Цена земли как капитального актива

 

В условиях рыночной экономики земля покупается и про­дается как капитальный актив. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

1) размеров земельной ренты, которую можно получать, став соб­ственником данного участка;

2) ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного до­хода, который приносит земля. Покупается право на получение регу­лярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.

Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все акти­вы, которые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и полу­чить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли - это дискон­тированная ценность.Она рассчитывается по аналогии с приобрете­нием любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Фор­мула текущей дисконтированной ценности известна из гл. 12. Но здесь важно подчеркнуть, что при покупке земли предполагается, что доход в виде ренты будет выплачиваться собственнику земли не в течение 1, 2 или 10 лет, а неопределенно продолжительный отрезок времени. Сле­довательно, мы можем воспользоваться известной нам формулой для определения сегодняшней ценности будущих доходов:

(1)

Поскольку величина t в этой формуле приближается к бесконечнос­ти, постольку и коэффициент дисконтирования 1/(1 + г)' становится все меньше и меньше с ростом t. Таким образом, цена земли как дисконти­рованная ценность (PV_N) определяется по формуле:

PV_N =R/ r (2),

где R - ежегодный размер земельной ренты, а г- рыночная ставка процента.

Например, если ежегодный доход в виде ренты составляет 1000 долл., ставка ссудного процента - 5%, то цена земли составит - 1000/0,05 = 20000 долл.

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличи­вается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.

Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохо­зяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на не­движимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX в. имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдель­ные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направ­лении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. XX в., доходивший до 18-21%).

Земельная рента означает платность важнейшего фактора произ­водства - земли. Экономисты прошлого по-разному оценивали это об­стоятельство. Например, К. Маркс считал сам факт платности земли препятствием для развития производительных сил в сельском хо­зяйстве, поэтому им и предлагалась ее национализация. Неоклассичес­кой школой, наоборот, подчеркивается положительный, т. е. благоприят­ный с точки зрения эффективности, характер платности земли как важ­нейшего ресурса. Сопоставление различных уровней цен на различные факторы производства, например, ставок заработной платы и ставок земельной ренты, дает производителю важнейшую информацию о наи­более эффективном сочетании труда и земли при производстве каких-либо сельскохозяйственных продуктов. Так, если земля дорога, а труд дешев, то экономически рационально замещать землю трудом, вести хозяйство на интенсивной основе. Можно с уверенностью сказать, что в условиях бесплатности земли сельское хозяйство в странах рыночной экономики не достигло бы такого уровня производительности и, следо­вательно, предложения продовольственных товаров, какое наблюдает­ся сейчас. В настоящее время перепроизводство сельскохозяйственной продукции во многих странах Запада достигло таких масштабов, что потребовало государственного вмешательства и субсидирования фермерских хозяйств во избежание падения их доходов.

Цена земли как капитального актива помогает лучше понять сущ­ность одного из многочисленных рынков товаров и факторов производ­ства, существующих в нормальной рыночной экономике. Нельзя перей­ти от командно-административной системы к рыночной, если запре­тить функционирование рынка земли, ее куплю и продажу, залог и т. п. Запрет в нашей стране свободного рыночного оборота земли вов­се не помешал ее купле-продаже, но в нелегальной, скрытой форме: при продаже домов в сельской местности, дач и т. п. Это означало, что государство лишалось значительной части доходов бюджета из-за реализации земельных участков «явочным порядком». Законодатель­ное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ в России.

Основные понятия:

Собственник земли (землевладелец) Производный спрос на землю Услуги земли Земельная рента Дифференциальная земельная рента Неэластичность предложения услуг земли Цена земли

landowner derived demand for land land services rent of land differential land rent unelastic supply of land services price of land