Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости. При общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все расходы по содержанию объекта несет арендодатель.
Чистая рента = износ + арендный процент
Общая рента = износ + арендный процент + возмещение затрат по содержанию помещений.
В различных ситуациях арендатору может быть выгоден или иной вариант определения ренты (примеры).
Контрактная и рыночная рента.
Существенным фактором, затрагивающим интересы арендодателя и арендатора являются сроки аренды. В общем виде принято различать краткосрочную (до 1 года) и долгосрочную аренду. В случаях с краткосрочной арендой величина арендной платы, как правило, фиксируется на весь срок договора. При долгосрочной аренде устанавливается периодичность пересмотра размеров арендной платы, обычно, через пять лет.
Наряду с выделением чистой и общей ренты, важно обратить внимание на выделение в качестве особой разновидности т.н. процентной ренты, которая достаточно широко применяется при сдаче в аренду торговых помещений. Суть процентной ренты состоит в том, что вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на две части: постоянную (которая составляет около 80% от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть от объема товарооборота арендатора).
Å Сочетание постоянной и переменной частей в арендной плате позволяет арендатору снизить свои риски в связи с превышением величины рыночной арендной платы над его возможностями и, кроме того, повышает заинтересованность арендодателя в доходности торговли.
Естественно, что при этом доля переменной части арендной платы по отношению ко всему объему товарооборота зависит от типа продаваемых товаров.
Известное представление о зависимости величины переменной части арендной платы от типа продаваемых товаров дает следующая таблица, отражающая опыт Великобритании:
Таблица 1. Доля выручки в процентной арендной плате (Великобритания):
| Направление торговли | Процент с оборота |
| Овощной магазин Универсальный магазин Ресторан Книжные, спортивные товары Кожгалантерея | 1,5 5,5 |
Как видно из данных таблицы, доля от товарооборота, выплачиваемая в виде арендной платы, существенно отличается в зависимости от типа товара.
Как, по Вашему мнению, можно объяснить различие между магазинами, торгующими разного рода товарами?
Потенциальный валовой доход (ПВД; PGI) – потенциально возможный доход в виде рентных поступлений, который может принести объект недвижимости при стопроцентной занятости в течение всего периода владения.
ПВД – гипотетическая величина, поскольку не учитывает потери, возникающие в связи с неполной занятостью объекта и потери, возникающие в связи со сменой арендаторов.
При расчете ПВД важно обращать внимание на следующее:
1. Учет площадей здания. Расчет ПВД осуществляется, исходя из величины полезной и арендной площадей здания.
Общая площадь здания - полная внутренняя площадь здания (по полу).
Арендная площадь здания – полная внутренняя площадь здания , кроме площади вертикальных проемов ( лестницы, лифты).
Полезная площадь здания – площадь, непосредственно занимаемая арендаторами, кроме общих для всех арендаторов помещений – коридоры, туалеты.
Рентабельная площадь здания – как правило, это арендная площадь, которая для каждого арендатора рассчитывается с применением коэффициента, учитывающего его долю в использовании общей площади, доступной всем арендаторам.
Например: общая арендная площадь этажа – 1000 кв.м.
Полезная площадь этажа – 800 кв. м. Арендный коэффициент 1000/800 =1,25
Площадь, занятая арендатором – 400 кв. м.
Рентабельная площадь для арендатора = 400 *1,25 = 500 кв.м.
2. Учет ставок арендной платы. Расчет ПВД следует осуществлять с учетом уровня контрактных и рыночных ставок арендной платы.
При прогнозировании ПВД следует принимать во внимание а) контрактные арендные ставки для той части здания, которая уже занята арендаторами, с которыми заключены действующие договора, в соответствии с периодом действия этих договоров и б) рыночные арендные ставки для остальных помещений и периода владения.
реально полученный доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия связаны с факторами двух видов.
Факторы, ведущие к снижению ПВД.