Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при оценке рыночной стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.
Процедура анализа состоит из рассмотрения вариантов:
- участка земли как свободного;
- участка земли с улучшениями.
Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимальную продуктивность объекта.
Процесс анализа вариантов использования объекта можно разбить на следующие этапы:
· Составление списка анализируемых функций, которые могут быть реализованы. При этом никаких ограничений на перечень функций не накладывается, не учитываются реальные возможности уже существующего здания. Критерием занесения функции в список служит только наличие полезности (потенциального спроса).
· На втором этапе из уже имеющегося списка функций удаляются те, которые являются юридически недопустимыми. В качестве юридических ограничений могут выступать: различные законодательные акты, правила зонирования, градостроительные ограничения, требования СНиП и т.д. Необходимо также учитывать возможность возникновения социальной напряженности в микрорайоне.
· На третьем этапе рассматривают физическую осуществимость оставшихся на втором этапе функций. К факторам физической осуществимости относят: физические размеры, требования СНиП, наличие склонов, водоемов, геологические факторы, возможность подвода и отвода ресурсов и т.д.
· На четвертом этапе рассчитывают экономическую целесообразность физически осуществимых и юридически допустимых функций. Экономически целесообразной считается та функция, которая обеспечивает безусловный возврат капитала и доход на капитал, не меньшую, чем для ближайшего альтернативного проекта. Критерием экономической целесообразности является выполнения неравенства: чистая текущая стоимость (NPV) >0.
· Следующим этапом является отбор финансово-осуществимых функций из экономически целесообразных. Критерием финансовой осуществимости является возможность получения кредита или иного источника финансирования.
· На последнем этапе осуществляется выбор функции обладающей максимальной продуктивностью.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного под максимальной продуктивностью объекта понимается максимальное значение стоимости земельного участка.
Анализ ННЭИ свободного земельного участка базируется на предпосылке о сносе и разборке существующих зданий и строительстве новых улучшений. Учитывая характер объекта оценки (квартиры – часть здания), анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка не проводился.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного под максимальной продуктивностью объекта понимается максимальное значение чистой текущей стоимости объекта. Чистая текущая стоимость определяется как разность между настоящей стоимостью серии будущих доходов, получаемых от использования недвижимости и капитальных затрат, необходимых для получения этих доходов.
Анализ ННЭИ застроенного земельного участка базируется на предпосылке о переоборудовании (в случае необходимости) существующих улучшений под рассматриваемую функцию или строительства дополнительных объектов при сохранении существующих.
Выбор сегмента возможного позиционирования объекта оценки зависит от его индивидуальных характеристик, а также рыночной конъюнктуры, сложившейся на дату оценки.
Офисный сектор: реализация офисной функции на рассматриваемом объекте связана с юридическими ограничениями (квартиры переводятся в нежилой фонд распоряжением губернатора).
Торговый сектор: реализация торговой функции связана с факторами местоположения объекта (вход со двора, третий этаж в здании без лифта) и юридическими ограничениями.
Жилой сектор: объект оценки максимально приспособлен для реализации жилой функции.