Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования

1. Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования.

Экономика недвижимости - это совокупность процессов оценки и управления недвижимостью.

К недвижимости относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.1994 года в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ).

Предприятие в целом, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью (статья 132 Гражданского кодекса РФ).

Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования

1) Недвижимость неподвижна, т.е. ее невозможно переместить без нанесения объекту ущерба;

2) Существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;

3) Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

4) Недвижимость фундаментальна, т.е. ее невозможно похитить, сломать, потерять при обычных условиях;

5) Долговечность объектов инвестирования;

6) Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

7) Возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

8) Существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

9) Существуют специфические риски, присущие недвижимости как объекту инвестирования, а именно риск физических повреждений под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопленного внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с макроэкономическими и микроэкономическими факторами;

10) Необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения требуемого уровня дохода;

11) Высокий уровень издержек на проведение сделок;

12) Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке или совершении других операций с недвижимостью.

Основные объекты недвижимости. Понятие классификации. Классификация зданий по целевому назначению.

Основные объекты недвижимости в соответствии с определением гражданского кодекса РФ представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Основные объекты недвижимости

Отдельные объекты	Сложные объекты
земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; нематериальные активы; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие. его продукцию, работы и услуги; информацию, другие исключительные права
здания, сооружения
участки недр
приравненные предметы (по признаку обязательной государственной регистрации права собственности)
иные вещи

Классификация– это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с выбранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества и позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение его потребительских и рыночных свойств.

Классификации зданий по целевому назначению.

Здания

Целевое назначение:

Жилые: сельские дома, коттеджи, многоквартирные дома, другие.

Для коммерческой деятельности: офисы, рестораны, магазины, склады, стоянки, заводские, энергетические, др. строения.

Специальные: школы, институты, церкви, театры, дома культуры, больницы и поликлиники, административные, спортивные, др.

Классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения. Классификация недвижимости за рубежом.

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов, в соответствии с которой выделяется 4 категории недвижимости:

1. Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход.

2. Личная жилая собственность.

3. Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью.

4. Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение его в будущий период времени.

В зависимости от сложившихся школ оценки в разных странах существуют отличия в классификации недвижимости, Так, например, в странах Европы недвижимость принято подразделять на три группы:

1. Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость – типичные для рынка недвижимости здания для продажи или аренды.

2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В – избыточная недвижимость ( в резерве).

В США выделяют 5 типов недвижимости:

- жилая – для личного использования (потребления);

- коммерческая – для бизнеса, включая продажу;

- производственная;

- инвестиционная – для вложения капитала;

- специального назначения.

Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом.

Классификацию недвижимости можно произвести фасетным методом, предполагающим параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды). Степень дробления при классификации должна быть достаточной для углубленного анализа состояния объектов недвижимости и их рыночной оценки. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом приведена в таблице 2.

Таблица – Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом

 

Признаки классификации	Виды недвижимости
Функциональное назначение	Производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара
Непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения
Происхождение (воспроизводимость в натуральной форме)	Невоспроизводимые: земельные участки, недра, природные комплексы
Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения
Степень готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию
Требующие реконструкции или капитального ремонта
Незавершенного строительства
Форма собственности	Частная
Государственная
Коллективная
Общественных организаций
Характер использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры
Для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисы, магазины, склады
Для сх целей: фермы, сады, огороды, пашни
Для специальных целей: школы, церкви, монастыри
Цели владения	Для ведения бизнеса
Для проживания владельца
В качестве инвестиций
В качестве товарных запасов
Для освоения и развития
Для потребления истощимых ресурсов
Степень специализации	Специализированная собственность (та недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду или продается на открытом рынке для продолжения своего существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего её бизнеса): нефтяные или химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные помещения, принадлежащие общественному сектору
Неспециализированная собственность, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке
Продолжение таблицы 2
Отраслевая принадлежность	Промышленные
Строительные
Сельскохозяйственные
Жилищно-коммунальные
Культурно-бытовые
Возможность приватизации	Запрещенные
По разрешению правительства
Свободно приватизируемые

Недвижимость как комплекс отношений. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Составные блоки недвижимости.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из… Географическая концепцияотражает физические (технические) характеристики… Экономическая концепциярассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный…

Инвестиции в недвижимость. Транзакционные издержки объектов недвижимости.

а) будущие периодические потоки денежных средств; б) увеличение стоимости недвижимости за счёт изменения рыночных цен,… в) доход от перепродажи объекта в конце срока владения.

Особенности недвижимости как товара.

Поведение собственника недвижимости оказывает существенное влияние на жизнь многих людей, поэтому практически всегда владение недвижимостью связано… 2. Специфика недвижимости как товара. Недвижимое имущество относится как к инвестиционным, так и к потребительским товарам длительного потребления. Основное…

Жизненный цикл объекта недвижимости. Экономический срок жизни. Физический срок жизни. Эффективный возраст. Хронологический возраст. Оставшийся срок экономической жизни.

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают четыре вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. на продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:

1. Жизненного цикла недвижимости (товара) в качестве физического объекта.

2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

Жизненный цикл недвижимости (товара) в качестве физического объекта состоит из 11 стадий:

1. Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).

2. Создание, формирование (проектирование, строительство).

3. Ввод в эксплуатацию.

4. Владение и использование.

5. Функциональное, экономическое устаревание.

6. Физический износ.

7. Капитальный ремонт или реконструкция.

8. Ухудшение потребительских свойств.

9. Изменение функционального назначения.

10. Конец экономического срока жизни.

11. Прекращение существования (естественное разрушение, снос).

На 3 и 11 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:

1. Приобретение (покупка, строительство, наследование).

2. Владение и пользование в определенный период.

3. Управление объектом.

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.

5. Распоряжение собственностью и вещными правами на объект.

6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.

7. Изменение функционального назначения объекта.

8. Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).

9. Конец экономической жизни объекта.

10. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.

На 1, 6 и 8 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Объекты недвижимости в процессе своего существования подвергаются физическим, правовым и экономическим изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

- формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) земельного участка;

- эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п. )

- смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;

- прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.

Понятие рынка недвижимости. Его сегментация.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с… Сегментация рынка недвижимости в целом соответствует классификации… Традиционно следует классифицировать рынок недвижимости фасетным методом.

Цели анализа рынка недвижимости.

Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решения следующих вопросов: 1) оценка стоимости отдельных видов недвижимости; 2) целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости (или реконструкция существующего);

Функции рынка недвижимости.

В цене концентрируется большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и… Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя,… В современном мире недостатки рыночного регулирования всё больше компенсируются государственным управлением народным…

Основные отличия рынка недвижимости от традиционного рынка. Особенности Российского рынка недвижимости.

· товар; · формирование цены; · способы финансирования сделки;

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1) факторы государственного регулирования рынка недвижимости: 1.1) законодательные и нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи; … 1.2) налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

Основные факторы, действующие на спрос и предложение.

- доходность бизнеса; - доступность финансовых ресурсов; - уровень ставок арендной платы;

Этапы функционирования рынка недвижимости.

Расширение рынка недвижимости проходит ряд этапов: 1 этап. Обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые… 2 этап. Характеризуется строительством многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий,…

Требования к профессионалам рынка недвижимости. Профессиональные участники рынка недвижимости.

1) снижение издержек при операциях с недвижимостью; 2) повышение уровня ликвидности объектов недвижимости; 3) снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состояниях и тенденциях рынка;

Жизненный цикл объекта недвижимости.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, сточки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым… К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании… К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая — при этом прибыль,…

Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.

  Наименование функций Застройщик Инвестор Руководитель проекта … На практике строительная организация для обеспечения ритмичности в работе и наилучшего использования своих мощностей,…

Основные функции финансового рынка. Структура финансового рынка.

Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия… Прежде всего, под финансовым рынком подразумевается сфера проявления… Финансовые активы – это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих…

Структура финансового рынка

Таблица 7 – Структура финансового рынка Финансовый рынок Рынок недвижимости - рынок жилья; -…   Все рынки взаимосвязаны. Один и тот же финансовый актив может быть товаром на несколько рынках.

Участники процесса финансирования недвижимости. Источники финансирования недвижимости.

2. Кредитно-финансовые учреждения; 3. Инвесторы. 1) Государственные органы наряду с общественными организациями (ассоциации оценщиков, риэлтеров (сейчас создаются…

Становление процесса оценки недвижимости в период 1861-1893 годов в России. Результаты первых работ по оценке земли в 1861-1893 годах.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли пред­посылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной ча­стью которых являлась… Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала… Городские и земские упра­вы начали вести учет недвижимых имуществ. Для определения цен­ности земель применяли…

Результаты работ по оценке городской недвижимости. Организация и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 годах.

Уже в 1871 году, в соответствии с "Городовым положением", го­родские думы начали выпускать инструкции для избираемых ими оценочных… Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова. В… В Харькове в 1892 году была избрана специаль­ная комиссия для проведения переоценки городской недвижимости с целью…

Закон об оценке недвижимого имущества от 8 июня 1893 года

Имея в виду будущую реформу земского налогообложения, пра­вительство России 8 июня 1893 года издало закон о переоценке всех видов недвижимого… Главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 года отводилась… Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о…

Закон об оценке недвижимого имущества от 18 января 1899 года

Главным изменением в организации оценки, в соответствии с но­вым законом, стала передача компетентности установления оценоч­ных норм от уездных к… Функции непосредственной оценки имуществ возложены как на уездные оценочные… Следующим отличием нового закона стали изменившиеся ус­ловия финансирования оценочных работ. Рассматривая этот во­прос…

Оценка недвижимости в рыночной экономике. Цели оценки недвижимости.

В России оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась в начале 90-х годов при помощи института экономического развития,… Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением… Очень важный этап развития оценочной деятельности – Постановлением министерства Труда и социального развития РФ от…

Стоимость недвижимости и ее основные виды. Понятие рыночной стоимости.

Стоимость недвижимости возникает при наличии спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждения конкретного объекта недвижимости. Спрос – определяет количество данного товара или услуг, находящихся на рынке…  

Общие понятия о принципах оценки. Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения пользователя.

1) Основанные на представлениях (позиции) потенциального пользователя: - принцип полезности; - замещения

Анализ объекта оценки с позиции, отражающей взаимоотношения компонентов собственности.

Существует четыре группы факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости: 1 земли со строениями; 2 оборудование и технические средства;

Анализ объекта оценки с позиции, отражающей точку зрения рынка.

Принцип спроса и предложения.

Ограниченность предложения обусловлена природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений. … Спрос – это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах… Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне…

Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование называется… НиНЭИН – это вероятное использование свободной земли или собственности с… 1) Является законодательно разрешённым (т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и…

Общие положения сравнительного подхода. Основные этапы сравнительного подхода. Преимущества и недостатки сравнительного подхода.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки… 1 принцип спроса и предложения;

Выбор единиц и элементов сравнения. Классификация и методы выполнения корректировок.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. Как правило, принимаются следующие единицы сравнения земли:

- цена земли за один гектар (как правило с/х земли);

- цена за сотку (массивы под жилищное строительство);

- цена за 1 м².

Единицы застроенных участков:

- цена за 1 м² площади;

- цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за 1 м² общей площади;

- цена за 1 м³.

Выбор элементов сравнения

1) права собственности на недвижимость; 2) условия финансирования; 3) условия и время продаж;

Условия финансирования.

Корректировка вносится, если есть кредит или отсроченный платёж. Стоимость объекта аналога уменьшается.

Условия и время продажи.

Время продажи – корректировка вносится с учётом тенденций изменения цен на рынке недвижимости. Основные факторы влияния: - инфляция;

Физические характеристики.

- размерах; - конструктивных элементах; - качестве материалов;

Техника внесения корректировок. Согласование скорректированных цен.

Это заключительный этап сравнительного подхода. Согласование – это не усреднение полученных результатов, а процесс взвешивания… При согласовании следует учитывать следующее основное правило: «Чем меньше количество и величина корректировок…

Сущность и этапы затратного подхода. Преимущества и недостатки затратного подхода.

При расчёте затрат на возможное новое строительство учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация: 1 об уровне зарплаты;

Преимущества и недостатки затратного подхода

Затратный подход наиболее надёжный при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования. Оценка на основе затратного подхода является целесообразной и… 1) Проведение технико-экономического анализа нового строительства и улучшений, позволяющих обосновать…

Методы расчета затрат на новое строительство. Понятие об УПВС и УПСС.

1 прямые; 2 косвенный; 3 прибыль инвестора.

Основные понятия и определения, применяемые в доходном подходе.

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

 

V=I / R,

Где V – стоимость недвижимости,

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости,

R - норма дохода или прибыли.

Под доходом подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли - коэффициент или ставку капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два основных направления капитализации:

· прямая капитализация;

· капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривается две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью (ретроспективный анализ). При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

При капитализации дохода по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рассчитывается ставка дисконтирования, анализируются составляющие ставки капитализации.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Для получения результата оценки изучаются данные об ожидаемом валовом доходе от недвижимости и его сокращении по причине неполной загрузки объекта, характере и продолжительности потока доходов от владения недвижимостью, убытках от недобора сумм арендной платы, ожидаемых ежегодных эксплуатационных расходов, предполагаемом доходе от последующей перепродажи объекта.

Расчет доходов в доходном подходе. Расчет расходов в доходном подходе.

Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы… При анализе учитывается доход на сравнительную единицу измерения. Могут быть… - для офисных зданий – 1 м2 общей или фактически занимаемой арендаторами площади;

Понятие о кадастровой и индивидуальной оценке недвижимости. Перечислите основные этапы процесса оценки недвижимости.

Массовая (кадастровая) – под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих… При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой… Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость…

Раскройте состав работ в соответствии с основными этапами оценки недвижимости.

а) объект оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки;

Составление отчета об оценке.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: - в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения… - информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении…

Группировка объектов оценки

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в… Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть… Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о…

Построение моделей оценки

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов: · выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и… · выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и…

Типы информации, необходимые для оценки недвижимости.

1) Изучить договор об оценке, особенно техническое задание на проведение работ; 2) Провести интервью с заказчиком и собственником; 3) Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Формирование массивов внешней информации.

- общая; - специальная. Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости.…

Формирование массива внутренней информации.

1) Обще состояние и динамика цен на местном рынке недвижимости; 2) Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности,… 3) Рыночная ситуация на определённом сегменте рынка:

Состав документации для получения внутренней информации об объекте оценки.

1) данных о юридическом положении объекта; 2) данные о физических характеристиках объекта; 3) данные о состоянии земельного участка;

Общие положения оценки земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Земельный участок — часть земной террито­рии, которая оборудована и готова к использова­нию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка: — внешние: устройство улиц, тротуаров, дре­нажных и инженерных сетей;

Нормативный метод при оценке земли.

Земли городов оцениваются с учетом плотнос­ти застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния,… При определении кадастровой стоимости льготы по земельному налогу не… Решением Городской Думы от 24.11.2005 года устанавливаются следующая процентная ставка от кадастровой стоимости земли…

Метод сравнения продаж при оценке земли.

Общепринятые элементы сравнения для земель­ных участков: права собственности, условия фи­нансирования, особые условия продажи, рыноч­ные условия… Метод дает достаточно точные результаты только на развитом…

Метод капитализации земельной ренты при оценке земли.

На основе полученной арендной ставки рыноч­ная стоимость участка определяется по доходно­му подходу обычно с применением метода пря­мой…   VL = IL / RL ,

Метод распределения при оценке земли.

Для применения метода требуются достовер­ные статистические данные о соотношении сто­имостей земли и всей собственности конкретного типа…

Метод выделения (извлечения) при оценке земли.

— определение элементов сравнения объектов; — определение отличий каждого аналога от объекта оценки; — расчет и внесение корректировок по каждо­му из элементов сравнения;

Метод остатка при оценке земли.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый опе­рационный доход всей собственности, коэффици­енты… Основные этапы метода остатка для земли: 1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных…

Метод разбивки на участки при оценке земли.

Состоит из следующих этапов: — определение размеров и количества индиви­дуальных участков; — расчет стоимости освоенных участков с по­мощью метода сравнения сопоставимых продаж;

Концепция государственного управления недвижимостью

Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически монопольными… В то же время, у государственных исполнительных органов возникают сложные… Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного…

Понятие управления недвижимостью. Объекты и субъекты управления недвижимостью. Внешнее и внутреннее управление.

· принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности; · управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для… · любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных…

Основные цели и принципы управления недвижимостью.

1. реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им; 2. установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его… 3. защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Прямое административное управление.

· идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации); · инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное… · профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и…

Экономические методы управления рынком недвижимости. Государственное экономическое программирование.

· система налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); · регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального банка); · выпуск и обращение жилищных сертификатов;

Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости.

Федеральное Собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство… Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее… • установление порядка управления и распоряжения собственностью города Москвы, в том числе порядка ее отчуждения и…