Понятие «износ» в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете.
В бухгалтерском учете износ – процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта.
В оценке износ – фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости.
(Износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанном на первом этапе применения затратного метода).
В оценке различаются три метода определения величины износа:
-метод разбиения,
-метод срока жизни,
-рыночный метод.
Метод разбиения предполагает разделение износа на три составляющих:
-физический износ,
-функциональный износ,
-внешний износ.
Физический износ – утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.
Функциональный износ – утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей (с точки зрения рынка). (Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств).
Внешний износ – утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения ( изменение в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление объектов в окружении малосовместимых с объектом – например, бензоколонка в спальном микрорайоне).
Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.
Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют 2000$, а стоимость квартиры при этом возрастет на 3000$. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ.
Таким образом, оценщик должен оценить объект, исходя из проведения соответствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.
Неустранимый износ – тот, при котором затраты на устранение износа выше, чем добавляемая при этом стоимость.