· единство недвижимости как «сложной вещи» (имущество + право) определяет единственно возможный способ рыночного оборота недвижимости – через передачу прав на недвижимость,причем объектом сделок могут быть как весь пакет прав собственности, так и отдельные правомочия, входящие в этот пакет. Благодаря распределению отдельных правомочий между различными субъектами их интересы могут реализовываться, не противореча друг другу;
· ограниченность, невоспроизводимость и иммобильность земли как основы недвижимости, невозможность полноценной замены земли иными (мобильными) факторами производства ведет к низкой эластичности предложения на рынке недвижимости, что оказывает влияние на рыночное ценообразование, с одной стороны, и может быть источником конкурентных преимуществ, с другой;
· неповторимость объектов недвижимости вследствие индивидуальной для каждого объекта комбинации факторов производства ведет к уникальности товаров на рынке недвижимости, что приводит, в свою очередь, к индивидуальности ценообразования на товары, низкой ликвидности товаров на рынке, индивидуальности объектов недвижимости как объектов управления;
· долговечность объектов недвижимости с сохранением ими материально-вещественной формы и способности удовлетворять потребности пользователей ведет к конкуренции на рынке между вновь созданными объектами недвижимости (первичный рынок) и уже существующими объектами (вторичный рынок), что должно быть учтено и при оценке ситуации на рынке при управлении недвижимостью (возможность появления конкурирующих объектов, изменения окружения и пр.;
· ограниченность предложения на рынке, необходимость разносторонней экспертизы объектов, переплетение технических, экономических и юридических аспектов при совершении сделок ведет к высокому уровню трансакционных издержек на рынке, потребности в услугах профессиональных посредников для приобретения или отчуждения недвижимости;
· долговечность объектов недвижимости в сочетании со сложной природой недвижимости как продукта взаимодействия природных и искусственно созданных элементов обуславливает двойственность тенденций в динамике стоимости товара с течением времени: утрата стоимости зданиями и сооружениями и рост стоимости земли, так что конечная величина стоимости определяется взаимодействием этих тенденций.
Недвижимость как капитал отличается от иных форм существования капитала (существующих в виде финансовых активов – акций, облигаций и пр.) по следующим параметрам:
-особенностям инвестирования в актив;
-особенностям формирования и получения доходов от недвижимости.
В целом указанные особенности могут быть сведены к следующим:
· необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций для приобретения актива, что сужает круг потенциальных приобретателей инвесторов, ведет к увеличению сроков экспозиции на рынке и более низкой, чем у других активов, ликвидности. Создание механизма, позволяющего снизить пороговый уровень инвестиций в недвижимость и вовлечь в операции с недвижимостью средних и мелких инвесторов может быть важным конкурентным преимуществом на рынке;
· низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов, обусловленная более тесной связью недвижимости с реальной экономикой, позволяет рассматривать недвижимость как необходимую составную часть инвестиционного портфеля в интересах его сбалансированности по доходу и рискам, что делает недвижимость привлекательным активом для крупных институциональных инвесторов;
· сохранность инвестируемых в недвижимость средств благодаря вещной природе недвижимости и росту стоимости земли с течением времени делает недвижимость привлекательным активом для консервативных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании, ипотечные банки);
· относительная стабильность и предсказуемость приносимых недвижимостью доходов вследствие долгосрочности арендных договоров и возможности включения в арендную плату инфляционной составляющей является дополнительным аргументом для инвестирования в недвижимость консервативными институциональными инвесторами;
· сложность (но и управляемость) денежных потоков – различные сочетания денежного притока и оттока в течение жизненного цикла инвестиций в недвижимость (отрицательные потоки вначале, затем постепенный переход к положительным потокам и т.д. в зависимости от потребностей в ремонте, обновлении, наконец, крупный положительный поток от продажи недвижимости после завершения периода владения.
· неоднородность недвижимости как актива предполагает индивидуальность денежных потоков для каждого объекта недвижимости в зависимости от его местоположения, технического состояния, что должно быть учтено при управлении объектами недвижимости;
· высокая зависимость доходности объектов недвижимости от качества управления,связанная со сложностью объектов недвижимости и системами их обеспечения, что определяет потребность в привлечении к управлению недвижимостью высокопрофессиональных управляющих;
· на операции с недвижимостью как с инвестиционным активом прямое влияние оказывают и особенности оборота недвижимости как товара, среди которых необходимо еще раз указать на такие как: высокая роль юридической стороны при совершении сделок, низкая ликвидность товара и высокий уровень трансакционных издержек.