У період освоєння інвестицій (реалізації інвестиційного проекту) кон'юнктура інвестиційного ринку піддається істотним, іноді значним, коливанням. Здійснення інвестиційного проекту займає тривалі періоди часу — від ідеї до випуску продукції і досягнення проектної потужності. У цей період усі суб'єкти інвестиційної діяльності, що виконують свої функціональні обов'язки за проектом, мають здійснювати постійне спостереження, контроль і нагляд за процесом реалізації проекту, оцінювати поточні результати (відхилення) і вносити корективи у бізнес-план, проект організації будівництва, проект провадження робіт, план фінансування, календарний план, сітковий графік і інші документи, що фіксують і регулюють освоєння інвестицій. Механізм проведення такого постійного нагляду і контролю за процесом освоєння інвестицій прийнято називати моніторингом інвестиційних проектів.
Загальний моніторинг проекту здійснює інвестор (замовник) або від його особи дирекція споруджуваного підприємства. Такий моніторинг за договором з інвестором може здійснювати фірма-девелопер або генеральний підрядчик відповідно до договору про консорціум.
Маркетинговий моніторинг проводиться з метою забезпечення своєчасних постачань на будівництво матеріально-технічних ресурсів, і його здійснюють ті учасники, на яких в контрактах покладено обов'язки з матеріально-технічного забезпечення будівництва.
фінансовий моніторинг проводиться інвестором, замовником, фірмою-девелопером з його доручення, а також іншими фінансово-кредитними установами, учасниками проекту. На першому етапі освоєння інвестицій (проектування і будівництво) фінансовий моніторинг проводиться за такими показниками:
1) загальний обсяг інвестицій за проектом, у т. ч.:
— витрати на земельну дільницю;
— витрати на проектно-дослідницькі роботи;
— вартість будівельно-монтажних робіт;
— контрактна вартість обладнання, інструмента, інвентаря;
— інші витрати;
2) джерела фінансування проекту;
3) власний капітал (акціонерний та інші залучені кошти);
4) позикові кошти (кредити банку, облігації та інші боргові зобов'язання, лізинг і інші позикові кошти);
5) мобілізація внутрішніх ресурсів.
В умовах України оцінка виконання річної програми може проводитися щомісячно відповідно до прийнятого порядку розрахунків за виконані будівельно-монтажні роботи. Постійному спостереженню (наглядові) піддаються зроблені витрати на відчуження землі під забудову (оренда або покупка земельної ділянки, витрати на проектно-дослідницькі роботи, оплата будівельно-монтажних робіт за договірними цінами, розрахунки за поставлене встановлене і Не встановлене устаткування, інші, що не збільшують вартості основ них фондів, витрати). Моніторинг виробляється в розрізі використання джерел фінансування: власних, притягнутих і позикових коштів. У процесі моніторингу виявляються відхилення від програми реалізації проекту, приймаються рішення про мобілізації внутрішніх фінансових ресурсів, додаткове залучення (позику) коштів або, у противному разі, інвестиційні менеджери обґрунтовують альтернативне рішення про припинення або заморожування фінансування.
Технічний моніторинг, крім інвестора і його представників здійснює генпроектувальник, інші проектні організації-учасники розробки інвестиційного проекту. Технічний моніторинг проводиться у вигляді авторського нагляду з метою забезпечення відповідності об'ємно-планувальних і конструктивних рішень, прийнятих у будівельній і технологічній частинах проекту, вимогам ДБН, держстандартам, технічним умовам.
В період освоєння інвестицій і виконання будівельно-монтажних робіт інвестор зацікавлений у вдосконаленні проектних рішень, впровадженні нових прогресивних науково-технічних досягнень, ощадливому використанні всіх ресурсів і підвищенні ефективності інвестицій.
У більшості випадків збільшення кошторисної вартості при стабільній економіці відбувається через корінні зміни потужності підприємств і номенклатури продукції, в зв'язку з чим розробляються практично нові проекти, які мають представлятися на узгодження і перезатвердження з наступним включенням в титульні списки новобудов.
Однак у ряді випадків збільшення кошторисної вартості в значній мірі викликається відсутністю діючого контролю інвестора за дотриманням кошторисної вартості будівництва в процесі його здійснення, низьким рівнем проектно-кошторисної документації, недостатністю виявлення причин помилок і прорахунків проектно-дослідницьких і науково-дослідних організацій.
У зв'язку з цим рішення про перезатвердження проектів приймаються тільки тоді, коли роботи, що викликали збільшення кошторисної вартості, вже виконані і кошторисний ліміт з будівництва вичерпаний або близький до цього.
Часто мають місце факти розробки робочої документації і будівництва за нею з відступом від затверджених основних рішень проектів без необхідного в цих випадках перезатвердження у встановленому порядку.
у порядку контролю робіт на діючих підприємствах інвестор визначає співвідношення в грошовому вираженні і відсотках між обсягами реальних інвестицій і обсягами будівельно-монтажних робіт. Дирекція підприємства, яке будується, як представник інвестора робить контрольні обмірювання обсягів виконаних будівельно-монтажних робіт, звіряє їх з даними локальних, об'єктних і зведених кошторисів, перевіряє платіжні документи, звіряючи їх дані з діючими кошторисними цінами і нормами, встановленими урядом України коефіцієнтами індексації витрат, діючою системою оподатковування і т. д. Зокрема, при аналізі оплачених і пред'явлених до оплати документів виявляються витрати і суми, необґрунтовано (зайво) сплачені іншим організаціям і підприємствам:
— що підлягають віднесенню за рахунок коштів основної діяльності підприємств (вартість експлуатаційних матеріалів, утримання апарату замовника на підприємствах, що реконструюються, вартість налагоджувальних робіт і ін.};
— на пайову участь будівництва в спорудженні загальних і відомчих об'єктів, що не відносяться до даного будівництва;
— на накладні витрати або нові накопичення, заготовчо-складські витрати понад установлені ліміти;
— на будівництво об'єктів, які не є першочерговими;
— на позапланове будівництво;
— на НДР, що не мають відношення до конкретного будівництва. Допущене підрядчиком подорожчання будівництва, як правило,
веде до відступу від норм тривалості будівництва, нормативів заділу і термінів введення об'єкта в експлуатацію.
Діючі в цьому розділі СНіПи, нормативи в даний час носять рекомендаційний характер. Однак відображені в титульних списках і узгоджені з усіма учасниками терміни виконання робіт є основою для визначення розрахункових показників виконання програми робіт при й моніторингу.
Інвестор, або за його доручення аудиторська фірма, визначає грошові і натуральні втрати від затримки понад передбачені в договорах і календарних планах терміни виконання робіт (освоєння проектної потужності), введення і освоєння повної потужності підприємства з одночасним виявленням причин цієї затримки. Ці втрати являють собою упущену вигоду від експлуатації і випуску підприємством продукції в періоді, протягом якого було заморожено інвестиції, а також додаткові витрати, пов’язані з подорожчанням і збільшенням тривалості будівництва.
Після введення об'єкта або його черги (пускового комплексу) в експлуатацію з боку інвестора має проводитися тільки фінансовий моніторинг. На цьому етапі освоєння інвестицій підприємство починає виробляти продукцію, від реалізації якої утвориться грошовий потік у вигляді коштів, що повертаються інвесторові, які він починає використовувати на відшкодування власних витрат, на погашення заборгованості кредиторам, а також на виплату дивідендів за залученим капіталом.
На цьому етапі моніторинг інвестиційного проекту проводиться за такими показниками:
1) загальний обсяг інвестицій за проектом;
2) джерела фінансування;
3) введено в експлуатацію виробничих фондів;
4) грошові потоки;
5) мобілізація внутрішніх ресурсів;
6) обгрунтування інших джерел фінансування;
7) внутрішня динамічна норма ефективності інвестицій;
8) термін окупності введених в експлуатацію фондів за динамічною нормою ефективності інвестицій.
Постійному нагляду підлягає готова програма завершення (продовження) інвестиційного процесу, відслідковуються місячні плани і фактичні обсяги інвестицій, будівельно-монтажних робіт, витратна устаткування. Аналізується рівень використання власного капіталу, залучених і позикових коштів, виявляються відхилення, обґрунтовується необхідність мобілізації внутрішніх ресурсів і залучення (використання) інших джерел фінансування.
За введеними в експлуатацію виробничими фондами і реалізацією отриманої від них продукції розраховуються грошові потоки, виробляється їх розподіл за джерелами капіталу, що підлягає відшкодуванню: на виплату дивідендів, покриття боргових зобов'язань, відшкодування власного капіталу.