Вибір способу освоєння інвестицій залежить від виду реалізованого інвестиційного проекту, джерел його фінансування.
Освоєння інвестицій у виробничі фонди здійснюється за допомогою підрядного, господарського або змішаного способу.
Підрядний спосіб — організаційна форма виконання робіт, виробництва продукції і надання послуг самостійними постійно діючими фірмами, підприємствами, організаціями на підставі підрядних договорів і контрактів між інвесторами та учасниками інвестиційної діяльності.
Підрядним способом можуть виконуватися будь-які види робіт: будівельні, монтажні, пусконалагоджувальні, науково-дослідні, проектно-дослідницькі, ремонтні.
Підрядний договір може бути укладено на виробництво визначено-о виду і обсягу продукції (тис. шт. цегли, тис. м пиломатеріалів та ін.), а виконання визначеного виду послуг, наприклад, на охорону об'єкта, оформлення установчих документів і реєстрацію підприємства.
В інвестиційній сфері предметом підрядного договору є інвестиційний проект або частина проекту або комплекс визначених робіт.
Цей спосіб тривалий час був домінуючим в області капітального будівництва, сприяв виділенню будівництва в самостійну галузь матеріального виробництва, впровадженню науково-технічного прогресу.
Протягом тривалого періоду підрядним способом виконувалося близько 90% всього обсягу будівельно-монтажних робіт. В останні десятиліття цей спосіб почав широко поширюватися і в інших галузях народного господарства: промисловості, сільському господарстві, на транспорті й ін.
Послідовно стали виникати нові модифікації цього способу: бригадний, дільничний, потоковий, наскрізний, колективний і інші види підрядів.
Умовах ринку ці різновиди підрядного способу можуть успішно зсовуватися і одержати подальший розвиток у зв'язку з розширенням форм власності і числа учасників інвестиційної діяльності.
На принципах бригадного підряду можуть здійснювати свою діяльність малі підприємства, зумовлюючи в договорах взаємовигідні умови виконання робіт. Дільничний підряд може бути застосовано підрозділами будівельних, монтажних організацій і фірм.
При потоковому підряді основою є договір на послідовне споруд, одержання для замовника декількох однотипних об'єктів, наприклад, житлових будинків у мікрорайоні або лінійно-протяжному об'єкті (автотраси, лінії електропередач, трубопроводу та ін.). У цих умовах роботи виконуються за чергою на кожному об'єкті або в міру просування уздовж траси лінійно-протяжного об'єкта.
Наскрізний підряд припускає укладання багатобічного договору між декількома суб'єктами інвестиційного проекту (підрядчиком, субпідрядними організаціями, постачальниками матеріалів, устаткування, транспортними фірмами) на спільне спорудження об'єкта для замовника, починаючи з нульового циклу і закінчуючи здачею об'єкта в експлуатацію.
При колективному підряді будівельна фірма виконує роботи для декількох замовників, укладає договір від імені трудового колективу, при цьому підрозділи фірми не закріплюються за конкретним замовником окремими договорами. Це дозволяє гнучко маневрувати трудовими і матеріальними ресурсами з метою дотримання термінів виконання кожного проекту.
При підрядному способі ведення робіт усі суб'єкти інвестиційне діяльності (як юридичні, так і фізичні особи) можуть вступати в де говірні відносини.
Як правило, договір укладають дві юридичні особи — замовник (інвестор) і підрядчик.
Замовником можуть виступати держава, міністерство, відомство корпорація, асоціація, об'єднання, підприємство, установа або при ватна особа.
В умовах ринку найчастіше замовник є одночасно інвестором. Одна ці функції можуть і розмежовуватися, наприклад, функції інвестора (фінансування проекту) здійснює держава, міністерство або корпорація, а за мовником може виступати конкретне підприємство або установа.
До керування договором підряду може бути притягнуто і треті юридичну особу, що, будучи довіреною особою інвестора (замовника), діє від його імені і представляє його інтереси або протягом всього інвестиційного процесу, або тільки в період будівництва — до введення об'єкта в експлуатацію й остаточних розрахунків. Звичайно таї посередницькі функції виконує керуючий проектом (прожект-менеджер).
Інвестор також має право передати усі функції замовника спеціалізованій фірмі-девелоперу. У цьому випадку договір підряду набуває виду договору фінансування проекту. Фірма-девелопер, у свою чергу, укладає підрядний договір з будівельно-монтажною організацією (підрядчиком) або сама здійснює виробництво будівельно-монтажних робіт. За умовами договору з інвестором ця фірма зобов'язана представити в зумовлений термін готовий об'єкт або реалізувати його на ринку нерухомості і відшкодувати інвесторові виробничі витрати, забезпечивши при цьому визначений дохід.
Інвестор також має право укласти договір з однією або декількома фірмами ріелтерами на купівлю об'єкта, що його цікавить.
Підрядчиками можуть виступати будівельно-монтажні, проектні і проектно-будівельні промислові підприємства й організації або їхні об'єднання, а також окремі фізичні особи, що одержали у встановленому порядку право на участь у здійсненні підприємницької діяльності в цілому, і в будівництві, зокрема. Це можуть бути також фірми-посередники, що приймають на себе функції з координації робіт і мають право на таку діяльність (ліцензію або сертифікат).
Підрядчик може залучати для виконання комплексу, виду або частини робіт інші організації та фірми (субпідрядників). Укладені при цьому договори називаються субпідрядними. Ці договори не звільняють підрядчика від відповідальності перед замовником за виконання робіт з необхідною якістю й у терміни, передбачені договором підряду. У цьому випадку підрядчик стає замовником стосовно субпідрядників, а стосовно інвестора (замовника) — генеральним підрядчиком.
При наскрізному підряді функції генерального підрядчика виконує підрядну рада, створена з представників усіх підрядчиків, що мають право підпису і закріплені у договорі.
Основні обмежувальні умови в договорах для підрядчика — необхідність точно додержуватися проектного завдання замовника, при цьому роботи можуть виконуватися як під контролем замовника, так і без нього.
В останньому випадку при проведенні робіт істотно зростає ступінь ризику.
При підрядному способі реалізації інвестиційних проектів кордонній і вітчизняній практиці розрізняють наступні найбільш відомі типи договорів підряду: генеральні (комплексні), річні, «під ключ», прямі (окремі).
Генеральний договір укладається на виконання будівельних і інженерних робіт, постачання і монтаж устаткування, благоустрій території ( іноді і пусконалагоджувальних робіт).
Підрядчик виконує основну масу загально будівельних робіт (кам'яні, бетонні та столярні, монтаж залізобетонних і металевих конструкцій), здійснює значну частину постачань матеріальних ресурсів для будівництва. При цьому замовник також бере на себе зобов'язання здійснити частину постачань і робіт як самостійно, так і за окремими прямими договорами. У цих умовах підрядчик іменується генеральним і приймає на себе координацію робіт, передбачених у генеральному договорі, за які несе відповідальність перед замовником.
Замовник, у свою чергу, здійснює координацію робіт, передбачених у генеральному договорі, з роботами, передбаченими іншими договорами, укладеними ним від своєї особи.
В окремих випадках за тривалих термінів будівництва, крім генерального договору, можуть складатися річні договори, що деталізують й уточнюють обов'язки сторін.
Різновидом генерального договору є договір «під ключ», відповідно до якого підрядчик приймає на себе зобов'язання виконати комплекс робіт і постачань, несе відповідальність за спорудження об'єкта і заміняє замовника стосовно інших учасників інвестиційного проекту. При цьому частина робіт і постачань може залишатися за замовником, але відповідальність за здачу «під ключ» несе підрядчик, що повинен здати об'єкт цілком підготовленим до експлуатації відповідно до умов договору і гарантійних зобов'язань.
В окремих випадках договір «під ключ» може містити умови, згідно з якими між юридичними сторонами укладається угода про створення консорціуму. Відповідно до цієї угоди підрядчик зобов'язується перед інвестором не тільки здати об'єкт в експлуатацію, але і забезпечити випуск і реалізацію готової продукції. При створенні консорціуму розрахунки між юридичними сторонами здійснюються не тільки за рахунок інвестицій за кошторисною вартістю робіт, але й за рахунок грошових потоків, що надходять від реалізації готової продукції. Такі договори звичайно укладають інжинірингові фірми, що є авторами проектів.
Прямі (окремі) договори полягають у виконанні фіксованих обсягів робіт, найчастіше спеціальних монтажних робіт (шеф-монтаж устаткування заводом-виготовлювачем).
Прямі договори звичайно укладаються замовником (інвестором) у випадку, коли він є автором (власником) технології виробництва, для якого розроблено інвестиційний проект.
За умов прямого договору (одного або декількох), крім укладених з підрядчиком, останній несе відповідальність тільки за умовами свого договору.
Відповідальність за координацію всіх робіт і їхнє завершення за об'єктом в цілому залишається за замовником, для генерального підрядчика, з погляду правової організації взаємин учасників, різниці між прямим (окремим) і субпідрядним договором немає.
В останні роки в зв'язку зі спадом виробництва в інвестиційній сфері інвестор для реалізації проектів усі частіше застосовує господарський спосіб. В умовах командно-адміністративної системи господарювання цей спосіб давав непогані результати, особливо за невеликих обсягів будівельно-монтажних робіт, при реконструкції і технічному переозброєнні.
У сучасних умовах інвестор часто змушений самостійно виконувати будівельні і монтажні роботи через необґрунтовано високі монопольні ціни, що диктують будівельні фірми на підрядному ринку. Таким чином, господарський спосіб — це така організаційна форма, за якої інвестиційні проекти реалізуються безпосередньо інвестором без залучення підрядчика. При цьому функції інвестора, замовника і підрядчика поєднуються одною юридичною особою, іменованою забудовником, що одночасно є розпорядником засобів, оперативним керівником і виконавцем будівельно-монтажних робіт.
Для реалізації проекту у складі апарата забудовника створюється управління або відділ капітального будівництва і своя будівельна організація (ділянка), що забезпечують будівництво необхідною проектно-кошторисною документацією, матеріально-технічними трудовими ресурсами. Оплата робіт, виконаних такою організацією, здійснюється з розрахункового рахунка забудовника.
В окремих випадках при виконанні господарським способом великих обсягів робіт будівельна організація (ділянка) може бути перетворена в мале підприємство з відкриттям окремого розрахункового рахунку.
Змішаний спосіб є комбінацією підрядного і господарського способів. Звичайно підрядчиком виконуються складні матеріаломісткі види будівельно-монтажних робіт, наприклад, монтаж каркаса будинку зі збірних залізобетонних конструкцій, а забудовником — більш трудомісткі, наприклад, опоряджувальні роботи.
Вибір того або іншого способу реалізації проектів улаштовується інвестором у його бізнес-плані.
Суб’єкти інвестиційного проектування. Учасники проекту — основний елемент його структури, тому що саме вони забезпечують реалізацію задуму. Залежно від типу проекту в його реалізації можуть брати участь від однієї до кількох десятків ( іноді сотень) організацій.
У підготовці й реалізації інвестиційних проектів можуть брати участь замовник проекту (проектна компанія), консультанти (фінансові, юридичні, технічні та ін.), підрядчики, постачальники машин устаткування та інших інвестиційних товарів, покупець (замовник) проектного продукту, страхувачі, гаранти і поручителі за кредитними договорами й контрактами та ін. Усі ці організації залежно від виконуваних ними функцій прийнято об'єднувати у групи (категорії) учасників проекту.
Наведемо визначення щодо учасників проекту, які використовують у світовій практиці управління проектами (до речі, ця термінологія вже широко вживається при реалізації міжнародних проектів в Україні).
Замовник — майбутній власник і користувач результатів проекту, головний його учасник. Проект можна вважати товаром, що реалізується за умовами та згідно з потребами замовника. У ринковій економіці замовник (власник) проекту — це фізична чи юридична особа, яка вкладає (інвестує) у проект власні чи позичені кошти і приймає рішення щодо термінів проекту, його вартості, контролю якості тощо. Замовником може бути як одна, так і кілька організацій, що об'єднали зусилля та капітали для реалізації проекту і використання його результатів, зокрема інвестори та інші особи, уповноважені ними реалізовувати проекти.
Інвестор — це особа чи організація, яка фінансує проект. Інвестором може бути замовник. Якщо інвестор і замовник — різні особи, інвестор укладає з замовником договір, контролює його виконання і здійснює розрахунки з іншими учасниками проекту. Інвестор може бути кредитором або пайовиком, що має частку в капіталі проекту.
Проектно-кошторисну документацію розроблюють проектні організації— проектувальники. Організація, яка несе відповідальність за виконання комплексу проектних робіт, називається генеральним проектувальником. За кордоном генерального проектувальника частіше називають архітектором або інженером.
Архітектор — це особа чи організація, що має право на основі відповідно оформленої ліцензії професійно виконувати роботу з розробки проектно-кошторисної документації, специфікацій, вимог до проведення тендерів (торгів), а також здійснювати загальне управління проектом.
Інженер — це особа чи організація, що має право на основі ліцензії займатися так званим інжинірингом — комплексом послуг, пов'язаних комплексом виробництва й реалізації продукції проекту. Інжиніринг передбачає планування робіт, інженерне проектування, здійснення добувань, а також контроль за здачею об'єкта в експлуатацію.
Постачальник (генеральний постачальник) —це організація, що здійснює ресурсне забезпечення проекту (закупівлі та поставки).
Підрядчик (генеральний підрядчик, субпідрядник) —це юридична особа, яка несе відповідальність за виконання робіт відповідно до
контракту.
Консультант — це фірма чи спеціаліст, який на контрактних умовах надає учасникам проекту консультаційні послуги з питань його
реалізації.
Керівник проекту (за зарубіжною термінологією — менеджер проекту) — це юридична особа, якій замовник (або інвестор) проекту делегує повноваження з управління роботами за проектом: планування, контролю та координації роботи його учасників. Конкретний склад повноважень керівника проекту визначається контрактом із замовником.
Проектна команда — це організаційна структура, яку очолює керівник проекту. Утворюють її на період здійснення проекту для ефективного досягнення його цілей. Склад і функції проектної команди, залежать від масштабів, складності та інших характеристик проекту.
Завершуючи розгляд функцій основних учасників проекту, зазначимо найважливішу роль банку — одного з основних інвесторів, що забезпечує фінансування — постійне забезпечення проекту коштами і кредитування генерального підрядчика для розрахунків з субпідрядниками, якщо замовник не має власних необхідних фінансових ресурсів.