Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).
НиНЭИН – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:
1) Является законодательно разрешённым (т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);
2) Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);
3) Финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);
4) Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.
Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:
1. выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;
2. использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;
3. расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;
4. оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является не оптимальным для данного участка.
Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам:
1) идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;
2) выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.
При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:
- Если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;
- Если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:
1. Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
2. Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.
В обоих случаях рассматривается:
- необходимость и возможность сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
- проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,
- проведение строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;
- уменьшение существующих площадей за счет частичного сноса.
Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:
1) Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;
2) Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);
3) Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..
НиНЭИ собственности как улучшенной – это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ должен дать рекомендации по дальнейшему использованию собственности.
Критерием НиНЭИ собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
На практике, если варианты не предполагают расходы на реконструкцию и модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов.
Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.