1. Введение:
Экономика недвижимости (ЭН) -весьма молодая ( в современной России) наука и, соответственно, учебная дисциплина (первые работы, которые, одновременно, носили и исследовательский и учебный характер, появляются лишь во второй половине 90-х гг. ХХ века, а как учебная дисциплина, ЭН начинает преподаваться на рубеже веков).
Незначительный опыт – в следствие этого устоявшееся понятие в литературе отсутствует.
Есть разные определения (например, В.А. Горемыкин сначала заявляет, что цель курса «Экономика недвижимости» изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости, а на следующей странице уже говорит о том, что предмет курса – система экономических, организационных и правовых отношений…. основанная на законодательных и нормативных актах…»(с.10-11).
Рабочее определение:
Экономика недвижимости – теоретико - прикладная экономическая дисциплина, предметом изучения которой являются:
- экономические отношения, возникающие по поводу создания, использования, обращения и преобразования объектов недвижимости;
ИЛИ
- особенности проявления общих экономических закономерностей в сфере недвижимости.
ЭН– с одной стороны примыкает к теоретическим дисциплинам (экономическая теория и пр.) , с другой является базой для ряда специальных дисциплин, таких как управление недвижимостью, оценка недвижимости и пр.
ЭН – не должна подменять собой специальные дисциплины (что часто бывает).Ее задача, например, не научить оценке недвижимости, а показать место оценки в общей системе экономических отношений по поводу недвижимости.
Изучение ЭН направлено на:
- раскрытие особенности недвижимости как экономического актива,
- раскрытие особенностей функционирования рынка недвижимости,
- выявление факторов влияющих на экономику (в том числе на выгоды и издержки) объектов недвижимости и рынка недвижимости;
- понимание подходов к оценке выгод и издержек, связанных с объектами недвижимости;
- изучение подходов к прогнозированию развития рынка недвижимости.
2.1. Понятие недвижимого имущества
Недвижимое имущество (НИ) – множество определений:
Юридическое определение:
Гражданский Кодекс РФ (ст.130): «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
В той же статье:
- к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а кроме того, законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.
Отсюда – юристы выражаются осторожно: «Характерным признакомдля большинства объектов недвижимостиявляется их неразрывная связь с землей…» (Гражданское право. Часть 1. Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева. Спб.,1996).
Как правильно?
«Недвижимость по закону»=
= «недвижимость по природе» + «квазинедвижимость»
- недвижимость по природе: земля и все, прочно связанное с землей;
- квазинедвижимость – объекты, схожие с недвижимостью по природе
Общая характеристика – потенциально высокие внешние (отрицательные) эффекты
Принадежность к недвижимому имуществу – особый режим функционирования имущества (регистрация, ограничения в пользовании и пр.)
Недвижимое имущество – родовое понятие,отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.
Недвижимое имущество - родовое понятие, отражающее класс вещей, обладающих указанными выше признаками, а объект недвижимости – это индивидуальное понятие, отражающее отдельную вещь, принадлежащую к этому классу.
Соответственно, если недвижимое имущество - это земля и прочно связанные с ней вещи, то
Объект недвижимого имущества -это земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр.
Исходным при этом является именно земельный участок, который является главной вещью: может быть объект недвижимости, состоящий только из земельного участка, но не может быть объекта недвижимости, не включающего в себя земельный участок.
Объект недвижимого имущества всегда определен количественно, причем в трех аспектах:
- физические параметры: расположение на земной поверхности (координаты), площадь, конфигурация, расположение относительно значимых для пользователя факторов, этажность, тип материала, степень износа;
- юридические параметры: принадлежность к определенной категории земель, к функциональной зоне в городе, принадлежность субъекту на каком-либо определенном плане;
- экономические параметры: стоимость, возможный доход, ставки налога и пр.