Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется для того, чтобы определить налогооблагаемую базу по стоимости этого участка, либо для установления размеров компенсаций при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации объекта недвижимости для осуществления нового строительства, при установлении арендной платы за землю. Правда, пока в Российской Федерации плата за землю устанавливается единая по городским, сельскохозяйственным и пр. землями нормативная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из величины земельного налога, умноженного на коэффициент 50. Однако в настоящее время в России начинает зарождаться земельный рынок, на котором цены складываются исходя из спроса и предложения на этом рынке.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:
а) титул собственности и регистрационные данные по земельно
му участку;
б) физические характеристики участка;
в) данные о взаимосвязи участка с окружением;
г) экономические факторы, характеризующие участок.
Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.
Существует ряд основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков под жилищное строительство:
1. По сопоставимым продажам.
2. Метод соотнесения (переноса).
3.Капитализация земельной ренты.
4.Техника остатка для земли.
5. Метод развития земельного участка и др. Подход по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за
последнее время, и внесении поправок в цены продаж. Эксперт-оценщик должен при этом помнить, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки (например, в Подмосковье) - это, так называемые, цены продавца (т.е. завышенные). А в целях сопоставления и сравнения необходимы фактические цены сделки.
Недостаточно характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная администрация, т.к. эти участки обычно больших размеров и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.
Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:
а) по элементам сравнения;
б) по единицам сравнения.
Элементами сравнения являются шесть факторов:
1. Условия финансирования сделки.
2. Условия продажи.
3. Время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики..
6. Характеристики дохода, получаемого с земельного участка.
Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных, например, для покупки участка был взят 100% кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам, то такие сделки необходимо тщательно анализировать и делать соответствующую поправку к цене данной сделки.
Те же рассуждения относятся к условиям самих продаж, т.е. к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец в момент сделки. Данные по условиям продаж довольно трудно получить и удовлетворить. Другая трудность - это определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж. Однако, правилом, по-видимому, должно быть то, что, если эксперт-оценщик выявил отличие в условиях сопоставимой сделки и определил величину поправки, то он должен эту поправку учесть. Если же величину поправки определить трудно, то необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.
Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того, чтобы производить поправки цен по: сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. как происходит изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеют место ежегодная тенденция повышения цен на земельные участки, а также значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой - па дают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.
Важно также для эксперта-оценщика провести глубокий анализ соотношения спроса и предложения на земельном рынке и выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Иногда бывает, что принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления оказывает значительное влияние на их поведение на земельном рынке.
Одним из существенных элементов, сравнения сопоставимых продаж является местоположение земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
Важным элементом сравнения сопоставимых продаж являются физические характеристики. Ими могут быть параметры почв, размеры участка, глубина, форма (прямоугольный или многоугольный), наличие дренажа, угол наклона участка и пр.
На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Например, степень активности земельного рынка в 30 километровой зоне Подмосковья выше, чем в более дальней зоне от Москвы. В связи с этим эксперту-оценщику необходимо делать также поправку на этот элемент сравнения продаж.
Методы внесения поправок.
Если раньше в США применялось множество способов внесения поправок в цены сопоставимых продаж, то с некоторого времени -времени принятия Положения о Едином Отчете по оценке жилья -появились стандарты оценки жилья, которыми эксперты-оценщики руководствуются.
В упомянутом положении сказано, что эксперт-оценщик должен производить сравнение продаж по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее сходных и близко расположенных к оцениваемому объекту. Поправки делаются долларовые. Если какой-либо значимый элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость этого объекта оценки, и наоборот, если какой-либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству либо менее удобен, то вносится плюсовая (+) поправка, увеличивающая стоимость оцениваемого объекта.
Эксперт-оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.
Последовательность внесения поправок.
Привнесении долларовых поправок последовательность их внесения не имеет значения, однако, при внесении процентных поправок последовательность их внесения важна, т.к. последующие процентные поправки вносятся к каждой предыдущей уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.
Специалистами рекомендуется следующая последовательность внесения поправок (см. табл. 1). Однако данная последовательность внесения поправок подвергается часто сомнению.
Таблица 1
Последовательность внесения поправок в цену сопоставимой продажи земельного участка
| №п/п | Элементы сравнения | Поправка | Откорректированная цена, долл. | ||
| Продажная цена сопоставимого земельного участка-100000 | |||||
| 1. | Условия финансирования | -5% | |||
| 2. | Особые условия продажи | + 10%+9500 | |||
| •3. | Время продажи (рыночная тенденция цен) | + 10%+10450 | |||
| 4. | Местоположение | +5% +5745 | |||
| 5. | Физические характеристики | -10% | |||
| Стоимость оцениваемого земельного участка -10860 | |||||
Первая поправка делается на условии финансирования и применяется к цене сопоставимой продажи. В результате получается цена, за которую был бы продан сопоставимый земельный участок при нормальных условиях финансирования.
Вторая поправка делается на условия продажи. При этом эксперт-оценщик описывает в отчете, какие условия продажи сопутствовали сделке. В результате второй поправки получается цена, за которую был бы продан участок при нормальных условиях финансирования и продажи.
Третья поправка вносится на изменение тенденций цен на земеьном рынке (поправка на время). Величина этой поправки определяется исходя из анализа продаж земельных участков при нормальных условиях продаж и финансирования. В результате этой поправки получается сумма, за которую был бы продан сопоставимый участок на дату оценки при нормальных условиях финансирования и продаж.
Четвертая и пятая поправки на местоположение и физические характеристики вносятся в скорректированную по времени цену сопоставимой продажи. Полученная в результате этих поправок скорректированная цена продажи сопоставимого земельного участка является стоимостью оцениваемого земельного участка. Эта цена продажи наиболее реально отражает цену, за которую сопоставимый земельный участок был бы продан на дату оценки, если бы он был бы точно такой, как оцениваемый земельный участок.
Если в данном примере не соблюдать строгую последовательность внесения поправок, а сложить процентные поправки (+25%-15%=+10%) иполученный результат отнести к цене сопоставимой продажи, то скорректированная продажная цена составит 110000 долл., т.е. такая процедура повлекла ошибку в цене около 800 долл. (или 1%). Эта ошибка может быть еще больше или меньше, если вводить поправки в другой последовательности.
Поправки могут вноситься как на всю продажную цену сопоставимого участка, так и на удельную цену — 1 м , 1 сотка, 1 гектар.
Согласование скорректированных цен, сопоставимых продаж земельных участков осуществляется путем расчета средневзвешенной величины по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элементам сравнения придаются самим экспертом-оценщиком, исходя из собственного опыта и конкретной оценочной ситуации. Однако, в любом случае, когда для сравнения используются удельные показатели (1 м2, 1 сотка, 1 га), необходимо выполнить две дополнительные операции. Первая операция заключается в согласовании удельных показателей сравнения сопоставимых продаж и удельного показателя оцениваемого объекта и выведение единого удельного показателя для сравнения продаж. Вторая операция заключается в умножении значения выбранного единого удельного показателя, по которому осуществлялось сравнение, на размер земельного участка, выраженного в той же размерности.
Например, если удельным показателем сравнения всех сопоставимых продаж являлась цена участка за 1 сотку, то средневзвешенная скорректированная по сопоставимым продажам цена за 1 сотку умножается на количество соток, содержащихся в этом участке. Если удельным показателем сравнения являлась цена за 1 м2, то средневзвешенная скорректированная цена за 1 м2 умножается на количество кв. метров, содержащихся в этом участке. Путаница в размерности приводит к ошибке в цене участка.