Форма сделок с объектами недвижимости. Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах.
Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена.
Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить продлить договор на тех же условиях на неопределенный срок. Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен выражать содержание сделки ее условия быть подписан одним лицом при односторонней сделке или двумя или более лицами при двух- или многосторонних сделках или уполномоченными их представителями быть удостоверен нотариально в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.
С Введением в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты продажи имущества с правом пожизненного проживания ст. 339 и 584 ГК РФ и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов.
Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и дарения недвижимости ст. 550, 560, 574 ГК РФ заимствована из англосаксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость защиты прав добросовестного приобретателя в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.
Полагают, что нотариус не в состоянии обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий увеличить опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом исключить подписание договора заинтересованными лицами непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершаемые до регистрации договора расширить поле для недобросовестного продавца недвижимости, который может после заключения договора и до его государственной регистрации еще несколько раз подписать другие договоры и получить деньги за одно и то же имущество увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.
Она считается ничтожной и не создает никаких правовых последствий.
Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с 1 февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.
Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом ст. 13 ГК РФ, включает правоустанавливающие документы договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы.
Факт государственной регистрации возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись.
Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре. 1.3.