Оценка имущественных активов для целей залога» ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ АКТИВОВ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА Москва 2009 В работе над документом принимали участие: Горшенина Г.В. (руководитель рабочей группы), Щербакова-Пачева Д.А Савинцев С.А Тарасов Ю.Б Доваль С.В Козодаев М.А. Координация работ – Щербакова О.Н. Куратор направления – Рослов В.Ю. Документ согласован: Кредитные организации: ОАО Банк ВТБ ОАО «Газпромбанк» (Департамент по управлению рисками) ОАО «Россельхозбанк» ОАО «Банк Москвы» ОАО «Альфа-банк» ЗАО «Юникредит банк» ОАО «Уралсиб» ОАО Банк «Зенит» Саморегулируемые организации оценщиков: Российское Общество Оценщиков НП «Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация Оценщиков» НП «Национальная Коллегия Специалистов Оценщиков» НП СРО «Ассоциация Региональных Магистров Оценки» Содержание 1. Используемые термины, определения и сокращения 3 2. Обзор требований к оценке для целей залога законодательных и нормативных документов, национальных и международных стандартов. 3. Необходимая банку оценочная информация о предмете залога 4. Виды стоимости, определяемые для целей залога 5. Этические нормы и правила проведения оценки, рекомендации по взаимодействию участников процесса оценки. 6. Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения. 7. Общие рекомендации к структуре отчета об оценке для целей залога 16 Литература 18 Разработанный документ (далее Рекомендации) предназначен для специалистов оценочных компаний и сотрудников банка, участвующих в процессе оценки имущественных активов для целей обеспечения ссудной задолженности.
Рекомендации охватывают общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога.
Документ разработан в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценки и содержит рекомендации, обусловленные спецификой оценки для целей залога.
Цель разработки Рекомендаций – обеспечение единства в понимании и применении подходов, способов и методов оценки для целей залога производителями и потребителями оценочных услуг.
Рекомендации распространяются на работу со следующими видами активов: объекты коммерческой недвижимости, движимое имущество в виде машин и оборудования, товарно-материальные запасы. 1. Используемые термины, определения и сокращения Банк – кредитная организация. Оценщик – физическое или юридическое лицо, правомочное заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством РФ. Имущественные активы – в контексте данных Рекомендаций материальные активы в виде объектов недвижимости, машин и оборудования либо товаров.
Инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; ФСО – федеральные стандарты оценки ФСО №1 - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256); ФСО №2 - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255); ФСО №3 - Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254); 2. Обзор требований к оценке для целей залога законодательных и нормативных документов, национальных и международных стандартов.
Понятие залоговой стоимости, активно используемое в практике коммерческого кредитования как таковое, в Российской Федерации на сегодняшний день не стандартизировано, отсутствует как четкое определение, так и общепринятые методики ее расчета.
На практике банки определяют залоговую стоимость как производную величину от рыночной стоимости, применяя понижающие коэффициенты.
ФСО 2 предписывает при оценке для целей залога определять рыночную стоимость. Рекомендаций по учету специфики оценки для целей залога в ФСО не содержится. В Международных стандартах оценки (МСО) [1,2,3] присутствует определение: «Стоимость ипотечного кредитования (mortgage lending value, MLV) – это стоимость имущества, определенная Оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества». Данное определение содержится в европейском законодательстве (Директива 89/647/ЕСС с поправками, внесенными в соответствии с Директивой 98/32/ЕС). Эти директивы касаются вопросов банковского регулирования и установления минимальных нормативов платежеспособности кредиторов, занимающихся кредитованием под залог имущества.
Данная стоимость используется банками при оценке кредитных рисков и отличается от оценки рыночной стоимости на текущий момент учетом долгосрочных устойчивых тенденций и исключением спекулятивных элементов.
Требования к оценке для целей обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств изложены в Международном применении оценки 2 (МПО 2) «Оценка для целей кредитования». Данный стандарт предполагает возможность определения для целей залога не только рыночной стоимости, а также стоимости действующего предприятия или ликвидационной стоимости и т.п однако в качестве основного вида стоимости с точки зрения потребителей выбирается рыночная стоимость.
Важно отметить, что под потребителями такой оценки в стандарте четко оговариваются кредитные организации. В требованиях МСО можно выделить следующие основные моменты. 1. В случае определения рыночной стоимости методо¬логия оценки потенциального предмета залога должна быть жестко при¬вязана к реальной рыночной ситуации и со¬держать минимум допущений и предположе¬ний субъективного характера.
В международных стандартах указывается, что «метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Метод капитализации доходов или метод дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка.». Т.е. если Оценщик использует в своих расчетах сведения, предоставленные заказчиком, соответствующие действительности, но не соответствующие рыночным реалиям, такой подход при оценке для целей залога неприменим. 2. В стандартах четко оговаривается, что допущение о непрерывности действующего бизнеса, используемое как базовое при оценке для целей финансовой отчетности, неуместно при оценке для целей залога.
Стандартами рекомендуется объекты имущества, занимаемые собственниками, оценивать для целей залога как оставленные собственниками.
Т.е. любое преимущество, связанное с конкретным собственником объекта должно быть исключено, Например, если собственник, закладывающий свою недвижимость, пользуется льготными условиями по оплате коммунальных услуг, то при оценке объекта следует ориентироваться на рыночный уровень расходов. При оценке объектов приносящих доход стандарты обязывают Оценщика обратить внимание кредитора на значительную разницу между стоимостью объекта в режиме «действующего предприятия» и объекта, на котором: • бизнес прекращен; • запасы вывезены; • лицензии/сертификаты, соглашения о франчайзинге или разрешения аннулированы или находятся под риском аннулирования; • имущество пострадало от нецивилизованного обращения; либо существуют иные причины, которые могут отрицательно повлиять на результаты последующего функционирования.
Т.е. международные стандарты сразу ориентируют Оценщика на анализ дефолтной ситуации. 3. Стандарты указывают на то, что в случае, когда имущество имеет более высокую стоимость альтернативного использования, кредиторы должны быть осведомлены о любом потенциале повышения стоимости.
Тем не менее, базой расчета стоимости для целей залога является, прежде всего, существующее использование имущества. 4. Кроме выполнения общих требований МСО к содержанию отчета, отчеты по оценке для целей залога, как правило, должны включать информацию по следующим пунктам: - анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка; - ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид собственности в данном регионе; - потенциальные и вероятные потребности в альтернативном использовании собственности; - текущая ликвидность имущества, а также, при необходимости, вероятность ее устойчивости; - степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки); - подход, примененный при проведении оценки, а также степень использования достоверных рыночных данных в подтверждение оценки. 5. Отдельно можно выделить требования к Оценщику. - Полномочия и ответственность Оценщика должны быть ясны как самому Оценщику, так и его клиенту.
Оценщики должны четко представлять себе риски, связанные с проведением оценки с целью предоставления кредита, так как недопонимание, неправильное понимание либо ошибка в этой сфере могут привести к спорам и судебным разбирательствам между заимодателем и Оценщиком. - При проведении оценки с целью предоставления кредита Оценщику следует обратить особое внимание на сохранение независимости от заемщика.
Важно, чтобы Оценщик обладал соответствующим опытом работы в области оценки того или иного вида актива, в противном случае ему необходимо обратиться за консультацией к эксперту.
Стандарты обязывают Оценщика быть компетентным в понимании процесса кредитования. Оценщики должны иметь общее представление о требованиях банков и иных финансовых учреждений, и, по возможности, об условиях предоставления займа.
Рекомендации МСО были использованы при написании последующих разделов. 3.
В большей степени относится к оборудованию. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности имущества, облада... Отчуждение таких объектов, их исключение из состава имущества предприя... весьма полезен для банка будет прогноз изменения стоимости имущества в... В равной степени эта рекомендация относится и к представителям заказчи...
Требования к оценке, выполняемой для целей ссудного обеспечения, также... При этом в отличие от иных целей оценки, на первый план выходит вопрос... 6) Все приведенные в отчете источники используемой информации должны б... 12) Оценка должна быть выполнена в сроки, не выходящие за рамки, обусл... 13) В разделе анализа сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваем...
2) Указывается, что результаты оценки предполагается использовать для ... В дополнение к сведениям, указываемым в соответствии с ФСО №3, приводя... В разделе приводится характеристика ликвидности объекта оценки и предп... В разделе приводится информация о применяемых методах, а также все рас... Определение дополнительных характеристик.
Литература 1. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 /Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. – М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2006. 2. Европейские стандарты оценки. 2000/Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В Павлова, И.Л. Артеменкова, – М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2003. 3. International Valuation Standards, Eighth Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.