Наиболее распространенные варианты структурирования рынка:
-разделение на первичный и вторичный рынки,
-разделение на рынки типов и видов недвижимости,
-разделение по содержанию передаваемых прав (рынки сделок),
-разделение по географическому принципу.
· Первичный и вторичный рынки – в основе лежит способ появления объекта на рынке и стоящие за этим различия в правовом, физическом (наличие прежних владельцев, мера износа…..) и, как следствие, в экономическом отношении.
· Разделение на типы и виды недвижимости - в зависимости от функционального назначения объектов недвижимости.
С точки зрения функционального назначения может быть выделено несколько типов недвижимости (по отношению к развитым объектам недвижимости = земельный участок + здание):
- жилая, коммерческая, индустриальная, специального назначения, рекреационная, смешанная .
Но, с учетом роли в экономическом развитии и развитости рынков можно говорить о двух основных типах недвижимости: жилой и коммерческая недвижимость. Отдельного внимания заслуживает также промышленная (индустриальная) недвижимость.
Различия между коммерческой и индустриальной недвижимостью:
- коммерческая недвижимость – это недвижимость, непосредственно приносящая доход;
- индустриальная недвижимость - недвижимость, создающая условия для хозяйственной деятельности, для получения дохода..
Один и тот же объект может выполнять разные функции. Например, конторские помещения на предприятии - часть индустриальной недвижимости. Эти же конторские помещения, сдающиеся в аренду, рассматриваются как коммерческая недвижимость.
Существенные отличия:
- отношение к местоположению: индустриальная недвижимость безразлична к местоположению, коммерческая - не;
- основной вид прав пользователя: индустриальная – собственность,
коммерческая ---- аренда.
Индустриальная недвижимость - понятие, за которым стоят разнообразные виды объектов недвижимости – от производственных зданий, предполагающих различные виды использования до уникальных производственных комплексов (электростанции, нефтеперерабатывающие заводы и пр.) существенно отличающиеся друг от друга по уровню ликвидности, возможности перепрофилирования и т.д.
Практически разделение на жилую, коммерческую, индустриальную и иные (иногда выделяется недвижимость специального назначения, рекреационная недвижимость и пр.) типы имеет значение:
- с точки зрения инвестиционной привлекательности,
- с точки зрения потенциальных рисков,
- с точки зрения особенностей налогообложения,
- с точки зрения факторов, влияющих на ценность (стоимость) недвижимости.
Так, объекты жилой и коммерческой недвижимости отличаются друг от друга, в частности, по следующим параметрам :
| Характеристики | Жилая недвижимость | Коммерческая недвижимость |
| Соотношение “ кредит –стоимость” | Высокое | Низкое |
| Ликвидность | Относительно высокая | Относительно низкая |
| Зависимость от состояния региональной экономики | Низкая | Высокая |
| Риск | Низкий | Относительно высокий |
| Основной тип операций | Купля-продажа | Аренда |
| Возможность привлечения внешнего финансирования | Высокая | Относительно низкая |
Между рынками разных типов недвижимости нет непреодолимых барьеров:
изменение функционального назначения объектов и даже целых территорий – широко распространенное явление на рынке, особенно характерное для периодов существенных изменений в социальной структуре населения или отраслевой структуре экономики.
· Рынки «сделок»
В соответствии с наиболее распространенными видами операций по обороту прав в рамках всего рынка недвижимости могут быть выделены:
- рынок продаж,
- рынок аренды,
- рынок доверительного управления и пр.
Следует отметить при этом, что для рынков разных типов недвижимости характерно и преобладание разных видов сделок. Так, традиционно на рынке коммерческой недвижимости доминирует рынок аренды, на рынке жилой недвижимости, как правило, рынок продаж.
Помимо этого, существенно и еще одно обстоятельство – чем более развит рынок недвижимости, тем шире на нем спектр возможных операций и сделок.