Для оценки объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, используется затратный подход. Этот подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
В затратном подходе предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Однако, необходимо помнить, что это бывает не всегда верно. Особенно в случаях, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом. Например, район улицы Сретенки в Москве, где в центре города на дорогих земельных участках ставят жилые 2-4 этажные дома. Стоимость участка земли в этом районе составляет, допустим, 1,5 млн. долл., а стоимость жилого дома 800 тыс. долл., т.е. жилой дом почти ничего не прибавляет к стоимости земельного участка. В будущем инвестор, который захочет построить многоэтажный офис или гостиницу, будет покупать этот жилой дом лишь за 1,5 млн. долл. (за цену земельного участка), а может быть еще меньшую цену, т.к. необходимо учесть затраты на снос жилого здания. Этот пример говорит о том, что если земельный участок, на котором стоит объект недвижимости, используется не наилучшим и наиболее эффективным способом, то издержки на строительство объекта не совпадают с рыночной стоимостью этого объекта. Таким образом, нарушается постулат, на котором основан затратный подход.
Другой особенностью применения затратного подхода является понимание экспертом-оценщиком различия между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью (или стоимостью воспроизводства). Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводится тог же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта-аналога.
Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, должен решить эксперт-оценщик, исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации.
Сферы применения затратного подхода к оценке.
Затратный подход применяется в настоящее время для целей налогообложения имущества физических лиц или ареста объектов недвижимости, когда необходимо выделить объекты налогообложения (здание и земельный участок) или выделить часть имущественного комплекса, на который будет наложен арест.
Элементы затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для целей налогообложения прибыли, т.к. износ объекта недвижимости уменьшает величину доходов, полученных сданного объекта.
Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, т.к. опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель спешит и не имеет времени дать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.
Затратный подход применяется в следующих случаях:
- при осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;
- при выборе наилучшего и наиболее эффективного способа ис
пользования земельного участка;
- при выборе профиля объекта недвижимости;
- при итоговом согласовании стоимости объекта недвижимости;
- при оценке зданий специального назначения;
- при оценке объектов на "пассивных" секторах рынка;
- для целей страхования.
Технико-экономическое обоснование нового строительства.
Предположим, что строительство нового офисного здания составляет 500 тыс. долл. Прибыль, которая будет получена в результате функционирования данного офиса, равна 30 тыс. долл. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации - 13%. Спрашивается, будет ли строительство нового офиса эффективно?
Ответ однозначный - нет, т.к. минимальную прибыль, которую должен приносить данный офис, с данным коэффициентом капитализации равна 65 тыс. долл.
Таким образом, определение стоимости нового строительства объекта затратным методом в данном случае позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.
Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Предположи, что имеется земельный участок стоимостью 50 тыс. долл. Рыночный коэффициент капитализации составляет 12%, т.е. годовая прибыль, которую должен приносить земельный участок, составляет 6 тыс. долл. Двухквартирный жилой дом, построенный на этом участке приносит лишь 5 тыс. долл. прибыли, т.е. построенное здание не оправдывает не только затраты на земельный участок, но и затраты на строительство этого жилого дома.
Однако, 10-этажный жилой дом, построенный на этом земельном участке, может принести, допустим, в 20 раз большую прибыль, т.е. 100 тыс. долл., что не только позволит покрыть затраты на строительство жилого дома (например, в 450 тыс. долл.), но и обеспечит требуемый от земли доход в 6 тыс. долл.
В противоположность этому 100-этажный дом из-за высокой стоимости его строительства, из-за низкого уровня занятости, высоких эксплуатационных издержек может не обеспечить достаточную прибыль, чтобы оправдать инвестиции.
Исходя из сказанного, можно утверждать, что наилучший и наиболее, эффективный вариант использования земельного участка стоимостью 50 тыс. долл. предполагает строительство жилого дома этажностью от 1 -го до 100 этажей.
Приведенный пример иллюстрирует принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и как при этом помогает нам знание стоимости объекта недвижимости, полученной затратным путем. Сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, мы делаем вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка.
Выбор профиля объекта недвижимости.
Предположим, нам необходимо решить, модернизировать ли существующий офис, вложив в него 500 тыс. долл., или, при тех же затратах, перепрофилировать его в оптово-торговый центр. При этом ежегодный доход от офиса составляет 25 тыс. долл., а от оптово-торгового центра 100 тыс. долл. Коэффициент капитализации на рынке 13%.
Из приведенных данных явствует, что перепрофилирование офиса в оптово-торговый центр является эффективным решением, т.к. первый проект дает 5% ежегодной прибыли, что не удовлетворяет требованию рынка (13%), а второй проект - приносит прибыль 20%, что удовлетворяет требованию рынка.
Согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных различными методами.
Для получения более обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта недвижимости необходимо выполнять расчеты различными методами, в том числе и методами, используемыми в затратном подходе.
Оценка зданий специального назначения.
Оценка зданий специального назначения, таких, например, как школы, церкви, вокзалы, почты и пр., производится в основном затратным методом, т.к. на аналогичных проданных объектах. Полученные затратным подходом стоимости замещения, или воспроизводства в совокупности с оценкой оставшегося срока полезной жизни специального объекта позволяет сделать вывод о его стоимости.
Оценка объектов недвижимости на "пассивных" секторах рынка.
В "пассивных" секторах рынка недвижимости, например в Российских условиях это пока рынок нежилых помещений, оценка осуществляется также с использованием затратного подхода, т.к. рыночных данных о сделках купли-продажи нежилых помещений недостаточно или они недостоверны для обоснованного заключения о стоимости объекта.
Оценка в целях страхования.
При оценке недвижимости в целях страхования риска предпочтение обычно отдается затратному подходу, т.к. страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя. Именно этот подход используется Правительством Москвы в проекте Положения о порядке расчета страховой суммы и страхового взноса, а также порядке расчета и выплаты страхового взноса, а также порядке расчета и выплаты страхового возмещения при страховании жилых помещений.