Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.
Наименование функций | Застройщик | Инвестор | Руководитель проекта | ||
1. Предпроектная стадия. Выработка концепции и формирование цели проекта | + | + | + | ||
1.1 Анализ рынка недвижимости или рынка продукта | + | - | + | ||
1.2. Обоснование размера инвестиций и определение источников финансирования | + | + | + | ||
1.3. Разработка схемы финансирования проекта | + | + | + | ||
Продолжение таблицы 6 | |||||
1.4. Создание финансового пула (объединение денежных ресурсов) | + | + | + | ||
1.5. Определение оптимального местонахождения объекта | + | - | - | ||
1.6. подбор земельного участка или объекта недвижимости | + | - | + | ||
1.7. разработка стратегии выполнения проекта | + | - | + | ||
1.8. разработка схемы управления и реализации системы | - | - | + | ||
1.9. Разработка схемы реализации объекта | + | - | + | ||
2. Стадия, предшествующая строительству. Организация краткосрочного финансирования. | + | + | - | ||
2.1. Приобретение земельного участка | + | - | - | ||
2.2. Получение необходимых разрешений и согласований | + | - | - | ||
2.3. Формирование системы управления и реализации проекта (руководитель, служба) | + | - | + | ||
2.4. Формирование системы реализации объекта (брокер, группа реализации) | + | - | + | ||
2.5. Управление проектированием | + | - | + | ||
2.6. Выбор подрядчика (подготовка к проведению тендера) | + | - | + | ||
3. Стадия строительства. Координация ведения строительно-монтажных работ, контроль за качеством и расходованием средств. | + | - | + | ||
3.1. Проведение маркетинга и компания по продвижению объекта. | + | - | + | ||
3.2. Реализация (ввод в эксплуатацию) завершённых частей объекта | + | - | + | ||
4. Стадия реализации. Реализация (эксплуатация) объекты | + | - | + | ||
4.1. Полный расчёт (получение вознаграждения в полном объёме) | + | + | + | ||
4.2. Возврат инвестиций, полный расчёт с кредиторами, получение прибыли | + | + | + | ||
На практике строительная организация для обеспечения ритмичности в работе и наилучшего использования своих мощностей, выступая в роли девелопера, должна осуществлять строительство одновременно нескольких объектов на потоке. В этом случае сокращаются сроки строительства, снижается себестоимость строительства, повышается рентабельность производственной и финансовой деятельности. За счёт ускорения оборачиваемости оборотных средств сокращаются потребности в инвестициях.
Для строительства объектов может быть использовано несколько схем финансирования:
1. Использование собственных средств
2. Самофинансирование за счёт реализации строящихся квартир на разных этапах:
· на этапе отвода участка и наличия проектно-сметной документации;
· на этапе строительства объекта;
· на этапе готовности объекта под ключ;
· передача объекта для реализации риэлтерским фирмам или брокерам.
3. Кредитование за счёт привлечения заёмных средств в случае долгосрочного проекта.
4. Реализация проекта с привлечением стратегического инвестора.
5. Создание финансового пула и финансирование и реализация проекта через венчурную компанию, созданную инвесторами.
6. Финансирование за счёт выпуска ценных бумаг (акций, облигаций, опционов, сертификатов и других видов).
Решение финансирования увязывается с экономическим развитием региона, наличием спроса, свободных капиталов в регионе, материально-технических и людских ресурсов, развитием рынка финансовых инструментов и согласием муниципального образования.