Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынка доступного жилья

Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынка доступного жилья.

С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше — не в два, а в четыре раза. Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства.

При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам. Что мешает применять в России давно известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения его доступности для населения у нас практически не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции.

И особенно быстрого роста цен на рынке жилья. Почему жилье в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного бизнеса, инвесторы и конечные потребители жилья по-разному отвечают на этот вопрос.

Выступающим от стороны застройщиков можно считать генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что в Москве и других крупных городах пора в корне менять экономическую политику участников строительного бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специфика жилищного строительства состоит в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и представители территориальных администраций. Каждый из участников этого бизнеса преследует свои цели: администрация территории (города) заинтересована в получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключения инвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте). По мнению главы ИК ВНЛ, который представляет интересы застройщиков, сложившаяся на сегодня практика нарушает баланс взаимоотношений застройщиков, инвесторов и территорий. Начинать строительство приходится застройщикам, которые обычно не имеют достаточных свободных средств и вынуждены занимать их на очень жестких условиях: закладывать банку фактически нечего, поэтому банк оценивает риски высоко, и ставка по кредитам может достигать 50-60% годовых в валюте, а то и больше.

Все это приводит к тому, что еще до начала строительства затраты на него уже достигают 40-50% затрат.

Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение средств частных инвесторов до момента получения разрешения на строительство.

Значит, отношения застройщиков и инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными.

В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены. И все же остановить рост цен на новое жилье можно: - предоставив застройщикам рассрочку в выплате доли города на весь период строительства; - комбинируя долю города в натуральном (по площади) и стоимости выражении; - кредитуя за счет государственных целевых программ предприятия строительной индустрии, а не инвесторов – покупателей жилья, что увеличит предложение на рынке жилья, а не спрос на него; - упростив и четко регламентировав саму достроительную стадию: инвесторы должны быть хорошо информированы обо всех её этапах, о лицах, ответственных за решение возникающих в ходе проекта проблем. Президент строительного концерна «Сибирь» видит иные причины сложившейся ситуации с безудержным ростом цен на новое жилье.

Он приводит следующие цифры: «За последние семь лет рост себестоимости по основным 50 позициям – от стоимости цемента до размера зарплаты рабочих – не опускались ниже 32%. Около 47% стоимости составляют пресловутые сборы – право аренды, подключение к коммуникациям и т.д которые оплачивает покупатель.

Раз жилье дорогое, значит, и спрос на него ниже; ниже спрос – нет смысла строить много. А раз строится немного, то и цены выше, поскольку издержки строительной компании делятся не на 10 домов, а на 1-2. Получается замкнутый круг». Высокую стоимость строящегося жилья можно объяснить, в частности, следующим: стоимость строительства внутриквартальных электросетей и трансформаторных подстанций, теплотрасс и тепловых узлов учитывается при застройке кварталов.

Такой практики в цивилизованном мире нет, там застройщик покупает площадку, где уже решены вопросы энергообеспечения. У нас иное, в итоге допроектовые затраты значительно превышают цену недвижимости. Будущие новоселы – дольщики, или «соинвесторы строительства», права которых на своевременное получение жилья в России практически повсеместно нарушаются, видят основную причину неукротимого роста цен на строящееся жилье в недобросовестности застройщиков.

В октябре 2005 года волна акций протеста обманутых дольщиков прокатилась по Москве и Подмосковью, Ставрополью, Санкт-Петербургу, Новосибирску и другим городам. По вине руководства инвестиционных компаний в Москве и Подмосковье без жилья и без денег осталось более 10 тысяч семей. В Новосибирске в анабиозе находится более 30 строящихся домов.

Наверняка, волнуют те же проблемы несостоявшихся новоселов и в других городах. Первый вице-спикер Госдумы Олег Морозов считает, что цены на рынке жилья в России вообще являются не рыночными. Он отмечает, что стоимость жилья в два раза превышает свою нормальную цену. "До 50% стоимости жилья - это стоимость, которая является спекулятивной". Строительные компании обвиняют банки, прекратившие прошлым летом кредитование. Эксперты полагают, что это вполне адекватная реакция на пакет законов о жилье, который начала принимать Госдума.

Риск за строительство, не доведенное до конца, перенесен с плеч покупателей будущих квартир на плечи банков и застройщиков. Если строительство не доведено до конца в установленные сроки, новое законодательство обязывает банки, кредитовавшие застройщика, вернуть пайщику не только его вклад, но и штраф за нарушение сроков ввода жилья. Очевидно, что банкам и застройщикам такие правила не нравятся. Поскольку за масштабные проекты часто берутся застройщики, не имеющие ни серьезных средств, ни объектов для залога, банки закрыли для них кредиты.

Средства покупателей квартир также не могут привлекаться в качестве инвестиций на этапе строительства новых объектов. Чтобы изменить положение дел в сфере строительства жилья, следует направить средства покупателей жилья на первичный рынок, сделав ипотеку доступной широким слоям населения за счет предоставления поддержки заемщикам по ипотеке из бюджетов разного уровня. К тому же альтернативой дорогим банковским кредитам могут стать такие инструменты, как кредиты стройсберкасс и жилищных накопительных кооперативов, при условии, что федеральный закон, регулирующий деятельность этих институтов будет серьезно доработан. 2.2. Стройсберкассы.

Широко распространенные в мире строительно-сберегательные кассы являются традиционной формой жилищно-накопительных систем. Именно эта форма лежит в основе жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов. В жилищно-накопительных системах происходит целевое аккумулирование денежных средств и размещение их с целью решения жилищных проблем своих участников.

Это – закрытая система с ограниченным кругом участников, но время существования её неограниченно. Её значимыми принципами являются отказ от внешних инвестиций, внутренняя сбалансированность активов и пассивов на любой момент времени, а также строго выверенное соотношение между периодами накопления средств и погашения ссуды. До июня 2005 года, пока не было специального законодательства, регулирующего деятельность жилищно-накопительных кооперативов, институт стройсберкасс в России играл незначительную роль из-за следующих недостатков: короткий срок предоставления займа, низкая защищенность от высоких темпов инфляции, необходимость ожидания в период накопления.

Но опыт стран Восточной Европы показывает, что ипотечное кредитование доступно лишь для состоятельных граждан, а поддержка государством участников жилищно-накопительных систем расширяет возможности населения с невысокими доходами по решению жилищных проблем.

Как показывает практика, в периоды реформ институт стройсберкасс эффективнее ипотеки. Немаловажно, что стройсберкассы служат источником «длинных денег», отсутствие которых составляет проблему всех переходных экономик и порождает серьезные проблемы для развития ипотеки. Значительную часть сбережений населения, не задействованную в кредитно-финансовой сфере, могут привлечь стройсберкассы, поскольку их клиентами могут стать граждане со средними и даже невысокими доходами.

В условиях сегодняшней российской экономики стройсберкассы обладают рядом преимуществ по сравнению с классической ипотекой, такими как сосредоточенность финансовых потоков в рамках одного экономического субъекта, замкнутость системы и возможность функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка, что позволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимальном уровне, удорожание приобретаемой квартиры за счет процента по ссуде минимально, нет необходимости в поручителях по кредиту, простота финансового и правового механизма стройсберкасс позволяет им адаптироваться к условиям рынка без создания сложной инфраструктуры и дополнительных затрат.

Кроме того развитие стройсберкасс не препятствует становлению других институтов жилищного накопления, обслуживающих группы населения с иными доходами. Российский сравнительно небольшой опыт функционирования стройсберкасс (жилищно-строительные и жилищно- накопительные кооперативы) породил следующие стандарты строительно-сберегательного контракта, несколько отличающиеся от мировых: процентные ставки по депозитам (на вклады) и по кредитам (ссуды) обычно равны нулю; небольшие отчисления (не превышают 3-5% годовых от размера кредита) в период пользования ссудой идут на покрытие административных расходов; премии на накопление отсутствуют; право на получение ссуды обычно предусматривает доведение предварительного пая до 55-60% от стоимости приобретаемого жилья; досрочное изъятие вклада сопряжено с дополнительными издержками; до полного погашения ссуды пайщиком жилье находится на балансе кооператива, то есть юридически принадлежит коллективу пайщиков.

Эффективность экономического механизма стройсбережения в России снижается из-за обгоняющего и без того высокую инфляцию темпа роста цен на жилье, что обуславливает следующее последствия.

Платежеспособный спрос городского населения с невысоким и средним доходом ориентирован на квартиры в многоквартирных домах, однако средний по масштабам жилищно-накопительный кооператив с участием строительства не в состоянии профинансировать строительство даже одного такого дома и вынужден идти на долевое участие.

Таким образом, утрачивается серьезное преимущество стройсберкасс: финансовые потоки не удается сосредоточить в рамках одного экономического субъекта, в результате чего повышаются риски участников ссудосберегательной системы. Поскольку жилищно-накопительный кооператив оказывается не единственным участником строительства, то нарушается принцип замкнутости системы стройсбережений, и это влечет за собой ограничение независимости кооператива от внешнего финансового рынка.

И это не позволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимальном уровне. Из-за высокой стоимости жилья период накопления и погашения кредита растягивается на сравнительно длительный срок (4-6 лет), в течении которого цена приобретаемой квартиры продолжает расти (на этапе накопления, который в соответствии с принятым законом не может быть меньше двух лет), следовательно растет и «порог» накопления, необходимый для получения кредита.

Это означает, что темп пополнения пая должен быть выше темпа роста стоимости квартиры; такой размер ежемесячного платежа пайшика доступен далеко не всем представителям среднего класса. Российские жилищно-накопительные кооперативы не начисляют проценты на растущие паи, т.е. не «помогают» своим пайщикам на этапе накопления. А отчисления на покрытие административных расходов взимаются с пайщиков в течении полного срока действия договора.

Начисление хотя бы невысокого процента могло бы смягчить тяжелый период накопления, сократив размер либо ежемесячного взноса, либо срок накопления, даже при необходимости уплаты процента по кредиту в период рассрочки. 2.3 Ипотека. Одним из главных инструментов выполнения программы рынка доступного жилья является ипотечное кредитование. Правительством принят целый пакет законов относительно развития ипотеки.

Однако, не смотря на предпринятые законодателями меры по развитию ипотеки, решены не все существующие проблемы сегодня. В стране отсутствует нормальный финансовый рынок, на котором могли бы обращаться ценные ипотечные бумаги. Закон о ценных ипотечных бумагах был принят в ноябре 2003 года, однако ни одна бумага до сих пор не была выпущена в связи с отсутствием соответствующих нормативных актов. На данный момент только обсуждаются поправки в закон об ипотечных ценных бумагах. Условия получения ипотечного кредита весьма жесткие.

По сравнению с США и Европой, где процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются в пределах от 3 до 7%, российскую ипотеку дешевой не назовешь. Даже не смотря на то, что с осени прошлого года ставки на рынке начали снижаться. Об их снижении объявили многие банки, даже АИЖК нарушило свои собственные, анонсированные ранее планы, по которым предполагалось, что ставка будет снижаться ежегодно на 1%. В начале 2006 года агентство ввело дифференцированную ставку по кредитам, и теперь при наличии 50-процентного первоначального взноса потребитель может взять ссуду на срок до 15 лет уже под 12%. Тем не менее, ипотечные кредиты по-прежнему недоступны абсолютному большинству граждан из-за низкого уровня доходов.

Практика показывает, что к услугам ипотеки в основном прибегают состоятельные люди, для которых покупка квартиры и без кредита не проблема. Просто эти граждане не хотят изымать средства из бизнеса, им удобнее выплачивать сумму частями.

А единицы из категории наемных рабочих со средними зарплатами, решившиеся на ипотеку, зачастую создают потом и себе, и банку проблемы, так как начинаются нерегулярные выплаты. Реально сегодня ипотеку могут позволить себе, пожалуй, лишь сотрудники крупных компаний с зарплатой от 1 тысячи долларов. При этом приобретатель квартиры обязан застраховать свое жилье и жизнь, а также оплатить все сборы за проведение сделки, что приводит к удорожанию квартиры. Но, тем не менее, на данный момент ипотека в России развивается.

Процентные ставки постепенно преодолевают десятипроцентный рубеж, а сроки кредитования некоторых банков перевалили за четверть века. По данным Центробанка на 1 января 2006 г объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год в 2,3 раза до 125,7 млрд руб. Объем непосредственно ипотечных кредитов вырос еще больше — почти в три раза с 17,8 млрд руб. до 52,8 млрд руб. В минувшем году значительно усилилась конкуренция на рынке ипотеки.

Сегодня отсутствие в ассортименте крупного банка ипотечной программы уже становится редкостью. За 2005 год состав ипотечных кредиторов увеличился почти на два десятка. Теперь на рынке жилищного кредитования, по данным аналитиков, предлагается около двух сотен различных программ. Правда, в их число попадают не только ипотечные продукты в классическом определении (то есть займы под залог приобретаемой недвижимости), но и другие варианты кредитования жилья. Например, программа Сбербанка, по которой залог является лишь одним из дополнительных способов обеспечения.

Кредиты здесь могут быть выданы под поручительство третьих лиц без залога. Требования банков к заемщику постоянно смягчаются. Так, все кредиторы, за исключением Сбербанка, сегодня принимают к рассмотрению «серый» доход заемщика. Форма его подтверждения варьируется от справки за подписью руководителя до простого расчета средних зарплат в той отрасли, в которой работает претендент на кредит. Наличие поручителей, бывшее на рынке нормой два года назад, практически ушло в прошлое.

Единственным исключением является Сбербанк. Зато здесь наиболее лояльные требования по отношению к уровню дохода заемщика. В среднем на $1 тыс. «белого» дохода Сбербанк может выдать кредит в размере около $48 тыс. В большинстве коммерческих банков при таком доходе можно получить не более $30 тыс. Прописка и регистрация заемщика сейчас не играют никакой роли, хотя род занятий по-прежнему имеет значение. Меньше всего за прошедший год изменилось такое условие ипотеки, как обязательный первоначальный взнос. Правда, некоторые банки понизили его минимальный размер, и теперь он составляет от 10 до 30%. Во многих банках он непосредственно влияет на уровень процентной ставки: чем больше стартовый взнос, тем ниже ставка.

Большая часть отечественной ипотеки — это кредитование покупки жилья на вторичном рынке. Ипотека новостроек, как говорят эксперты, хотя и набирает популярность среди потребителей, по-прежнему вызывает у банков настороженное отношение. Причины этого — непрозрачность строительной отрасли, а также норма 214-го ФЗ о солидарной ответственности банков и застройщиков перед дольщиками. «Банки дают кредиты, как правило, только на тот объект, строительство которого они сами финансируют, — утверждает руководитель клиентского управления ипотечной компании «Мой дом» Юлия Пузакова. — В остальных случаях применяется очень избирательный подход». Своего рода компромиссом между потребностью заемщиков в новом жилье и нежеланием банков рисковать стали так называемые ломбардные программы, количество которых за прошлый год почти удвоилось.

По ним можно оформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости.

Профессионалы объясняют это законодательными нововведениями, благодаря которым упростилась схема оформления залога на земельный участок с недостроенным домом. Одной из главных проблем ипотеки на сегодняшний день грозит стать то, что ипотечные кредиты не успевают за ценами.

Количество заявок на выдачу ипотечных кредитов растет. Увеличивается и число одобренных банками заявок. Зато падает количество реально выданных кредитов. Именно так описывают ситуацию, сложившуюся сегодня на ипотечном рынке, его участники и объясняют в это парадокс слишком большой разницей между суммой, на которую рассчитывает заемщик (покрывающей стоимость квартиры), и суммой, которую ему готов выдать банк. Из-за повышения уровня доступности ипотечных кредитов действительно доступная недвижимость была быстро вымыта с рынка.

Поэтому есть опасность, что при нынешнем дефиците жилья развитие ипотеки только разогреет спрос и подхлестнет рост цен на квартиры. 3.