Оценка может проводится с использованием различных методов:
Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных с строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, проектирование, разработка ТЭО, получение разрешений на строительство и пр.).
Фактически это означает составление полной сметы расходов. Отсюда – высокая стоимость применения метода.
Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Фактически это означает, что в основе лежат укрупненные расценки на создание отдельных элементов здания –фундамент, стены, крыша и пр. Например, есть данные о общей величине затрат на сооружение аналога и доле затрат на создание отдельных элементов здания в общих затратах : здание общей площадью 1000 кв.метров, общие затраты – 300000 долларов, в том числе затраты на сооружение фундамента – 3%. Оцениваемое здание – 500 кв.метров. Соответственно, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны : 300000 х 0, 03 : 2 = 4500 долларов.
Аналогичным образом можно найти стоимость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, мы получим полную стоимость.
Метод сравнительной единицы. При нем за основу также берутся затраты на сооружение аналогичного здания. Если известна его общая площадь (объем) и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 кв.метр, 1 куб.метр. В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого здания:
СЗ = C х S (V)
Где СЗ – стоимость замещения здания,
С- величина затрат на единицу сравнения,
S (V) – площадь (объем) оцениваемого здания.
Важно понимание оценщиком того обстоятельства, что и поэлементный метод и метод сравнительной единицы предполагают правильный метод выбора аналогов – одного типа, примерно одной величины ( иначе возможны существенные искажения).