СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ. 1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 1. Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости 2. Методы анализа и внесения корректировок 3. Метод соотнесения цены и дохода 2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 1. ЗАДАЧА № 2. ЗАДАЧА № 2. 16 2.3. ЗАДАЧА № 17 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 19 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 21 ВВЕДЕНИЕ. Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права.
Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность.
Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».[1] Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость». Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.[8] Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».[1] Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.
Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.[8] Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную.
Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика.
Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.
Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости.
Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье.
Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. 1.
ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 1.1.
Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта о... Исследование рынка и сбор информации о сделках или предло¬жениях по по... 2. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничны... Идеальным результатом корректировки цен объектов-аналогов следует счит...
Определение итогового значения поправки для каждого сопоставимого объе... Оценочные отчеты, включающие качественный анализ, часто требуют более ... В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показа¬тели и св... На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и н... Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться фор¬мулой Сн ...
Стоимость вспомогательного сооружения 10 тыс. = Сз.н. ед коэффициент капитализации для земли = 8 %, коэффициент капитализаци... = 100 000 – 24 000 = 76 000 у. ед.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов.
Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственно¬сти и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рын¬ка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимо¬сти: зданиями, сооружениями, а также земельными участками оп¬ределенного целевого назначения.
Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.
Необходимым элементом рыночной экономики выступает ин¬ститут независимой оценки собственности, без которого невозмож¬но становление права собственности и демократизация экономиче¬ской жизни. [2] В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и дру¬гих) недвижимого имущества необходима: — при операциях купли-продажи или сдачи в аренду; — при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; — для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмис¬сии акций; — при кадастровой оценке для целей налогообложения объек¬тов недвижимости: зданий и земельных участков; — для страхования объектов недвижимости; — при кредитовании под залог объектов недвижимости; — при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; — при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных; — при ликвидации объектов недвижимости; — при исполнении прав наследования, судебного приговора; - при других операциях, связанных с реализацией имущест¬венных прав на объекты недвижимости.
ЛИТЕРАТУРА 1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник.
СПБ.: Гуманистика, 2003 406с. 2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ. 3. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информаци¬онно-издательский дом «Филинъ», 1997. 4. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г. 5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р 6. Генри С. Харрисон.
Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994. 7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997. 8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001. 9. Григорьев В.В Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 1997. 11. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СПбГТУ, СПб, 1997. 12. Фридман.
Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недви¬жимости. — М: Дело ЛТД, 1995. 13. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой М.: Финансы и статистика, 2002г. 14. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 1997.