Этот метод основан на расчете текущей стоимости будущих доходов от владения какой-либо собственностью. Базовым принципом, положенным в основу данного подхода является предположение о том, что, приобретая имущество, инвестор рассчитывает получать доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду).
Использование данного метода возможно на базе информации о доходах, связанных с эксплуатацией объекта оценки на каком-либо временном интервале.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1. Оценка потенциального валовогодохода на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовойдоход.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционногодохода.
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.
Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.
Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации.
Метод анализа дисконтированного денежного потока основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от продажи, дисконтируется в настоящую стоимость. При этом норма дисконта, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.
В данной работе при оценке рыночной стоимости здания склада использовался метод дисконтирования денежных потоков.
При построении модели доходной эксплуатации объекта оценки были сделаны следующие допущения:
1. финансовые показатели первого прогнозного года эксплуатации объекта являются базовыми значениями для дальнейших расчетов;
2. прогноз изменения всех варьируемых факторов осуществляется только для второго и третьего прогнозного года; параметры четвертого и пятого года признаются равными показателям третьего года (прогноз данных факторов является не целесообразным вследствие отдаленности прогнозного периода от даты оценки);
3. основными варьируемыми параметрами являются:
· изменение уровня арендной ставки во второй и третий прогнозный год, %/год по сравнению с предыдущим периодом;
· изменение уровня недозагрузки объекта во второй и третий прогнозный год, %/год по сравнению с предыдущим периодом;
· изменение уровня операционных расходов, вызванное общим повышением уровня цен во второй и третий прогнозный год, %/год по сравнению с предыдущим периодом;
· возможное отклонение базовых затрат на реализацию проекта, %;
· возможное отклонение величины реверсии, %.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1. Расчет типичного периода владения для оцениваемой недвижимости.
2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения.
3. Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).
4. Расчет соответствующих норм дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии.
5. Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.
6. Расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.
При этом все расчеты проводились исходя из предположения наилучшего и наиболее эффективного использования улучшений с помощью метода сценариев.
Расчет стоимости оцениваемых помещений приведен в таблицах "Оценка стоимости здания доходным методом".
Таблица "Оценка стоимости здания доходным методом"
| Показатель | Пессимистичный сценарий | Наиболее вероятный сценарий | Оптимистичный сценарий |
| Арендная площадь складских помещений, кв.м. | 2 305 | 2 305 | 2 305 |
| Арендная площадь производственных помещений, кв.м. | 2 200 | 2 200 | 2 200 |
| Ставка аренды складских помещений (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | |||
| Ставка аренды производственных помещений (первый прогнозный год), USD/год/кв.м. | |||
| Изменение ставки аренды (2-3 прогнозный год), %/год | 0% | 2% | 4% |
| Изменение ставки аренды (4-5 прогнозный год) | 0% | 0% | 0% |
| Потенциальный валовый доход (1-й прогнозный год), USD/год | 51 854 | 51 852 | 51 854 |
| Потенциальный валовый доход (2-й прогнозный год), USD/год | 51 854 | 52 889 | 53 929 |
| Потенциальный валовый доход (3-й прогнозный год), USD/год | 51 854 | 53 947 | 56 086 |
| Потенциальный валовый доход (4-5 прогнозный год), USD/год | 51 854 | 53 947 | 56 086 |
| Потери от недозагрузки и неплатежей (первый прогнозный год), % | 45% | 45% | 45% |
| Изменение % потерь (2-3 прогнозный год), %/год | -10% | -15% | -20% |
| Потери от недозагрузки и неплатежей (4-5 прогнозный год), % | 25% | 15% | 5% |
| Эффективный валовый доход(1-й прогнозный год), USD/год | 28 520 | 28 519 | 28 520 |
| Эффективный валовый доход(2-й прогнозный год), USD/год | 33 705 | 37 022 | 40 446 |
| Эффективный валовый доход(3-й прогнозный год), USD/год | 38 891 | 45 855 | 53 281 |
| Эффективный валовый доход(4-5-й прогнозный год), USD/год | 38 891 | 45 855 | 53 281 |
| Операционные расходы – базовое значение (первый прогнозный год), USD/год | 23 044 | 23 044 | 23 044 |
| Операционные расходы – базовое значение (2-й прогнозный год), USD/год | 23 060 | 23 068 | 23 052 |
| Операционные расходы базовое значение (3-й прогнозный год), USD/год | 23 076 | 23 092 | 23 060 |
| Операционные расходы базовое значение (4-й прогнозный год), USD/год | 23 076 | 23 092 | 23 060 |
| Изменение операционных расходов (2-3 прогнозный год), %/год | 5% | 3% | 0% |
| Операционные расходы (2-й прогнозный год), USD/год | 24 213 | 23 760 | 23 052 |
| Операционные расходы (3й прогнозный год), USD/год | 25 424 | 24 473 | 23 052 |
| Операционные расходы (4-5 прогнозный год), USD/год | 25 424 | 24 473 | 23 052 |
| Чистый операционный доход (1-й прогнозный год), USD/год | 5 476 | 5 474 | 5 476 |
| Чистый операционный доход (2-й прогнозный год), USD/год | 9 492 | 13 262 | 17 394 |
| Чистый операционный доход (3-й прогнозный год), USD/год | 13 467 | 21 382 | 30 229 |
| Чистый операционный доход (4-й прогнозный год), USD/год | 13 467 | 21 382 | 30 229 |
| Чистый операционный доход (5-й прогнозный год), USD/год | 13 467 | 21 382 | 30 229 |
| Базовые затраты на реализацию проекта, USD | 128 901 | 128 901 | 128 901 |
| Возможное отклонение, USD | 7% | 5% | 2% |
| Базовое значение реверсии в конце 5 года эксплуатации объекта, USD | 470 060 | 470 060 | 470 060 |
| Возможное отклонение, % | -5% | -3% | 0% |
| Ставка дисконтирования, % | 24% | 24% | 24% |
| Чистая текущая стоимость будущих доходов от сдачи в аренду, USD | 27 998 | 40 678 | 54 799 |
| Чистая текущая стоимость реверсии, USD | 152 834 | 156 051 | 160 878 |
| Чистая текущая стоимость затрат на реализацию проекта, USD | 111 303 | 109 223 | 106 102 |
| NPV сценария, USD | 69 529 | 87 506 | 109 574 |
| Вероятность реализации сценария, % | 30% | 40% | 30% |
| Стоимость объекта (доходный подход), USD | 88 733 |
Вывод: стоимость здания, определенная доходным методом, составляет 88 730 USD.