Физический износ следует оценивать путем сравнения признаков физического износа (фактических эксплуатационно-технических характеристик и расчетных (запроектированных) эксплуатационно-технических характеристик), выявленных в результате органолептического осмотра или инструментального обследования.
Возможный физический износ конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства может быть классифицирован по следующим основным признакам:
· причинам, их вызывающим;
· механизму коррозионного процесса разрушения конструктивных элементов;
· значимости последствий разрушения,
· трудоемкости ремонта и восстановления.
Для оценки рыночной стоимости недвижимости в качестве методики расчета общего физического износа используется методика разбивки по конструктивным элементам.
В методике разбивки общий физический износ разделяется на исправимый и неисправимый и вычисляется для отдельных конструктивных элементов здания. Для этого полная восстановительная стоимость оцениваемого здания представляется в виде суммы восстановительных стоимостей основных составляющих: фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, крыши, кровли, заполнения проемов, отделки, полов, инженерных систем и других.
Исправимый физический износ (отложенный ремонт)
Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Вычисляется как уменьшение восстановительной стоимости конструктивных элементов, равное затратам на ликвидацию повреждений и дефектов, вызванных неправильной эксплуатацией, ошибками проектирования или производства строительно-монтажных работ.
Расчет величины отложенного ремонта выполнен в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе – ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных приняты степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате технического освидетельствования.
В результате визуального освидетельствования объекта оценки выявлены дефекты строительных элементов, которые относятся к позициям, вызывающим исправимый физический износ.
Степени износа и повреждений конструкций и элементов назначены в соответствии с ВСН 53-86(р).
Итоговый процент износа для каждого элемента вычисляется как сумма произведений доли поврежденного элемента на соответствующую степень износа.
Расчет процента износа приведен в дефектной ведомости.
Неисправимый физический износ как потеря стоимости вследствие естественного старения строительных конструкций, материалов и оборудования инженерных систем рассчитывается раздельно для короткоживущих и долгоживущих элементов.
Неисправимый износ короткоживущих элементов (DVнi), заменяемых по техническим правилам эксплуатации неоднократно в процессе общей жизни здания, вычисляется как произведение остаточной восстановительной стоимости (Vi) на отношение фактического срока tiф эксплуатации элемента к общему сроку жизни элемента tiн, , где т.е V- восстановительная стоимость, DVиi – отложенный ремонт,
DVнi = Vi* tiф / tiн = (V - DVиi) * tiф / tiн
Если фактический срок эксплуатации превышает общий срок жизни, то принимается, что конструктивный элемент имеет стопроцентный износ.
Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены с момента ввода здания или с даты проведения ремонта (замены), а для объекта незавершенного строительства с даты прекращения работ по строительству. Нормативные сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.
Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.
Нормативные сроки их эксплуатации назначены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений – ВСН 58-88(р).
Расчет величины неисправимого физического износа короткоживущих элементов приведен ниже.
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов (DVнз) вычисляется как произведение остаточной восстановительной стоимости долгоживущих элементов (фундаментов, каркасов, стен, капитальных перекрытий, лестниц) на отношение фактического срока эксплуатации здания Tф к ожидаемому общему сроку жизни здания Тн .
DVнз = [ V - S ( Vi - D V иi ) ]* Тф / Tн
Нормативный подход основан на использовании известных укрупненных показателей затрат на восстановление поврежденных конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий и установленных нормами эксплуатации сроков службы отдельных элементов зданий и зданий в целом.
В качестве нормативной базы данных об относительных величинах затрат на ремонт здесь приняты ведомственные строительные нормы “Правила оценки физического износа жилых зданий”, ВСН 53-86(р), Госгражданстрой, 1988 г. Поэтому областью применения нормативного варианта является расчет физического износа гражданских зданий, состоящих из типовых конструктивных элементов.
В Нормах ВСН-53-86(р) для 71 конструктивного элемента, наиболее часто встречающихся в гражданских зданиях, приведены от 4 до 7 уровней возможных повреждений с качественным и количественным описанием визуально определимых дефектов. Каждому уровню повреждений соответствуют несколько (от 2 до 5) признаков дефектов и поставлен в соответствие диапазон степени (от b1 до b2, %) физического износа в процентах от восстановительной стоимости конструктивного элемента.
Для расчета величины отложенного ремонта каждого конструктивного элемента (DVиi) , в котором при обследовании здания выявлены признаки износа, выбирается из данных ВСН совпадающий (или наиболее похожий) по качественным и количественным характеристикам уровень повреждений. Если в обследованном элементе присутствуют все перечисленные в нормах признаки износа, то относительная величина износа для этого уровня принимается равной верхнему значению диапазона (b2). Если имеет место лишь один из признаков, то относительная величина износа принимается равной нижнему значению диапазона (b1). Промежуточные ситуации оцениваются по линейной интерполяции между крайними значениями.
В случае, когда признаки износа имеют место не во всем конструктивном элементе, а только в его части, относительная величина износа рассчитывается как произведение выбранной степени b i на долю (di, %) объема поврежденной части элемента от его общего объема.
Окончательно, величина отложенного ремонта i-го конструктивного элемента, имеющего восстановительную стоимость Vi и признаки износа уровней k-го и j-го в различных частях этого элемента, будет вычисляться по формуле
DVиi = Vi * (dik * bik + dij * bij)
Для расчета неисправимого износа короткоживущих элементов в нормативном варианте в качестве общего срока жизни конструктивных элементов приняты нормативные сроки жизни до замены.
При расчете неисправимого физического износа долгоживущих элементов ожидаемый общий срок эксплуатации здания принимается равным нормативному, определяемому в зависимости от капитальности здания. Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов приведен далее.
В общем случае физический износ выражается отношением стоимости ремонтно-строительных мероприятий, устраняющих повреждения и неисправности конструктивных элементов, технических систем, инженерного оборудования или здания (сооружения) в целом, к их восстановительной стоимости.