Затратный метод. Основные понятия: исходная восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. метра на момент сдачи дома. ( См. тех. паспорт сооружения.). восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. метра на момент оценки. коэффициент удорожания - во сколько раз выросла исходная восстановительная стоимость на момент оценки. (Представляются ежемесячно.). остаточная стоимость - восстановительная стоимость с учетом износа.
Методика расчета цены продажи жилья. 1.Свд = Сисх * Куд, где Свд - восстановительная стоимость; Сисх - исходная восстановительная стоимость; Куд - коэффициент удорожания; Тип дома Стоимость строительства 1 м² на 01.05.97г. (млн. руб.) Панельный 9 эт. 2,0 Панельный 5 эт. 1,6 Панельный 3 эт. 1,4 Кипичный 5 эт. 2,2 Кирпичный 9-12 эт. 3,1 Свд=2,2*1=2,2 млн. руб. 2. Со = Свд * ( 1 - Иф/100 ), где Со - остаточная стоимость Иф - физический износ дома на год последнего обследования БТИ. (Данные БТИ с корректировкой величины износа по табл. 1 в %.). Таблица 1. Группа капитальности строений Среднегодовой прирост физического износа (%) в зданиях построенных : до 1917 г. до 1941 г. после 1941 г. 1 кирпич камен. 0,2 0,4 0,7 2 панельн. кирпич. (лент.фунд) монолит 0,3 0,5 0,8 3 Камен облегчен 0,4 0,6 1,0 4деревян. брусчатые 0,6 0,9 1,5 5 деревян.
Щитовые 1,5 2,0 *Для всех серий пятиэтажных строений - 1. Со = 2,2*(1-0,7*28/100) =1,7 3. Стм = Со * Ксож * Кбл * Кэт * Киз * Клиф * Квыс * Кмус * Кх * Км, где Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и жилой ее площади: 095 - менее 1.50 1.00 - от 1.50 до 1.66 1.05 - от 1.66 до 2.00 1.10 - свыше 2.00; Кбл - при наличии балкона данный коэффициент равен 1.00; при наличии лоджии - 1.05; при их отсутствии - 0.95; при наличии двух и более балконов или лоджий - 1.10; Кэт- в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90 Во всех остальных случаях - 1,00. Киз - изолированность комнат; 1,04 -все комнаты изолированы; 096-смежные комнаты в двухкомнатных квартирах либо более чем одна проходная комната в 3-6 комнатных квартирах, 1,00 - во всех остальных случаях; Клиф -наличие лифта; 1,03 - есть в домах, имеющих,5 и менее этажей;; 1,00 -есть в домах имеющих более 5этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей; 0,97 - в домах, имеющих, более 5 этажей; К выс- высота помещений; 0,98 -менее 2,5 м ; 1,00 - от 2,50 м до 280м 1,02 - от 2,80 м до 300 м ; 1,04 - от 3,00 до 340 м; 1,06 - свыше 3,40 м; К мус - наличие мусоропровода; 1,02 - есть в домах, имеющих менее 4 этажей; 097 - нет в домах, имеющих более 4 этажей ; Кх -коэффициент, учитывающий площадь кухни; 0,95 -при площади кухни до 6 кв. м; 1, 00 при площади от 6 кв. м до 9 кв. м 1,05 при площади от 9 кв. м до 12 кв. м; 1,10 свыше 12 кв. м. Км - коэффициент,| учитывающий материал стен в том случае если кирпич - 1 ,10 в том случае если монолит - 1,05 в том случае если сборный железобетон -1,0 Стм = 1,77+1,05+0,95+0,90+1,04+1,0+1,02+0,97+1 ,05+1,10=10,85 4. Стоимость жилья с учетом месторасположения дома (Смм): Смм = Стм*Кзон Месторасположение Кзон Центр 1,3 Приближенные к центру 1,2 По линии метро (800 м от станции) 1,1 Средней удаленности 1,0 Удаленные 0,9 Престижный пригород 1,2 Пригород 0,75 Смм = 10,85*0,9=9,765 3.2.