Спрос на жилищные услуги зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь, число потребителей и их доходы зависят от состояния экономики.
Следовательно, спрос будет функцией от двух основных факторов – уровня арендной платы и состояния экономики:
D= f(R, экономика)
Предложение на рынке в каждый данный момент фиксировано и определено размером имеющегося жилого фонда (фонда недвижимости).
Если в данный момент на рынке есть равновесие, то:
D=S
Этому равновесию соответствует определенный уровень арендной платы, которая представляет собой доход от недвижимости, а, значит, влияет на привлекательность недвижимости на рынке капиталов.
Рассматривая недвижимость как актив, приносящий доход, инвестор ориентируется на доходность данного актива в его сравнении с иными активами.
Доходность недвижимости (как и любого другого актива) определяется ставкой капитализации, т.е. в данном случае отношением арендной платы к цене недвижимости:
I=R/P
Рассматривая недвижимость в ряду иных активов, инвестор должен учесть ряд факторов, которые определяют необходимую для принятия положительного решения об инвестировании ставку капитализации:
· специфику недвижимости как актива ( стабильность дохода, относительная независимость доходности от инфляции и пр.);
· уровень дохода по альтернативным инвестициям (ценные бумаги и пр.);
· ожидаемую динамику арендной платы;
· ставку процента по долгосрочным займам (если он намерен использовать заемные средства);
· уровень налогов на имущество;
· риски, связанные с владением недвижимостью (необходимость страхования) и пр.
Величина необходимой ставки капитализации (доходности) определяется, таким образом, под влиянием факторов, как относящихся к рынку недвижимости, так и не связанных с ним.