр. по праву собственности, что подтверждено справкой ЖСК за N от . 4. Я, гр. продал гр. указанную квартиру за руб каковую сумму получил с покупателя при подписании настоящего договора. 5. Паевые взносы за указанную квартиру полностью выплачены и составляют руб. 6. Покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвуют соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. 7. Содержание ст.13 Закона РСФСР О собственности в РСФСР и ст.241 ГК РСФСР сторонам нотариусом разъяснено. 8. До составления настоящего договора квартира никому не продана, не заложена, в споре или под арестом запрещением не состоит. 9. Расходы, связанные с оформлением договора, производятся за счет Покупателя. 10. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится в делах нотариальной конторы, второй выдается покупателям, третий - продавцу.

Подписи сторон Заверительная надпись нотариальной конторы В ДЕПАРТАМЕНТ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ ОКРУЖНОЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОМИТЕТ ЗАЯВЛЕНИЕ о покупке жилого помещения Я, фамилия, имя, отчество проживающийая по адресу индекс ул просп наб б-р Дом Nо. Корпус Nо. Квартира Nо. прошу продать мне моей семье квартиру из комнат общей плошадью кв.м, жилой площадью кв.м. на льготных условиях.

Моя семья в составе человек принята на учет по улучшению жилищных условий основание постановки на учет решением наименование органа, осуществляющего постановку на учет от 20 года Nо. Учетное дело Nо. подпись заявителя Договор мены квартиры место и дата заключения договора прописью Мы, гр паспорт серия, выданный, гр паспорт серия, выданный, действующаяий за себя и своюего несовершеннолетнююего дочьсына гр. ф.и.о дата рождения, разрешение органов опеки и попечительства Управления Муниципального округа, выданного 20 г. за, проживающие по адресу и гр паспорт серия, выданный, проживающие по адресу заключили настоящий договор мены квартирами 1. Гр гр. и гр. передают гр. квартиру, принадлежащую им по праву совместной собственности на основании договора передачи от 20 г выданного, зарегистрированного в 20 г. за, свидетельства о собственности на жилище от г находящуюся по адресу, состоящую из комнаты общеполезной площадью кв.м. жилой площадью кв.м имеющую балансовую стоимость сумма прописью рублей по справке Территориального БТИ г. от 20 г. 2. Гр. передает в совместную собственность гр гр. и гр. квартиру, принадлежащую ей по праву собственности на основании договора передачи от 20 г выданного г зарегистрированного в 20 г свидетельства о собственности от 20 г находящуюся по адресу, состоящую из комнаты общеполезной площадью кв.м. жилой площадью кв.м. имеющую балансовую стоимость сумма прописью рублей по справке Территориального БТИ от 20 г. 3. В результате настоящего договора мены в совместную собственность гр гр. и гр. переходит квартира, находящаяся по адресу, а в собственность гр. переходит квартира, находящаяся по адресу . 4. Пользование квартирами производится участниками договора применительно к Правилам пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР от 25 сентября 1985 года за 415 и ст. 7 Жилищного Кодекса РСФСР. 5. Стороны осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт квартир, а также участвуют соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием и техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. 6. Стороны обязуются выписаться с занимаемой ими площади и освободить ее в течение дней со дня подписания настоящего договора. 7. До настоящего времени указанные квартиры никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом не состоят. 8. Расходы по заключению договора оплачиваются сторонами в равных долях. 5. Настоящий договор составлен в экземплярах, один из которых хранится в делах нотариальной конторы, а остальные выдаются участникам договора.

Подписи сторон подпись подпись подпись подпись 20 г. настоящий договор удостоверен мной, нотариусом г наименование нотариальной конторы дата выдачи лицензии Договор подписан в моем присутствии, личность сторон установлена, их дееспособность проверена, принадлежность отчуждаемых квартир проверена.

Полномочия представителя несовершеннолетнейего проверены.

Текст договора о мене прочитан вслух.

Настоящий договор подлежит регистрации в наименование . государственного органа Зарегистрировано в реестре за Взыскано по тарифу м.п. Нотариус подпись.