При определении стоимости нового строительства в рамках данной работы использовался метод восстановления (воспроизводства). С теоретической точки зрения, определение стоимости нового строительства по методу замещения является более обоснованным (вероятность того, что потенциальному покупателю потребуется точная копия объекта оценки очень мала). Однако в данном случае наиболее рациональным является применение концепции восстановительной стоимости: характеристики объекта оценки полностью удовлетворяют современным требованиям рынка к подобному роду объектов, объект оценки имеет сравнительно небольшой срок эксплуатации, технологии строительства подобных объектов изменились незначительно, а материалы, использованные при строительстве объекта оценки, активно применяются и сейчас.
Для расчета восстановительной стоимости объекта оценки были использованы Сборники УПВС предназначенные для переоценки в современных ценах зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства. В рамках данной оценки использовались сборники, содержащие укрупненные показатели стоимости промышленных зданий, при этом были приняты во внимание следующие факторы:
· величины восстановительной стоимости представлены в таблицах УПВС в зависимости от вида и производственного назначения объекта, а также отдельно для каждого климатического региона и территориального пояса;
· удельные показатели определены из расчета стоимости одного кубического метра объема здания;
· восстановительная стоимость включает в себя полную стоимость всех общестроительных, санитарно-технических и электроосветительных работ;
· указанные показатели восстановительной стоимости учитывают полную восстановительную стоимость, в том числе накладные расходы, плановые накопления, а также все виды удорожаний, как-то: затраты, связанные с производством работ в зимнее время, льготы, выплачиваемые строительным организациям, затраты на содержание дирекции строящихся предприятий, технадзор и др., поэтому дополнительных корректировок на указанные статьи затрат не проводилось.
Для реализации рассматриваемого оценочного подхода по основным техническим характеристикам здания склада, был выбран стоимостной аналог и определена стоимость объекта представителя в ценах 1969 г., при этом величина удельного показателя стоимости была скорректирована на разницу в строительных объемах объектов.
Затем была определена базовая стоимость объекта в ценах 1984 года. Для этого полученное значение стоимости в ценах 1969 года было пересчитано в соответствии с индексом изменения стоимости (К=1,17) и территориальным коэффициентом (К1), равным:
· 1,18 – для объектов электротехнической промышленности. Постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94 приложение 1;
· 0,99 – территориальный коэффициент для г. Ленинграда; Постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94 приложение 2;
Восстановительная стоимость здания склада на дату оценки была определена путем пересчета базовой стоимости в ценах 1984 года с учетом индекса удорожания стоимости строительства для производственных зданий и сооружений по данным регионального центра РЦЦС СПБ. (Всероссийский научно – информационно-аналитический бюллетень "СтройИнформ" №5). Данные индексы реально отражают тенденции, связанные с изменением рыночной ситуации на региональном строительном рынке Санкт-Петербурга.