При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение развиваясь, проходит различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости.
4)Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)– итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости:
« ННЭИ – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли".
«.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка…………..», М., 1995.
ННЭИ – не просто принцип, но концепция…….
Факторы
• рыночный спрос
• конкурентный дифференциал
• потенциал местоположения
• ресурсное качество участка
• технологическая обоснованность
• финансовая обоснованность
• экономическая эффективность
В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющих:
· -физическая возможность,
· -юридическая правомочность,
· -финансовая осуществимость,
· -экономическая эффективность.
В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков.
Если же участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа:
1. Определение наилучшего варианта землепользования.
2. Определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке строения.
При применении принципа важно иметь в виду различия в позициях продавца и покупателя при оценке объекта. Если речь идет о продаже, то принцип ННЭИ разумно трактовать как «наиболее вероятное использование объекта», если об инвестировании в объект, то толкование может выглядеть как «наиболее эффективное использование объекта».