Определение основных инвестиционных показателей. Годы жизни проекта ЧД Дох. от аренд. с уч. реинвест.
Коэф. дисконтирования Дисконтирование выгоды Отток наличности Дисконтированные изд-ки Чист. ден. потоки Кумул. чист. ден. потоки ЧПЦ Кумул. ЧПЦ Инв. в недв. Текущ. расх. Налоги Всего 0 1,000 160,653 160,653 160,653 -160,653 -160,653 -160,653 -160,653 1 9,190 9,190 0,870 7,995 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 9,190 -151,463 7,995 -152,658 2 19,861 10,672 0,756 8,068 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 10,672 -140,792 8,068 -144,590 3 32,075 12,214 0,658 8,037 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 12,214 -128,578 8,037 -136,553 4 46,119 14,044 0,572 8,033 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 14,044 -114,534 8,033 -128,521 5 62,266 16,147 0,497 8,025 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 16,147 -98,387 8,025 -120,495 6 80,832 18,566 0,432 8,020 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 18,566 -79,821 8,020 -112,475 7 102,179 21,347 0,376 8,027 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 21,347 -58,474 8,027 -104,448 8 126,724 24,545 0,327 8,026 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 24,545 -33,929 8,026 -96,422 9 154,945 28,221 0,284 8,015 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 28,221 -5,708 8,015 -88,407 10 187,394 32,449 0,247 8,015 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 32,449 26,741 8,015 -80,393 Всего 187,394 80,260 160,653 0,000 0,000 160,653 160,653 26,741 -80,393 ликвидация 11 213,630 192,784 0,215 41,448 - 0,000 23,134 23,134 4,974 169,650 196,391 36,475 -43,918 Итого 213,630 380,178 121,709 160,653 0,000 23,134 183,787 165,627 196,391 -43,918 1.Чистая приведенная ценность (ЧПЦ): ЧПЦ = , где Вt - доход в период t; Сt - издержки в период t; i - ставка дисконтирования по безрисковому вложению. n - количество периодов.
ЧПЦ = - 43,918 2. Внутренняя ставка дохода (ВСД) приближенная формула: ЧПЦ(r1) ВСД = ЧПЦ(r1)-ЧПЦ(r2) где r1 = i = 0,15 r2 - такое значение, при котором ЧПЦ(r2) меняет знак на противоположный Возьмем r2 = 0,08, тогда изменятся коэффициенты дисконтирования, а следовательно и все показатели, зависящие от них. ВСД = 15 + ( 15 - 8 ) * (-43,918 / (-43,918-26,521)) = 19,361 Годы жизни проекта ЧД Дох. от аренд. с уч. реинвест.
Коэф. дисконтирования Дисконтирование выгоды Отток наличности Дисконтированные изд-ки Чист. ден. потоки Кумул. чист. ден. потоки ЧПЦ Кумул. ЧПЦ Инв. в недв. Текущ. расх. Налоги Всего 0 1,000 160,653 160,653 160,653 -160,653 -160,653 -160,653 -160,653 1 9,190 9,190 0,926 8,510 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 9,190 -151,463 8,510 -152,143 2 19,861 10,672 0,857 9,146 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 10,672 -140,792 9,146 -142,998 3 32,075 12,214 0,794 9,698 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 12,214 -128,578 9,698 -133,300 4 46,119 14,044 0,735 10,322 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 14,044 -114,534 10,322 -122,978 5 62,266 16,147 0,631 10,189 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 16,147 -98,387 10,189 -112,789 6 80,832 18,566 0,630 11,697 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 18,566 -79,821 11,697 -101,092 7 102,179 21,347 0,583 12,445 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 21,347 -58,474 12,445 -88,647 8 126,724 24,545 0,540 13,254 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 24,545 -33,929 13,254 -75,393 9 154,945 28,221 0,500 14,111 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 28,221 -5,708 14,111 -61,282 10 187,394 32,449 0,463 15,024 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 32,449 26,741 15,024 -46,258 Всего 187,394 114,395 160,653 0,000 0,000 160,653 160,653 26,741 -46,258 ликвидация 11 213,630 192,784 0,429 82,704 - 0,000 23,134 23,134 9,924 169,650 196,391 72,780 26,521 Итого 213,630 380,178 197,099 160,653 0,000 23,134 183,787 170,577 196,391 26,521 3. Коэффициент рентабельности (Кв/и) Кв/и = . Кв/и = 121,709 / 165,627 = 0,735 4. Точка окупаемости проекта (Ток) Ток - момент когда доход становиться больше либо равен начальным капитальным вложениям.
Так как знак кумулятивных дененжных потоков без учета дисконтирования меняется на 10 году, то точка окупаемости без учета дисконтирования = 10. С учетом дисконтирования проект не будет окупаться. 5. Расчет минимальной арендной ставки, которая будет удовлетворять реальным показателям.
Р =Ркв = 160,653 ЧД расчитываем исходя из нового значения Р, ЧД = 705,48 ЧДт = 32,58 ЧДт за 1 мес = 2,715 Дт = ЧДт - Зт - Н Дт = 2,715 - 0,28 - 0,098 = 2,337 Дт - сумма арендной платы в месяц, которая позволит окупить проект и будет удовлетворять реальным показателям. 4.2.Ранжирование показателей Ранжирование показателей делается с целью определения рейтинга продаваемой квартиры и сравнение его с аналогичным показателем других подобных квартир.
Рейтинг квартиры определяется при помощи таких показателей: ЧПЦ = 0,0001 ВСД = 19,361 Коэф. Рентаб. = 0,735 Токуп = 10 Т.о. рейтинг = 0,82625 Рейтинг квартиры стоимостью 250млн.руб составляет 0,82322, а стоимостью 199,7 млн.руб. – 0,89790. Т.о. можно сказать что рассматриваемая квартира стоимостью 160,653 млн.руб. занимает средний рейтинг среди аналогичных трехкомнатных квартир.