Анализ парных продаж.

Одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике является способ, который называется анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе несколь­ких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами назы­ваются продажи двух объектов недвижимости, которые почти иден­тичны, за исключением одной характеристики, который эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например, представим, что эксперт-оценщик анализирует сделки купли-продажи сопоставимых дач и обнаруживает, что в некоторых сделках в состав имущественного комплекса входили сауны, в других - нет. Перед экспертом-оценщиком стоит задача определить величи­ну поправки на наличие сауны на даче.

В таблице 8 представлен расчет величины этой поправки. Анализируются и сравниваются пять пар сделок купли-продажи со­поставимых дач, которые эксперту-оценщику удалось выявить в дан­ном районе.

Таблица 8

Определение величины поправки на наличие сауны на даче с использованием метода анализа парных продаж (цена в долл.)

 

 

Варианты продаж	Пара №1	Пара №1	Пара №1	Пара №1	Пара №1
Дача с сауной
Дача без сауны
Разница
Среднее значение по разнице
Медиана
Мода
Установленная поправка

Как мы видим из данных таблицы 5.11, эксперт-оценщик рассчи­тал среднюю, медиану и моду по разнице цен сравниваемых продаж. Однако, фетишировать значения, рассчитанные по математическим формулам, не следует. Необходимо проводить и качественный анализ

величин поправок для того, чтобы принять окончательное решение. 3 рассматриваемом случае величина поправки составляет 16000 долл. В данном примере поправка на цену сопоставимого объекта осуществ­ляется в долларах. Однако поправка может производиться также в процентах и в виде общей группировки.