Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж неприменим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному значению или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия (время продажи), местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты не связанные с недвижимостью.
Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки, и является базой для остальных корректировок.
Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице "Объекты сравнения". Источниками для поиска объектов аналогов являлись данные о ценах на объекты нежилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге, полученные от участников рынка; информация, представленная в доступных экспертам листингах и каталогах, в сети Интернет.
Таблица "Объекты сравнения"
| № п/п | Местоположение | Общая площадь, кв.м. | Цена продажи, USD/кв.м. | Дата предложения | Состояние помещений/качество отделки |
| Невский р-н | май.01 | удовлетворительное | |||
| Оборонная ул. | май.01 | удовлетворительное | |||
| Таллиннское ш. | май.01 | требуется ремонт | |||
| Обухово | май.01 | требуется ремонт | |||
| Красносельский р-н | май.01 | удовлетворительное | |||
| Цветочная ул. | май.01 | хорошее/удовлетворительное | |||
| Невельная ул. | май.01 | хорошее/удовлетворительное | |||
| Московское ш. | май.01 | требуется ремонт |
Определение стоимости здания склада на основании информации об объектах сравнения проводилось с помощью последовательного применения комбинации трех методов:
· построение корректировочной таблицы;
· проведение качественного анализа;
· построение регрессионной модели.
С помощью построения корректировочной таблицы экспертами были устранены различия между объектами сравнения и объектом оценки в следующих ценообразующих характеристиках:
1. Право собственности: корректировка на права собственности определялась исходя из предположения о том, что при продаже объектов сравнения будут переданы полные права собственности на здание склада.
2. Условия финансирования: при анализе учитывались типичные условия финансирования, отсутствие каких-либо скидок и льгот.
3. Условия сделки: корректировка на условия сделки определялась на основе информации о средних различиях в величинах цен предложения и цен сделок.
4. Условия рынка (время продажи): данная корректировка определялась на основе данных о динамике цен на рынке недвижимости г. Санкт-Петербурга.
В результате проведенного анализа была определена базовая скорректированная цена для каждого из объектов аналогов, которая являлась основой для проведения дальнейших расчетов.
С помощью осуществления процедуры качественного анализа экспертами была проведена количественная оценка следующих ценообразующих характеристик объектов аналогов:
1. Факторы, характеризующие местоположение объектов:
¨ удаленность от центра города;
¨ удаленность от ближайшей станции метро;
¨ вид из окон /характер окружения/ тип улицы;
¨ престижность местоположения.
2. Физические характеристики объектов:
¨ состояние основных конструктивных элементов здания;
¨ состояние внутренней отделки помещений;
¨ удобство подъездных путей;
¨ капитальность здания;
¨ наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций.
При этом была использована следующая пятибалльная шкала оценки:
¨ "2" – характеристики объекта аналога значительно лучше, чем у объекта оценки;
¨ "1" – характеристики объекта аналога незначительно лучше, чем у объекта оценки;
¨ "0" – объект оценки и объект аналог имеют аналогичные характеристики;
¨ "-1" – характеристики объекта аналога незначительно хуже, чем у объекта оценки;
¨ "-2" – характеристики объекта аналога значительно хуже, чем у объекта оценки.
Для более точного учета влияния каждого ценообразующего параметра на стоимость рассматриваемого здания, экспертами была рассчитана система весов (коэффициентов интенсивности) каждого фактора. Определение весов осуществлялось на базе применения метода анализа иерархий.
Метод анализа иерархий предусматривает декомпозицию проблемы на отдельные ее части, обеспечивая ее структурирование и упрощение с выделением иерархии, содержащей различные главные цели, подцели, критерии и уровни мероприятий (альтернативы, инвестиционные объекты), подлежащие оценке. Относительная значимость различных количественных и качественных критериев определяется в отдельности для каждого вышестоящего элемента путем сопоставления пар. Таким же образом в модель интегрируется фактор выгодности мероприятий. Для частичных целевых функций типа альтернативы можно определить общий показатель, отражающий относительную значимость или выгодность альтернатив в отношении совокупной иерархии и тем самым главной цели.
Алгоритм реализации метода включает в себя следующие шаги:
· Формирование иерархии целей.
· Определение приоритетов, расчет локальных векторов приоритетов, или факторов взвешивания.
· Расчет приоритетов целей и мероприятий для иерархии в совокупности.
При формировании иерархии целей проводится декомпозиция проблемы принятия решений с выделением главных целей, подцелей и различных целевых функций (альтернатив или инвестиционных объектов). Элементы одинаковых уровней должны быть сопоставимыми друг с другом и обладать полнотой (учетом всех существенных альтернатив и целевых функций) и одинаковой степенью значимости. В ходе проведения анализа выявляются наиболее важные элементы проблемы. Весь процесс подвергается проверке и переосмыслению до тех пор, пока не будет уверенности, что процесс охватил все важные характеристики, необходимые для представления и решения проблемы. Процесс может быть проведен над последовательностью иерархий: в этом случае результаты, полученные в одной из них, используются в качестве входных данных при изучении следующей.
При определении приоритетов относительная значимость каждого элемента определяется в отношении каждого элемента вышестоящего уровня иерархии посредством сравнения альтернатив со всеми другими элементами того же уровня. Значимость при этом может интерпретироваться в отношении целевых критериев как вклад в достижение главной цели.
Необходимым условием является то, что лицо, принимающее решение может присвоить всем парам i и k из множества элементов А одного уровня одно измеренное на шкале относительных показателей значение v, показывающее, во сколько раз i более значимо, чем k, в отношении определенного элемента следующего более высокого уровня. При этом должен действовать принцип обратной пропорциональности (относительное значение i и k должно соответствовать обратному значению этого показателя, получаемому при сравнении k с i. В отношении элемента следующего, более высокого уровня действует правило:
vik=1/vki, для всех i,°kÎA.
Относительная величина vik не должна быть бесконечной, так как тогда соответствующие целевые критерии или альтернативы несопоставимы, обусловливая тем самым повтор анализа проблемы целей.
По своей сути относительная величина vik это отношение интенсивности проявления фактора i к интенсивности проявления фактора k:
vik=wi/wk; где
wi-интесивность проявления i-того фактора;
wk-интенсивность проявления k-того фактора.
В случае, когда интенсивности W неизвестны заранее, измерения интенсивности проявления элемента i относительно k проводятся по следующей шкале по значениям как от 1 до 9, так и от 1/9 до 1:
Таблица "Девятибальная шкала сравнения альтернатив "
| Балл | Определение | Пояснение |
| Одинаковая значимость | Оба сравниваемых элемента имеют одинаковую значимость для элемента следующего, более высокого уровня | |
| Чуть более высокая значимость | Опыт и оценка говорят о немного большей значимости одного элемента над другим (умеренное превосходство одного над другим) | |
| Более высокая значимость | Опыт и оценка говорят о немного более высокой значимости одного элемента над другим (существенное превосходство одного над другим) | |
| Очень высокая значимость | Очень высокая значимость элемента явно проявилась в прошлом (значительное превосходство одного над другим) | |
| Абсолютно доминирующая значимость | Речь идет о максимально возможном различии между двумя элементами | |
| 2,4,6,8 | Промежуточные значения | - |
Построение иерархии выбора и оценки объекта недвижимости осуществлялось от вершины (стоимости кв.м. оцениваемого здания), через промежуточные уровни-критерии (основные ценообразующие характеристики) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (стоимостей кв.м. различных аналогов).
Расчет системы весов ценообразующих факторов приведен в следующей таблице.
Таблица "Определение весов ценообразующих факторов"
| № п/п | Влияющие факторы | Среднее значение интенсивности влияния | Вес фактора в формировании результата | |||||||||
| Удаленность от центра города | 1/7 | 1/5 | 1/7 | 1/5 | 1/7 | 0,37 | 3% | |||||
| Удаленность от метро | 1/7 | 1/5 | 1/7 | 1/5 | 1/7 | 0,37 | 3% | |||||
| Вид из окон/ характер окружения/ тип улицы | 1/7 | 1/5 | 1/7 | 1/5 | 1/7 | 0,37 | 3% | |||||
| Престижность местоположения | 1/7 | 1/5 | 1/7 | 1/5 | 1/7 | 0,37 | 3% | |||||
| Состояние основных конструктивных элементов здания | 3,33 | 25% | ||||||||||
| Состояние внутренней отделки | 1/7 | 1/5 | 1/3 | 1/5 | 1,02 | 8% | ||||||
| Удобство подъездных путей | 1/3 | 2,51 | 19% | |||||||||
| Группа капитальности | 2,31 | 17% | ||||||||||
| Наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций | 2,84 | 21% | ||||||||||
| Итого: | 13,48 | 100% |
Для определения итогового значения стоимости оцениваемых помещений по скорректированным ценам продаж объектов сравнения были построены парные регрессионные модели зависимости цены продажи за 1 м2 общей площади недвижимости от значения суммарной корректировки объекта аналога, полученная в ходе выполнения качественного анализа ценообразующих характеристик. Были рассмотрены линейная и экспоненциальная зависимость. Критерием выбора наилучшей модели являлся максимум коэффициента детерминации R2
Таблица " Расчет стоимости здания методом сравнения продаж"
| Показатель/Объект | объект оценки | Вес фактора | ||||||||||
| ул. Седова | Невский р-н | Оборон-ная ул. | Таллин-ское шоссе | Обухово | Красно-сельский р-н | Цветоч-ная ул. | Невель-ная ул. | Москов-ское шоссе | ||||
| Цена продажи, USD/кв.м. | х | - | ||||||||||
| Построение таблицы корректировок | - | |||||||||||
| Наличие юридически оформленных прав собственности на все улучшения | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | - | ||
| Наличие юридически оформленных прав аренды земельного участка | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | есть | - | ||
| Корректировка, USD/кв.м. | х | - | ||||||||||
| Скорректированная цена, USD/кв.м. | х | - | ||||||||||
| Условия финансирования | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | - | ||
| Корректировка, % | х | - | ||||||||||
| Скорректированная цена, USD/кв.м. | х | - | ||||||||||
| Условия сделки | сделка | предлож. | предлож. | предлож. | предлож. | предлож. | предлож. | предлож. | предлож. | - | ||
| Корректировка, % | х | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | - | ||
| Скорректированная цена, USD/кв.м. | х | - | ||||||||||
| Условия рынка (время продажи) | июн.01 | май.01 | май.01 | май.01 | май.01 | май.01 | май.01 | май.01 | май.01 | - | ||
| Время продажи, месяцев тому назад | - | |||||||||||
| Рост цен на рынке недвижимости за период | х | - | ||||||||||
| Скорректированная цена, USD/кв.м. | х | - | ||||||||||
| Базовая скорректированная цена, USD/кв.м. | х | - | ||||||||||
| Качественный анализ | ||||||||||||
| Местоположение: | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - | ||
| Удаленность от центра города | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | 3% | ||
| Корректировка | - | |||||||||||
| Взвешенная корректировка | - | |||||||||||
| Удаленность от ст. метро | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | 3% | ||
| Корректировка | - | |||||||||||
| Взвешенная корректировка | - | |||||||||||
| Вид из окон / характер окружения / тип улицы | промыш-ленная застройка | промыш-ленная застройка | промыш-ленная застройка | промыш-ленная застройка | промыш-ленная застройка | промыш-ленная застройка | промыш-ленная застройка | промыш-ленная застройка | промыш-ленная застройка | 3% | ||
| Корректировка | - | |||||||||||
| Взвешенная корректировка | - | |||||||||||
| Престижность местоположения | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | 3% | ||
| Корректировка | - | |||||||||||
| Взвешенная корректировка | - | |||||||||||
| Физические характеристики: | 0 | 0,54 | 0,92 | 0 | 0 | 0,33 | 0,58 | 0,79 | 0 | - | ||
| Состояние основных конструктивных элементов здания | треб. ремонт | удовл. | удовл. | треб. ремонт | треб. ремонт | удовл. | хорош. | хорош. | треб. ремонт | 25% | ||
| Корректировка | - | |||||||||||
| Взвешенная корректировка | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,5 | 0,5 | - | ||||||
| Состояние внутренней отделки здания | треб. ремонт | удовл. | удовл. | треб. ремонт | треб. ремонт | удовл. | удовл. | удовл. | треб. ремонт | 8% | ||
| Корректировка | - | |||||||||||
| Взвешенная корректировка | 0,08 | 0,08 | 0,08 | 0,08 | 0,08 | - | ||||||
| Удобство подъездных путей | через террито-рию предпри-ятия | через террито-рию предпри-ятия | отдель-ный подъезд грузового автотран-спорта | через террито-рию предпри-ятия | через террито-рию предпри-ятия | через террито-рию предпри-ятия | через террито-рию предпри-ятия | через террито-рию предпри-ятия | через террито-рию предпри-ятия | 19% |
| Корректировка | - | |||||||||
| Взвешенная корректировка | 0,38 | - | ||||||||
| Группа капитальности улучшений | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | 17% |
| Корректировка | - | |||||||||
| Взвешенная корректировка | - | |||||||||
| Наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций | треб. ремонт | удовл. | удовл. | треб. ремонт | треб. ремонт | треб. ремонт | треб. ремонт | удовл. | треб. ремонт | 21% |
| Корректировка | - | |||||||||
| Взвешенная корректировка | 0,21 | 0,21 | 0,21 | - | ||||||
| Суммарная корректировка | 0,54 | 0,92 | 0,33 | 0,58 | 0,79 | х1 | ||||
| Общая площадь, кв.м. | 5 145 | 2 000 | 1 000 | 3 500 | 14 000 | 3 500 | 9 000 | х2 | ||
| Построение множественной регрессионной модели: | ||||||||||
| Стоимость объекта: линейная зависимость, USD/кв.м. | ||||||||||
| Коэффициент детерминации | 98,5% | |||||||||
| Стоимость объекта: экспоненциальная зависимость, USD/кв.м. | ||||||||||
| Коэффициент детерминации | 95,0% | |||||||||
| Итоговое значение стоимости здания, USD/кв.м. |
Таким образом, наилучшей регрессионной моделью в данном случае является линейная зависимость. Стоимость здания при этом определяется как 26*5 145=132 861 USD.
Вывод: стоимость оцениваемого здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 132 860 USD.